La VEFA, un achat immobilier sécurisé

Acheter un logement sur plan offre les avantages de l’immobilier neuf : confort, frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière…

Mais investir dans une maison ou un appartement qui n’est pas encore construit vous semble flou, voire risqué ? Rassurez-vous, ce type de vente appelé VEFA (vente en état futur d’achèvement) est très réglementé. L’acheteur est même mieux protégé que lors de l’achat d’un bien ancien.

Faites appel à un professionnel

Nous vous conseillons pour commencer de retenir les services d’un intermédiaire habilité : conseiller en gestion de patrimoine ou agent immobilier. Ce métier est encadré notamment par la loi Hoguet. Les conseillers en gestion du patrimoine sont titulaires d’une carte professionnelle et doivent respecter un code de déontologie.

Indépendant vis-à-vis des autres intervenants (promoteur, notaire, banquier...), votre conseiller immobilier saura répondre à vos questions et vous accompagner à chaque étape de l’acquisition. Vous cernez ensemble vos besoins et vos envies. Puis votre conseiller vous propose des annonces de logements correspondant à votre projet et votre budget, dans le secteur de votre choix.

Le savez-vous ? Certains professionnels comme ceux du réseau Logisneuf vous apporteront leur expertise sans frais supplémentaires. En effet, le prix de vente fixé par le promoteur prévoit déjà une commission destinée au vendeur, qu’il s’agisse d’un commercial de ce promoteur ou d’un agent immobilier indépendant.

Le contrat de réservation ou contrat préliminaire

Le contrat de réservation est une sorte de pré-vente : vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours après réception du contrat par courrier recommandé. Durant ce délai, le promoteur s’engage à ne pas vendre le logement à quelqu’un d’autre.

Vérifiez que votre contrat de réservation contient :

  • La description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, description des matériaux, équipements collectifs…)
  • Le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision du prix
  • Le montant du dépôt de garantie
  • Le délai d’exécution des travaux et l’échéancier des appels de fonds correspondants
  • Les conditions de renonciation à l’achat prévues par la loi
  • La date de signature de l’acte définitif

Le savez-vous ? Le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser :

  • 5 % au maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation n'excède pas un an
  • et 2 % si ce délai n'excède pas deux ans.

Au-delà, aucun dépôt ne peut être exigé. Cette somme n’est pas versée au promoteur mais bloquée sur un compte spécial jusqu’à la vente chez le notaire.

Le crédit immobilier

Vous souscrivez un crédit immobilier pour acheter votre futur logement ? Vous bénéficiez de la condition suspensive d’obtention de prêt. Si pour une raison ou une autre, vous n’obtenez pas votre prêt, la réservation est annulée.

Le promoteur vous rembourse le dépôt de garantie que vous aviez versé lors de la signature du contrat. Là encore, l’aide d’un courtier en prêt immobilier peut vous permettre de sécuriser votre projet tout en vous épargnant de nombreuses démarches pour comparer les offres de plusieurs banques.

La signature chez le notaire

Vous avez obtenu votre prêt immobilier ? Vous arrivez à l’étape-clé : l’achat définitif chez le notaire. Un mois avant la date fixée, vous serez convoqué par courrier recommandé contenant le projet d’acte. Vous souhaitez vous faire aider par votre propre notaire ? C’est possible et cela ne vous coutera pas plus cher : les deux officiers publics se partageront les honoraires de la vente.

Vérifiez que l’acte reprend les caractéristiques de l’immeuble et du logement : plans, superficie et dimensions des pièces...

Le contrat que le représentant du promoteur et vous-même signez est un acte dit « authentique », qui garantit la conformité de la vente. Félicitations, vous êtes officiellement propriétaire !

Livraison et réserves

Au fur et à mesure de la construction, vous débloquez une partie de votre crédit immobilier. En effet, vous payez les travaux étape par étape, après réception d’un appel de fonds. Le calendrier et le pourcentage des appels de fonds sont définis par la loi et stipulés dans le contrat de vente:

  • 35 % du prix du logement à l'achèvement des fondations ;
  • 70 % à la mise hors d'eau (toiture et murs extérieurs réalisés) ;
  • 95 % à l'achèvement des travaux ;
  • Le dernier règlement, soit 5% s’effectue le jour de la livraison du logement, c’est-à-dire le jour où vous en prenez possession.

Un conseil toutefois : au moment de la découverte de votre nouveau chez-vous, gardez la tête froide, vous sabrerez le champagne après ! Vérifiez d’abord les finitions, testez les appareils. Si vous constatez des vices apparents ou un défaut de conformité, faites-le notifier dans le procès-verbal de réception du logement.

Le savez-vous ? Il n’est pas facile de détecter ce qui ne va pas dans un logement en une seule visite. La loi vous donne un mois pour formuler vos réserves. Le promoteur doit en retour faire exécuter les réparations demandées.

Les garanties de l’achat immobilier neuf

Le cadre juridique de la VEFA vous apporte des garanties à la fois financières et techniques.

Garantie financière du promoteur

Pour pouvoir vendre, le promoteur a souscrit une garantie financière d’achèvement de l’immeuble (GFA). Elle vous assure que, en cas de cessation de paiement de la part du promoteur, son garant apportera le financement nécessaire pour terminer la construction.

Garanties techniques liées au logement

  • Garantie d’isolation phonique : le promoteur doit vous livrer un logement respectant les normes en vigueur
  • La garantie de parfait achèvement (GPA) : en cas de problème pendant la première année qui suit la réception des travaux, les entreprises qui les ont réalisés ont l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires. En général, vous en informez le promoteur qui se charge de rappeler l’entreprise concernée.
  • La garantie biennale : pendant deux ans à compter de la réception des travaux, le promoteur est garant du bon fonctionnement des équipements du logement. Cela englobe tous les éléments qui peuvent être enlevés du bâti, par exemple les volets ou la robinetterie.
  • La garantie décennale : comme son nom l’indique, elle vous garantit pendant 10 ans de vices cachés qui pourraient nuire à la solidité du logement ou des éléments indissociables (réseaux d’eau ou d’électricité défectueux, défaut d’étanchéité de la toiture…).

Ce qu'il faut retenir

il faut en moyenne attendre deux ans entre la réservation et la livraison du logement. Mais si vous savez vous montrer patient, la vente en état futur d’achèvement évite généralement les surprises.

De plus, la réglementation qui l’encadre vous permettra d’éviter les risques financiers. Mais même sécurisé, l’acte d’achat reste une étape importante dans la vie ; n’hésitez pas à vous faire aider par des professionnels.

Publié le 12 mars 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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