Comment faire un état des lieux de sortie ?

Lorsque le locataire libère son logement, un état des lieux de sortie doit être réalisé avec le propriétaire du logement loué. Il est notamment comparé à l’état des lieux à l’entrée du logement.

L’objectif pour le locataire est de récupérer son dépôt de garantie, et pour le propriétaire d'évaluer la vétusté du bien et les potentiels travaux à effectuer avant l'arrivée d'un nouveau locataire.

Découvrez dans cet article comment faire un état des lieux de sortie.

Quand faut-il faire l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

Non, faire un état des lieux de sortie (et d’entrée) n’est pas obligatoire. Ce document est prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour améliorer les rapports locatifs, mais n’est en aucun cas obligatoire.

Bon plan

Toutefois, même si aucune obligation n’est prévue, il est conseillé de l’établir. C’est même un droit du locataire : il peut exiger qu’un tel document soit établi, même si le propriétaire s’y oppose.

Pourquoi ? Parce qu’au-delà de la formalité, c’est un outil qui permet de se mettre d’accord avec le propriétaire. L’objectif pour le locataire est en effet de récupérer le dépôt de garantie qu’il a versé au début de la location.

Ainsi, un état des lieux est établi au moment où le locataire quitte les lieux, c’est-à-dire au moment de restituer les clés au propriétaire. Il fait suite à un état des lieux également dressé au moment où le locataire prend possession du logement.

Un état des lieux peut être établi pour tous les types de location (meublée ou nue). Il concerne aussi tous les types de logements (studio, appartement, maison individuelle, local à usage commercial).

Que faire s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?

S’il n’y a pas eu d’état des lieux à l’entrée, on considère que le logement a été remis en bon état au nouveau locataire.

Conséquence : si des dégradations sont constatées au moment de libérer le logement, le locataire est considéré comme responsable. Le propriétaire est alors autorisé à déduire le coût des réparations du dépôt de garantie.

Difficile pour le locataire de s’y opposer, puisqu’aucun document ne prouve qu’il n’est pas responsable des dégâts !

S’il n’y a pas d’état des lieux de sortie, on considère également que le logement a été restitué en bon état. Le locataire peut alors demander qu’on lui restitue son dépôt de garantie.

Mais là aussi, difficile pour le propriétaire de mettre d’éventuels dégâts sur le compte de son locataire, puisqu’aucun document ne prouve que celui-ci en est à l’origine !

On le voit, l’absence d’état des lieux ne remet pas en cause la location d’un logement. Mais l’absence d’état des lieux à l’entrée risque par contre de poser des problèmes. En particulier pour le locataire sortant pressé de récupérer son dépôt de garantie…

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Réalisation de l’état des lieux dans un logement vide

La loi Alur de 2014 fournit un modèle de document et indique comment faire un état des lieux de sortie. Le modèle fourni est vivement recommandé, car il permet de ne rien oublier, qu’il s’agisse des informations sur le logement ou des mentions obligatoires.

Ainsi le document rempli doit préciser :

  • La date
  • L’adresse
  • Les informations détaillées sur le propriétaire, le locataire (coordonnées, identité…)
  • La description détaillée des pièces du logement : revêtements, sols, plafonds, sanitaires, plomberie, menuiseries…
Bon à savoir

Pour information, le modèle officiel donne une notation à 4 niveaux :

  • « Très bon état » indique un état proche du neuf.
  • « Bon état » indique un état avec des défauts mineurs.
  • « État moyen » indique un état usagé.
  • « Mauvais état » indique qu’un remplacement est inévitable.

Au besoin (ou par précaution), des photos ou des vidéos sont prises. Le locataire et le propriétaire doivent tous deux signer le document établi. Si l’un deux vient à être absent au moment du rendez-vous, il peut se faire remplacer par un agent immobilier ou par un huissier de justice.

Réalisation de l’état des lieux dans un logement meublé

Pour un logement meublé, l’état des lieux doit contenir un inventaire détaillé du mobilier.

Ainsi, en plus de l’état des pièces du logement, le document doit préciser en détail les meubles confiés et leur état au moment où le locataire libère les lieux. Cela exige forcément plus de temps et requiert plus de minutie.

Cet inventaire séparé figurera en annexe de l’état des lieux de sortie.

Malheureusement, la loi Alur ne fournit pas de modèle pour cet inventaire séparé. En effet, la liste et l’état des meubles ne donnent pas vraiment lieu à une discussion, contrairement à l’état des lieux du logement.

Combien coûte l’état des lieux de sortie ?

C’est un acte gratuit sauf si vous passez par un huissier

L’acte est en effet gratuit. Le propriétaire n’a donc pas le droit de vous réclamer des sommes pour faire un état des lieux de sortie. Et ce, même s’il a eu recours à un professionnel tel qu’un agent immobilier.

Par contre, si l’intervention d’un huissier a été nécessaire, des frais sont encourus. Un huissier est en effet appelé parce que le propriétaire refuse de faire un état des lieux de sortie avec son locataire (l’inverse étant également une situation fréquente).

Dans ce cas, les frais d’huissier varient suivant la surface du logement. Pour un logement de 50 à 150 m², il faut compter environ 198 € (155 € de frais d’acte, 18 € pour le courrier de convocation, 15 € de taxe fiscale et 10 € en déplacements).

État des lieux et dépôt de garantie

Au bout du compte, la restitution du dépôt de garantie dépendra en grande partie de l’état des lieux du logement à la fin de la location.

A savoir

Si l’état des lieux montre de réelles dégradations, le coût des travaux est déduit du dépôt. Mais pas n’importe comment. D’abord, le propriétaire doit justifier ses dépenses, factures et devis à l’appui.

Pour éviter les abus, le propriétaire n’est pas autorisé à embellir le logement en prélevant sur le dépôt de garantie. C’est une situation courante : des propriétaires financent le remplacement d’éléments usés avec la caution.

Cela n’est pas autorisé par la loi. La réparation de dégradations dues à une « usure normale » n’est donc pas à la charge du locataire.

Définition

Mais qu’est-ce qu’une « usure normale » ? En réalité, aucune loi n’en donne la définition, ni même les bonnes démarches pour l’évaluer de manière objective … Tout juste si un décret de 2016 (décret n°2016-382 du 30 mars 2016) mentionne que le propriétaire et le locataire peuvent définir à l’amiable une « grille de vétusté ».

Comprendre : un accord écrit est donc recommandé, en plus de faire un état des lieux à la sortie et à l’entrée.

Que faire en cas de contestation de l’état des lieux ?

Si l’état des lieux est contesté par le locataire ou le propriétaire, plusieurs solutions.

D’abord la solution amiable : faire intervenir un tiers de confiance pour concilier les deux positions et parvenir à faire un état des lieux de sortie.

Ensuite l’huissier de justice : il intervient en médiateur pour que les parties se rencontrent, établissent et signent le document. La commission départementale de conciliation peut aussi être appelée pour trouver un accord définitif entre locataire et propriétaire.

Enfin la solution judiciaire : en dernier recours, demander au juge du Tribunal d’Instance de trancher. Celui-ci notera le refus du propriétaire ou du locataire d’assister à l’état des lieux de sortie. Il désignera dans la foulée un huissier chargé de récupérer les clés et de faire l’état des lieux de sortie.

A retenir
  • Faire un état des lieux de sortie n’est pas obligatoire
  • La loi Alur de 2014 fournit un modèle
  • Pour une location meublée, un inventaire séparé des meubles est nécessaire
  • En l’absence d’état des lieux de sortie, on considère que le logement a été remis en bon état
  • L’intervention d’un agent immobilier, d’un huissier ou du juge peut être demandée
Mis à jour le 30 juin 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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