Investissement locatif : obtenez un prêt sans apport

Si vous souhaitez acheter un appartement pour le louer avec un prêt sans apport personnel, c’est possible. En effet, utiliser le levier de la dette pour se constituer un patrimoine immobilier sans mettre une partie de son épargne dans l’apport est envisageable dans certains cas.

1 . Investissement locatif : comment emprunter sans apport ?

Qu’est ce qu’un crédit immobilier sans apport ?

Si vous vous rendez dans votre agence bancaire pour une étude de financement, votre conseiller va sans doute vous demander le montant de votre apport. L'apport, c’est la somme d’argent que vous n’empruntez pas à votre banque, que vous amenez vous-même. Souvent on entend que sans un apport de 10 % du prix du bien pour payer les frais liés à l’achat (notaire), garantie, etc), il est impossible d’aller plus loin - c’est pourtant faux !

Monter son dossier de prêt pour votre investissement locatif sans apport

Il faut comprendre que quelle que soit la banque qui étudie le dossier, elle cherche à se rassurer sur votre capacité de remboursement. De plus, les frais de notaire et de garantie ne peuvent pas être récupérés en cas de saisie du bien. Elle sera donc plus frileuse à l'idée de prêter sans apport, mais c'est loin d'être impossible. L’objectif est de présenter votre dossier sous son meilleur jour. N’hésitez pas à prendre contact avec un de nos conseillers pour maximiser vos chances d’aboutir à un accord.

Présentez-lui un dossier impeccable. Les banques font attention à vos relevés de comptes, elles analyseront les 3 derniers mois. Ne soyez pas en découvert pendant cette période. De plus, si vous possédez une épargne importante, le prêt sans apport peut être très intéressant. En effet, en période de taux bas comme c’est le cas actuellement, le rendement de votre épargne compensera le coût des intérêts et vous fera même gagner de l’argent !

Simuler mon prêt

Acheter pour louer sans apport, pour quels profils ?

Le crédit sans apport pour la résidence principale est une souplesse proposée aux primo-accédants avec un profil évolutif.

Il sera d’autant plus facile de convaincre la banque si l’achat de la résidence principale permet à l’emprunteur de ne plus payer de loyer, remplacé par une mensualité équivalente. De plus, si cette personne a de l’épargne par ailleurs, mais ne souhaite pas la mobiliser, la banque sera d’autant plus rassurée sur la qualité du dossier.

Faire un investissement locatif sans apport est plutôt réservé aux clients déjà propriétaires de leur résidence principale. Mais il n’est pas impossible pour une personne locataire de faire un financement à 110 % (bien + frais) lors d’un achat locatif si le projet est cohérent.

En fait, les banques font attention à ce que votre taux d’endettement ne soit pas à son maximum. En effet, elles sont attentives au fait que cet investissement ne bloque pas votre future capacité d’endettement, pour l’achat d’une résidence principale.

Là encore, si vous disposez d’une épargne que vous ne souhaitez pas mobiliser pour l’opération, la banque aura un regard bien plus positif sur votre dossier. En revanche, l’argumentaire serait un peu plus délicat si le financement à 110 % est absolument nécessaire pour concrétiser votre achat.

Vous devrez simuler votre investissement locatif pour vérifier si vous pouvez profiter d'un prêt sans apport.

2. Investissement sans apport, l'effet de levier du crédit

Les avantages d’un prêt sans apport sont multiples, surtout en profitant des taux d’emprunts bas. Depuis plusieurs années, les taux immobiliers sont particulièrement bas. Vous pouvez emprunter, selon votre profil, à des taux proches de 1 %.

L’objectif d’un investissement locatif est d’obtenir le rendement locatif le plus élevé, tout en profitant de l’effet de levier du crédit. Ce qu’on appelle effet levier du crédit est le moyen de développer votre patrimoine immobilier le plus rapidement possible. En augmentant votre endettement, vous augmentez votre capacité d’emprunt. Grâce à l’effet de levier du crédit, votre rendement d’investissement locatif sera élevé.

Bien sûr le rendement est important, mais il est aussi essentiel de prendre en compte l’imposition à venir. Saviez-vous que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour l’imposition au réel ? Il est donc intéressant d’en profiter en faisant financer son achat au maximum.

3. La défiscalisation, un avantage considérable pour votre achat locatif sans apport

Il est important de le rappeler : quand vous achetez pour louer, les intérêts liés à votre crédit immobilier sont déductibles du loyer perçu.

Le déficit foncier

Si vous souhaitez louer votre bien en location vide : sachez qu’un certain nombre de charges sont déductibles de vos loyers comme par exemple les travaux et les intérêts liés à votre investissement locatif. En réalité, avec des charges supérieures au loyer que vous percevez, vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier. Ainsi les revenus totaux sont réduits. C’est la réduction de votre revenu qui va imputer votre fiscalité et donc réduire vos impôts.

Voici une petite liste non-exhaustive des frais que vous pouvez déduire :

Les frais de gestion
Les primes d’assurances loyers impayés
Les provisions pour charges de copropriété
Les travaux d’amélioration, l’entretien et les réparations
Les intérêts d’emprunt

Location meublée non professionnelle (LMNP) ou location meublée professionnelle (LMP)

En location meublée, vous avez le choix entre deux régimes. Tout d’abord, si vous louez sous le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez les charges et amortissements de vos revenus locatifs. Sous le régime de location meublé professionnel (LMP), la déduction des charges entraîne un déficit qui est déductible de vos revenus. Ainsi, votre fiscalité sera réduite. Dans une seconde partie, les amortissements vont ramener vos loyers à zéro au moment de les déclarer.

Loi Pinel

L’Etat français a mis en place une loi afin d’encourager la construction de logements neufs. La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier locatif. Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21 % de votre investissement selon la durée de la location.

Exemple

Imaginons que vous achetez un bien à 100 000 € et que vous louez pendant 6 ans. La réduction d’impôt sera de 12 000 € sur la durée totale de location soit 2 000 € par an.

Enfin, en préservant votre épargne, vous vous réservez la possibilité de mener d’autres opérations dans un avenir proche.

A retenir

L’apport n’est pas impératif pour l’acquisition d’un investissement locatif
Étant donnés les taux très bas du moment, il peut être plus intéressant de conserver son épargne et d’emprunter la différence
Le crédit est un effet de levier considérable pour augmenter son patrimoine immobilier : maximiser l’effet de levier par un investissement sans apport est une bonne idée quand c’est possible !

Mis à jour le 21 septembre 2020