Syndic professionnel et conseil syndical : comment ça marche ?

Bienvenue dans le monde merveilleux… de la copropriété ! Parce que ce n’est pas toujours évident de comprendre ce qu’il s’y passe, qui y fait quoi et comment ça marche, on a demandé au neo-syndic Bellman de vous parler du rôle du syndic professionnel, du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical.

Rôle du syndic professionnel

La mission du syndic de copropriété, chez Bellman, nous la définissons ainsi : “aider les copropriétaires à gérer et à améliorer leur immeuble via la technologie et les services”.

Elle peut être découpée en trois rôles que nous allons voir tout de suite !

Le support aux clients

Chaque jour les gestionnaires de copropriété sont sollicités par les copropriétaires des immeubles qu’ils gèrent. Ils doivent répondre aux demandes effectuées par mails, courriers et appels pour résoudre les problèmes et questions des copropriétaires. Ne pas laisser les copropriétaires sans réponse et dans l’attente est donc le premier rôle d’un syndic.

La gestion des prestataires

La seconde mission d'un syndic est de gérer des prestataires qui interviennent pour le compte du syndicat des copropriétaires, tels que des plombiers, avocats, peintres, sociétés de maintenance d'ascenseur, etc.

La gestion administrative de la copropriété, incluant la comptabilité

Ceci comprend la tenue de la comptabilité, l’organisation des assemblées générales et les visites de copropriété.

Et qu’est-ce que dit la loi à ce sujet ?

On commence avec un texte de loi : l’activité de syndic relève de la loi n°70-9 du 2 Janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 Juillet 1972 (dite loi Hoguet). Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui constitue l’ensemble des copropriétaires d’une copropriété. Il doit représenter le syndicat, gérer le budget de la copropriété, les parties communes de l’immeuble et veiller à la maintenance et à la conservation de l’immeuble.

Les pouvoirs du syndic se trouvent strictement définis par l’article 18 de la loi du 10 Juillet 1965.

Passons maintenant à la définition du conseil syndical. Nous allons voir qu’il joue un rôle crucial dans la relation entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Rôle et missions du conseil syndical

À quoi sert le conseil syndical (et qu’est-ce que c’est ?) ?

L’article 21 alinéa 1 de la loi du 10 Juillet 1965 énonce que pour tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Et oui, le conseil syndical n’est pas là pour faire le travail de son syndic ! Son rôle, on le verra plus tard, est véritablement de contrôler la gestion du syndic.

Sauf vote contraire de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 (ce qui est exceptionnel, le cas se présente dans les copropriétés ne comportant qu’un petit nombre de lots) chaque copropriété doit être dotée d’un conseil syndical.

Il appartiendra donc à l’assemblée générale d’élire les membres du conseil syndical à la majorité de l’article 25 (majorité absolue).

Qui et comment sont élus les membres de conseils syndicaux ?

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable. C’est une durée maximum ! L’assemblée générale peut très bien décider de fixer une durée moindre, par exemple 1 an, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.

Vous vous demandez de combien de personnes doit être constitué le conseil syndical, au maximum, au minimum ? Et bien, la loi ne prévoit pas expressément le nombre de membres nécessaires à la constitution d’un conseil syndical. Toutefois le conseil syndical ne peut être constitué d’une seule personne, même si la copropriété n’est composée que de très peu de lots.

C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui élit les membres du conseil syndical parmi les copropriétaires (les locataires par conséquent ne peuvent être membres du conseil syndical), leurs conjoints ou leurs partenaires liés à eux par un PACS ou mariage, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers.

Certaines personnes ne peuvent légalement pas faire partie du conseil syndical. Cette liste comporte le syndic, son conjoint ou partenaire lié à lui par un PACS, ses ascendants et descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme.

Pouvez-vous gagner de l’argent en étant membre du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont bénévoles ! Et oui, leur mandat est basé sur le principe du volontariat, ils peuvent donc démissionner à tout moment sans formalisme particulier, ni explication. Chacun est libre de quitter le conseil syndical à sa convenance. Il n’y a pas de préavis à effectuer et la démission peut être immédiate.

Comment doivent travailler le syndic et le conseil syndical ?

La loi du 10 juillet 1965 indique que le conseil syndical a un rôle consultatif et non décisionnel ! Le syndic est donc dans l’obligation de le consulter lorsqu’en matière de marchés et contrats, le seuil de consultation (décidé et voté en assemblée générale) sera atteint. Il s’agit d’un montant en euros ! Mais sachez qu’en pratique, le syndic se rapproche du conseil syndical pour lui demander son avis sur des devis, même d’un montant inférieur au seuil voté par l’assemblée générale voire sur les petites interventions à effectuer.

On vous le disait plus tôt, le conseil syndical a vocation à contrôler et à assister le syndic.

La mission de contrôle consiste à vérifier la pertinence des actions du syndic tant dans la maintenance et l’entretien courant (bonne exécution des contrats d’entretien et des petits travaux) que dans la gestion de l’immeuble (réalisation des travaux votés en assemblée générale et respect des obligations contractuelles des prestataires sélectionnés).

La notion de contrôle intervient aussi pour la partie comptable. On entend par là, la vérification des comptes de l’exercice en vue de leur approbation lors de l’assemblée générale annuelle.

La mission d’assistance au syndic peut concerner le suivi de réunions de chantier, la vérification des cahiers des charges, les marchés des travaux, etc. Évidemment, le réel interlocuteur des entreprises et du maître d’oeuvre reste toujours le syndic !

Enfin, le conseil syndical va assister le syndic dans la préparation de la future assemblée générale, avec notamment une aide à l’établissement de l’ordre du jour pour envoi futur de la convocation.

Comment le conseil syndical rend compte de ses actions auprès du syndicat des copropriétaires ?

L’alinéa 2 de l’article 22 du décret du 27 mai 2004, oblige le conseil syndical à rendre compte chaque année de l’exécution de sa mission et des actions menées. En effet, le conseil syndical est élu pour représenter l’ensemble des copropriétaires. Ces derniers sont donc en droit de demander des “comptes” au conseil syndical.

Ce compte rendu est fréquemment effectué à l’oral le jour de l’assemblée générale, et c’est le président du conseil syndical qui s’en charge !

La mission du syndic est donc de rendre visible son travail pour que les conseils syndicaux puissent le contrôler et l’évaluer. Notre objectif chez Bellman, est donc, à travers nos outils et notre culture orientée satisfaction client, de faciliter l’accès à l’information, et de la rendre lisible en la vulgarisant et en offrant une lecture claire, simplifiée et en temps réel.

Mis à jour le 5 mars 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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