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SCPI : pourquoi ce placement attire de plus en plus d’investisseurs

SCPI : pourquoi ce placement attire de plus en plus d’investisseurs
Les investisseurs sont parfois réticents à l’idée d’investir ou de réinvestir dans un bien immobilier locatif en direct : risques d’impayés, travaux d’entretien imprévus, contraintes de gestion, incertitude sur l’évolution des impôts locaux et sur l’évolution des prix etc... Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) offre cette tranquillité d’esprit qui séduit de plus en plus d’investisseurs depuis plus de 20 ans. Voici les raisons de choisir ce placement pour développer son patrimoine.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est une société civile immobilière généralement propriétaire de plusieurs biens, loués à plusieurs entreprises par l’intermédiaire d’un bail commercial. Ce peut-être : des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des entrepôts logistiques, des résidences de santé etc. Notons que certaines SCPI sont spécialisées dans l’immobilier résidentiel, dans ce cas là les locataires sont des particuliers.

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour exercer leur activité et collecter des fonds auprès d’un large public (on parle alors « d’appel public à l’épargne »).

L’investisseur souscrit donc à une ou plusieurs parts de SCPI, en fonction de son budget, et il perçoit en contrepartie de son placement un revenu locatif (revenu foncier) versé tous les trimestres ou tous les mois selon les SCPI. Ce revenu locatif est net de toutes charges (impôts locaux, travaux d’entretien, frais de gestion du gestionnaire, etc.) et représente entre 3 % et 7 % de revenus annuels par rapport au montant souscrit par l’épargnant.

La tranquillité de gestion

C’est LA particularité des SCPI. Permettre à tout un chacun d’investir dans l’immobilier tertiaire ou l’immobilier résidentiel, sans avoir à se soucier des problématiques de gestion. En effet, il n’est pas rare pour un propriétaire immobilier, même si son bien est mis en location dans une agence immobilière, de devoir faire face à des dégradations matérielles provoquées par des locataires peu scrupuleux par exemple. Ou encore, il n’est pas rare dans le cadre d’un investissement locatif en direct de devoir faire face à des retards de paiement de loyer ou même de devoir faire face à plusieurs mois de vacance locative. En SCPI, aucun travaux à prévoir, tout est pris en charge par la SCPI sous forme de provision (voir les PGE - Provisions pour Gros Entretiens - dans les rapports de gestion annuels). De la même manière, aucun impayés, aucune vacance locative à anticiper. Le loyer n’est cependant pas garanti. Néanmoins, la présence d’un nombre important de locataires et d’immeubles font bénéficier à l’investisseur d’une mutualisation du risque locatif. Aussi, même si un locataire venait à avoir des difficultés à régler son loyer, la SCPI peut continuer à verser un revenu locatif aux propriétaires des parts.

Les rendements attractifs des SCPI

En plus de la tranquillité de gestion, c’est aussi leurs performances qui rendent les SCPI attractives; bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI existent depuis plus de 50 ans, ce qui donne tout de même une idée assez fiable de leur capacité à maintenir leur niveau de rentabilité dans la durée. En effet, depuis leur création dans les années 1960, la rentabilité moyenne des SCPI est supérieure à 4 %. En 2020, la distribution moyenne a atteint 4,18 %, et +1,12 % de valorisation moyenne des prix des parts. Soit une performance globale de 5,30 %. Dans un contexte où le rendement des livrets d’épargne traditionnels (Livret A, LDD et PEL) stagnent en dessous des 1 %, les SCPI offrent un couple rendement / risque plus que séduisant. Dans le classement des SCPI, les meilleures SCPI peuvent même distribuer plus de 6 % de rendement locatif annuel net de tout frais.

Une mutualisation des risques

Investir en immobilier comporte des risques. Et c’est donc logiquement aussi le cas en SCPI puisque le capital investi ne peut pas être garanti. On ne connaît pas l’évolution des prix sur les marchés immobiliers dans les 10, 15, ou même 30 prochaines années. Cependant, les SCPI offrent ce petit plus qui les rend si particulières aux yeux des épargnants : la mutualisation du risque. En effet, une SCPI est généralement propriétaire de différents types d’immeubles (résidentiel, bureaux, commerces, entrepôts logistiques etc…), situés à des emplacements géographiques différents et loués à des locataires évoluant eux-mêmes sur des secteurs d’activités différents. Tout dépend de la stratégie d’investissement envisagée et des convictions du gérant sur l’évolution du marché locatif.

Par ailleurs, elles permettent aux investisseurs de se protéger contre l’érosion monétaire (l’inflation). En effet, la majorité des baux commerciaux prévoient une clause d’indexation des loyers en rapport avec l’évolution d’un indice de référence : l’ILC ou l’ILAT. Chacun de ces indices est publié tous les trimestres par l’Insee.

Une réponse à de nombreux besoins patrimoniaux

Pour finir, les SCPI restent attractives car elles permettent aux investisseurs de répondre à plusieurs de leurs objectifs patrimoniaux :

  • développer leur patrimoine grâce à l’effet de levier de l’emprunt immobilier ; ce qui est d’autant plus intéressant actuellement dans un contexte de taux bas. En effet, les SCPI sont accessibles à crédit.
  • se constituer un complément de revenu (immédiat ou futur), en souscrivant les parts de SCPI au comptant.
  • diversifier leur patrimoine sur des actifs tangibles, les SCPI n’investissent pas sur les marchés financiers, elles ne peuvent pas le faire, c'est interdit par la réglementation.
  • réduire leurs impôts grâce aux SCPI fiscales (dans le cas où l’investissement serait éligible à un dispositif de défiscalisation)
  • anticiper la transmission de leur patrimoine grâce à des donations démembrées, ou par le biais de l’assurance-vie.
Mis à jour le 25 mars 2021
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