Effet de levier : comment l'emprunt booste la rentabilité d'un investissement locatif ?

L’effet de levier d’un investissement locatif, qu’est-ce que c’est ? Un pouvoir magique ou un Pokémon ? Pas tout à fait… En fait, l’effet de levier est une notion financière. Vous êtes déçus ? Rassurez-vous, vous ne le serez plus quand vous aurez compris qu’il permet de vous enrichir avec l’argent de la banque. Voilà ce qu’on appelle de la vraie magie !

Si vous avez décidé d’investir dans un bien immobilier, vous vous poserez tôt ou tard la question de son financement. Alors, vous aurez deux possibilités : puiser dans votre épargne ou emprunter à la banque.

Votre intuition première sera peut-être de vous dire : « Youpi, mon épargne est suffisante pour acheter cette maison ! Ne pas recourir à l’emprunt me permettra de faire des économies ». Erreur ! Cette pensée est naturelle mais trompeuse. Emprunter à la banque permet en effet d’actionner ce fameux effet de levier qui allège les charges et augmente la rentabilité de l’investissement locatif.

Pour bien comprendre, reprenons depuis le début.

Effet de levier immobilier : définition

L’effet de levier est un principe financier qui consiste à s’endetter à court-terme pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc augmenter son capital à long-terme. En gros, c’est une technique d’auto-financement pour booster votre rentabilité.

Comment fonctionne l'effet de levier ?

À quoi sert un levier ? Il permet de démultiplier notre force, pour soulever une masse lourde qu’il aurait été compliqué de soulever avec nos bras. Maintenant, imaginez ce levier. Il faut un levier (évidemment), un objet à soulever et un pivot pour vous appuyer.

Pour un levier financier, c’est exactement la même chose !

Effet de levier et rentabilité de l'investissement locatif

Souvent appelé le saint graal de l’immobilier, le fonctionnement de l’effet levier est assez simple :

  • Vous empruntez à votre banque. Vous investissez dans un bien que vous mettez à louer.
  • Vous payez vos mensualités et récoltez le loyer.
  • Et si vous avez investi intelligemment (c’est-à-dire que le coût d’emprunt est plus faible que le rendement), vous bénéficiez d’un revenu et de la construction d'un patrimoine suite à un faible effort de financement.

Comment faire le calcul du ratio de l'effet de levier ?

Mais alors comment savoir si le retour sur votre investissement sera intéressant ? Pour cela il faut calculer le ratio de l’effet de levier.

La formule pour faire le calcul

L'effet de levier se calcule en mettant en rapport le taux de rentabilité de votre actif économique (votre bien mis en location) après impôt et le coût de votre emprunt. Si plusieurs formules peuvent être utilisée la plus simple reste :

Etude de cas

Tout cela vous semble encore peu clair ? Pas de soucis ! Prenons un exemple.

Exemple

Un chalet alpin est à 750 000 € mais votre épargne n’est suffisante pour couvrir les frais d’un seul coup. Votre banque vous propose un crédit immobilier à 1,74 % sur 20 ans en contrepartie d’un apport de 75 000 €, soit 10 % de l’investissement.

Calcul de l’effet de levier :

Vous prévoyez de louer ce chalet qui vous assurera un rendement de 6 % par an.

Ainsi, votre apport de départ, 75 000 €, vous rapporte : 10 x 6 % = 60 %.

Prenons un exemple sur plusieurs années et suivons l’évolution de vos revenus sur un appartement parisien, un de vos investissements locatifs financé par l’emprunt. Vous l’avez acheté 100 000 € avec un apport personnel de 15 000 € et un emprunt de 85 000 € à 2 % par an sur 15 ans.

Vous décidez de louer ce joli appartement à 800 € par mois (9 600 € par an) sachant qu’il vous faudra payer des charges de 2 500 € par an.

Pour être sûrs d’être toujours gagnants, imaginons un cas où les prix de l’immobilier diminuent de 2 % par an et les loyers et les charges de 1,5 % par an.

Année Revenus Fonciers Charges Remboursement de votre Prêt Votre Flux de Trésorerie
1 9 600 € 2 500 € 5 581 € 1 519 €
5 8 855 € 2 353 € 5 581 € 920 €
10 8 004 € 2 182 € 5 581 € 241 €
15 7 235 € 2 023 € 5 581 € -369 €
20 6 540 € 1 876 € 5 581 € -917 €
TOTAL 4 451 €

Le résultat ? Le flux de trésorerie est positif. Finalement, l’emprunt n’a pas empiété sur vos liquidités et vous a même permis de gagner de l'argent.

L'effet de levier de l'endettement

Vous avez maintenant toute les clés en main pour comprendre l’effet de levier. Mais concrètement qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

Epargner ou emprunter, telle est la question

Très souvent, vous n’avez pas l’épargne suffisante pour vous acheter le bien immobilier dont vous rêvez. Dans ce cas, deux choix s’offrent à vous : renoncer à votre souhait ou emprunter ce qui vous manque. C’est là que l’effet de levier intervient.

Il vous permet d’acheter un bien au-dessus de vos moyens par l’endettement. Et en bonus, la rentabilité de votre investissement en sera boostée !

Attention, il y a cependant une règle d’or à respecter pour éviter les mauvaises surprises : le coût de votre emprunt doit être inférieur à la rentabilité de votre investissement. En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte.

Effet de levier immobilier et emprunt sans apport

Faire un emprunt sans apport signifie que vous vous reposez entièrement sur votre banque pour financer votre achat. Pour un investissement locatif, c’est tout à fait possible.

Pour cela, vous devez monter un dossier solide pour rassurer la banque sur votre solvabilité. Nous vous conseillons de faire appel à votre conseiller Pretto pour cette étape délicate. Il sera amène de vous épauler et vous guider afin de mettre toutes les chances de votre côté.

Comment emprunter pour bénéficier de l'effet de levier ?

Avec Pretto, rien de plus simple ! Il vous suffit de faire une simulation sur notre site pour nous présenter votre projet. Vous obtenez en quelques minutes une estimation du taux immobilier que l’on peut vous obtenir, et, si vous êtes intéressé, vous serez contacté par l’un de nos experts crédits.

Son rôle est de négocier en votre nom auprès de la banque pour vous permettre d’accéder au meilleur taux, et aux meilleures conditions adossées à votre projet. Il vous accompagne également dans le montage de votre dossier de demande de prêt, qui doit rassurer la banque quant à votre capacité à la rembourser. Il faut donc en prendre soin !

A retenir
  • L’effet de levier dans l’immobilier consiste à contracter un emprunt pour investir dans un logement locatif.
  • Il repose sur une règle d’or : Coût Emprunt < Rentabilité investissement
  • Vous pouvez emprunter sans apport, pour cela consultez votre conseiller Pretto !
Mis à jour le 2 juillet 2020
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Tom Cheriet
Manager Commercial
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