Tout savoir sur l’encadrement des loyers à Paris

L’encadrement des loyers à Paris, initialement mis en place par la loi ALUR du 24 mars 2014 et annulé fin 2017, a fait son grand retour le 1er juillet 2019. C’est la loi ELAN, adoptée en novembre 2018, qui lui a donné une seconde jeunesse.

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1 . Encadrement des loyers à Paris : qu’est-ce que c’est ?

L’encadrement des loyers est de nouveau en vigueur dans la capitale depuis le 1er juillet 2019 et s’applique à tous les baux signés à compter de cette date.

L’objectif de ce système de plafonnement est d’empêcher la fixation de loyers excessifs lors d’une première mise en location d’un bien ou l’augmentation démesurée des loyers lors du renouvellement d’un bail.

En effet, avec l’encadrement des loyers, les bailleurs ne sont pas libres de fixer leurs loyers comme ils l’entendent : ils sont tenus de respecter les plafonds fixés tous les ans par arrêté préfectoral. Les loyers font l’objet d’un encadrement non seulement lors de la première mise en location mais également lors du renouvellement du bail.

2. Encadrement des loyers à Paris : quels sont les logements concernés ?

L’encadrement des loyers s’applique aux logements meublés ou non meublés loués à titre de résidence principale, y compris en cas de colocation à baux multiples.

Sont également visés les logements à usage mixte, c’est à dire les logements loués en tant que résidence principale et à des fins professionnelles.

N’entrent pas dans le champ de la réglementation les logements HLM, les logements conventionnés APL, les locations saisonnières et les logements soumis au régime de la loi de 1948.

3. Encadrement des loyers à Paris : comment ça marche ?

Quels sont les plafonds ?

L’encadrement des loyers parisiens repose sur des loyers de référence actualisés tous les ans par arrêté préfectoral.

Chaque année, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), fixe, par catégorie de logement et par secteur géographique, trois types de loyers de référence : - Un loyer minoré qui correspond au loyer de référence minoré de 30% - Un loyer médian de référence - Un loyer majoré qui correspond au loyer de référence majoré de 20%

Le montant de ces loyers de référence varie en fonction d’un certain nombre de critères : - localisation du logement - date de construction - type de location (meublé ou non-meublé) - nombre de pièces

Exemple
Le loyer de référence d’un deux pièces non meublé dans le quartier d’Auteuil (16ème arrondissement) est de 24,9 €/m2.
À noter : vous pouvez trouver les valeurs des loyers de référence sur le site de la préfecture de Paris.

Qu’il s’agisse d’une première mise en location ou du renouvellement d’un bail, la fixation du loyer ou sa réévaluation est encadrée.

Encadrement des loyers en cas de première mise en location

Dans le cadre d’une première mise en location, le propriétaire doit fixer un loyer qui ne dépasse pas le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la signature du contrat de bail.

Le bailleur doit préciser dans le contrat de location le montant du loyer de référence et celui du loyer de référence majoré.

Si le contrat n’en fait pas mention, le locataire peut, dans un délai de 1 mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre le bailleur en demeure de le faire en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire doit répondre dans le mois suivant la réception du courrier du locataire. À défaut de réponse, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour saisir le tribunal de grande instance.

De plus, dans le cas où le loyer inscrit dans le contrat de bail serait supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Encadrement des loyers en cas de renouvellement d’un contrat de bail

À l’occasion du renouvellement du contrat de bail, il arrive qu’un propriétaire souhaite rehausser le montant du loyer. Si une telle réévaluation est possible, le montant du nouveau loyer ne devra pas dépasser le loyer de référence minoré en vigueur au moment de la conclusion du bail.

De plus, le propriétaire doit informer le locataire du nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail et lui indiquer le loyer de référence minoré.

Si le locataire constate que le nouveau loyer est supérieur au loyer de référence minoré, il pourra en contester le montant en se basant sur les loyers de logements dotés de caractéristiques similaires dans la même zone géographique.

4. Encadrement des loyers à Paris : est-il possible de dépasser le plafond ?

Le bailleur peut, dans certains cas, fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. En effet, si le logement a des caractéristiques de localisation et de confort exceptionnelles, le bailleur peut demander un complément de loyer au locataire et louer le logement à un loyer supérieur au loyer de référence majoré.

L’obtention d’un tel complément est rare, en ce que l’atout doit être réellement exceptionnel par comparaison avec les logements de même catégorie dans la même zone et déterminant (et non accessoire).

Une terrasse, un jardin, des équipements luxueux tels qu’une piscine ou un sauna, une hauteur de plafond supérieure à 3,3 mètres peuvent par exemple donner lieu à un complément de loyer, tandis qu’un petit balcon ou le fait que le logement ait été refait à neuf ne permettra pas au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré.

Le bailleur et le locataire peuvent convenir d’un complément de loyer d’un commun accord. Le contrat de bail doit faire mention du montant du complément de loyer, ainsi que des caractéristiques du logement qui justifient son octroi.

Le complément de loyer peut être contesté par le locataire. Dans un premier temps, il devra saisir la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la conclusion du contrat de bail.

Si le propriétaire et le preneur ne parviennent pas à trouver un accord, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l'avis de la commission de conciliation pour saisir le tribunal d’instance. Il pourra demander au juge d’annuler ou de diminuer le complément de loyer.

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