Spécificités et choix fiscaux pour la SCI

Le recours à la SCI peut souvent être judicieux pour mener à bien des projets immobiliers. De plein droit, une SCI (société civile immobilière) relève du régime de l’impôt sur le revenu, mais les associés peuvent, sur option, se soumettre à l’impôt sur les sociétés.

La SCI soumise à l’IR (Impôt sur le revenu)

Si la SCI relève du droit commun de l’imposition sur le revenu, l'imposition se fait alors sur les associés, en fonction des droits qu'ils possèdent dans la société. Ils subiront également sur ces revenus fonciers l’application des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %. A noter qu’en l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global de l’associé dans la limite annuelle de 10 700 euros (s’il provient de dépenses autres que les intérêts d’emprunt) et pour le reliquat ou le déficit non imputable, peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il en est de même pour ce qui concerne les plus-values de cession de biens immobiliers. Là aussi, les associés de la SCI seront imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier. Les plus-values immobilières seront donc soumises au taux unique de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % ainsi qu’une taxe supplémentaire en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros. Les associés de la SCI à l’IR bénéficient également des abattements des particuliers sur les plus-values qui sont fonction de la durée de détention du bien cédé :

  • sur l’IR : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention, la plus-value étant totalement exonérée après 22 ans de détention.
  • sur les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention, la plus-value étant totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

Les associés peuvent également faire opter la SCI pour le régime de l’impôt sur les sociétés, et c’est alors la SCI qui s’acquitte de la fiscalité des bénéfices et des plus-values. Les associés ne sont quant à eux, imposés que sur les dividendes qu’ils perçoivent éventuellement. Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est appliqué. Pour ce qui est des plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ce sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l’imposition également. Parfois, cette fiscalité peut ne pas être choisie, c’est notamment le cas si la SCI exerce une activité considérée comme commerciale telle que la location meublée. Dans tous les cas, le passage de la SCI de l’IR à l’IS est irrévocable.

Quel choix dans quel contexte ?

Le recours à un conseiller en gestion de patrimoine serait tout indiqué pour accompagner cette décision fiscale. En fait, tout dépend de l’objectif des associés au travers de la SCI, ainsi que de leur fiscalité. Si les associés sont au minimum dans une tranche marginale d’imposition de 41 % ou plus, il peut être tentant de faire opter la SCI pour l’IS puisqu’en cours de vie de la SCI, l’imposition des bénéfices au sein de la société est généralement moins coûteuse. De plus, le résultat de la SCI pourra être fiscalement diminué grâce au mécanisme des amortissements, au titre de « l’usure » du bien. On peut donc dire que la SCI à l’IS serait un outil intéressant pour se constituer et accumuler un patrimoine ou un capital retrait, avec une fiscalité allégée, et donc particulièrement adaptée dans un objectif de transmission par exemple.

A l’inverse, la SCI à l’IR sera beaucoup plus pertinente s’il s’avère que les biens seront cédés, en raison du régime plus favorable qui s’applique alors sur les plus-values immobilières, au contraire du système qui s’impose à la SCI à l’IS et qui l’oblige à réintégrer les amortissements pratiqués durant la détention.

Faîtes le point avec votre conseiller patrimonial sur la question si vous avez des projets

Publié le 9 septembre 2020
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Manon Destigny
Chargée de Webmarketing & SEO
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