Investissement locatif

Effet de levier : comment l’emprunt booste la rentabilité d’un investissement locatif ?

L’effet de levier d’un investissement locatif, qu’est-ce que c’est ? Un pouvoir magique ou un Pokémon ? Pas tout à fait…
En fait, l’effet de levier est une notion financière. Vous êtes déçus ? Rassurez-vous, vous ne le serez plus quand vous aurez compris en quoi il permet de vous enrichir avec l’argent de la banque. Voilà ce qu’on appelle de la vraie magie !

Si vous avez décidé d’investir dans un bien immobilier, vous vous poserez tôt ou tard la question de son financement. Alors, vous aurez deux possibilités : puiser dans votre épargne ou emprunter à la banque.
Votre intuition première sera peut-être de vous dire : « Youpi, mon épargne est suffisante pour acheter cette maison ! Ne pas recourir à l’emprunt me permettra de faire des économies ». Erreur ! Cette pensée est naturelle mais trompeuse ! Emprunter à la banque permet d’actionner ce fameux effet de levier qui allège les charges qui pèsent sur vos épaules et augmente la rentabilité de l’investissement locatif.

Pour bien comprendre, reprenons depuis le début.

1. Épargner ou emprunter, telle est la question

Très souvent, vous n’avez pas l’épargne suffisante pour vous acheter le bien immobilier dont vous rêviez. Dans ce cas, deux choix s’offrent à vous : renoncer à votre souhait ou emprunter ce qui vous manque. Le dernier mécanisme s’appelle l’effet de levier : il vous permet d’acheter un bien au-dessus de vos moyens par l’endettement. Et en bonus, la rentabilité de votre investissement en sera boostée !

Attention car il y a une règle d’or, une condition sine qua non pour que cet effet fonctionne vertueusement. Veillez à ce que le coût de votre emprunt (assurance emprunteur comprise) soit inférieur à la rentabilité de votre investissement.
En d’autres termes, l’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapporte.

Exemple

Jacques souhaite contracter un crédit immobilier de 500 000€. Sa banque lui propose un taux immobilier de 1.50% sur 25 ans. L’assurance emprunteur s’élève à 0.50%. Le coût de son crédit est donc de 2%.
Lorsqu’il regarde les revenus fonciers et les loyers que cette nouvelle maison va lui rapporter, il constate une rentabilité de 4%.
La réponse est évidente : le coût du crédit de Jacques est largement inférieur à ses futurs bénéfices. S’il accepte la proposition de sa banque, l’effet de levier lui prodiguera ses bonnes œuvres.

2. L’effet de levier : comment ça marche ?

Comme un levier vous aide à soulever une masse lourde, la banque vous soutient dans votre investissement. Plus il est long, plus la charge est facile à déplacer : plus votre apport personnel est important, plus les conditions d’emprunt seront avantageuses.
Vous n’êtes pas obligés de financer tout seul, avec la seule force de vos bras, votre bien immobilier. Les banques prêtent facilement, même si votre apport est faible, et vous assure en cas de décès ou tout autre imprévu (ce qui n’est pas le cas du financement par l’épargne). De plus, les loyers perçus sur cet investissement vous permettront de rembourser le crédit : vos liquidités restent intouchées !

Exemple

Un chalet alpin est à 750 000 € mais votre épargne n’est suffisante pour couvrir les frais d’un seul coup. Votre banque vous propose un crédit immobilier à 1.74% sur 20 ans en contrepartie d’un apport de 75 000 €, soit 10% de l’investissement.
Calcul de l’effet de levier : (Montant de l’investissement)/(Apport Personnel)=(750 000)/(75 000)=10
Vous prévoyez de louer ce chalet qui vous assurera un rendement de 6% par an. Ainsi, votre apport de départ, 75000€, vous rapporte : 10 x 6% = 60%. Seul le marché immobilier permet de tels rendements, il ne faudrait pas passer à côté !

3. Avec l’effet de levier, vous êtes toujours gagnants !

Prenons un exemple sur plusieurs années et suivons l’évolution de vos revenus sur un appartement parisien, un de vos investissements locatifs financé par l’emprunt. Vous l’avez acheté 100 000€ avec un apport personnel de 15 000€ et un emprunt de 85 000€ à 2% par an sur 15 ans.
Vous décidez de louer ce joli appartement à 800€ par mois (9 600€ par an) sachant qu’il vous faudra payer des charges de 2500€ par an.
Pour être sûrs d’être toujours gagnants, imaginons un cas où les prix de l’immobilier diminuent de 2% par an et les loyers et les charges de 1.5% par an.

Année Revenus Fonciers Charges Remboursement de votre Prêt Votre Flux de Trésorerie
1                9 600 €        2 500 €                                       5 581 €                            1 519 €
2                9 408 €        2 463 €                                       5 581 €                            1 365 €
3                9 220 €        2 426 €                                       5 581 €                            1 213 €
4                9 035 €        2 389 €                                       5 581 €                            1 065 €
5                8 855 €        2 353 €                                       5 581 €                               920 €
6                8 678 €        2 318 €                                       5 581 €                               779 €
7                8 504 €        2 283 €                                       5 581 €                               640 €
8                8 334 €        2 249 €                                       5 581 €                               504 €
9                 8 167 €        2 215 €                                       5 581 €                               371 €
10                8 004 €        2 182 €                                       5 581 €                               241 €
11                7 844 €        2 149 €                                       5 581 €                               114 €
12                7 687 €        2 117 €                                       5 581 €                               – 11 €
13                 7 533 €        2 085 €                                       5 581 €                            – 133 €
14                7 383 €        2 054 €                                       5 581 €                            – 252 €
15                 7 235 €        2 023 €                                       5 581 €                            – 369 €
16                7 090 €        1 993 €                                       5 581 €                            – 484 €
17                6 948 €        1 963 €                                       5 581 €                             – 596 €
18                6 809 €        1 934 €                                       5 581 €                             – 705 €
19                6 673 €        1 905 €                                       5 581 €                             – 812 €
20                6 540 €        1 876 €                                       5 581 €                             – 917 €
TOTAL                          4 451 €

Le résultat ? Votre flux de trésorerie est positif ! Finalement, l’emprunt n’a pas empiété sur vos liquidités et vous avez même pu vous enrichir grâce à l’argent de la banque. Ceci, vous l’avez compris, grâce à l’action de l’effet de levier, qui n’a plus aucun secret pour vous désormais.

A retenir

L’effet de levier vous permet d’investir avec une somme d’argent dont vous ne disposez pas tout en vous enrichissant !

Une règle d’or : coût de l’emprunt et rentabilité de votre investissement !

L’emprunt est même souvent fortement conseillé, vous serez gagnants !

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