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Parts de SCPI à crédit : la bonne formule pour optimiser votre investissement

Parts de SCPI à crédit : la bonne formule pour optimiser votre investissement

Devenir propriétaire d’un bien immobilier pour le louer demeure un moyen sûr de se constituer un patrimoine. Et pour ceux qui ne disposent pas d’une mise fonds importante, l’acquisition de parts de SCPI de rendement rend plus accessible ce type d’investissement.

En effet, si l’achat d’un bien en direct implique un apport conséquent, la souscription de parts de sociétés civiles immobilières peut s’envisager à partir de quelques centaines d’euros. Toutefois, pourquoi se limiter à investir une faible somme ? La « pierre papier », qui, rappelons-le, est une forme d’épargne immobilière dématérialisée, permet de répliquer tous les avantages de l’investissement immobilier en direct.

Il sera ainsi possible de défiscaliser en optant par exemple pour des « SCPI PINEL » ou des « SCPI de déficit foncier ». Mais il est également tout à fait envisageable d’investir à crédit dans des SCPI. Cette option est même judicieuse, car elle vous permettra de bénéficier de l’effet de levier de l’endettement.

Comment souscrire des parts de SCPI en empruntant ?

Emprunter pour acheter des parts de SCPI relève en définitive de la même logique que lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier en direct. Dans ce cas, les bulletins de souscription de parts de sociétés civiles immobilières comporteront une clause suspensive qui conditionnera le dénouement de l’achat à l’obtention d’un prêt bancaire. Ensuite le candidat à l’achat de SCPI devra s’adresser à une banque pour obtenir un prêt qui pourra être amortissable ou même remboursable « in fine ».

Le cas échéant, un différé de remboursement pourra être accordé par la banque afin de faire coïncider les premières échéances de prêt avec l’expiration du délai de jouissance généralement de 6 mois, au-delà duquel la SCPI versera les premiers loyers.

Les conditions d’octroi du prêt par l’établissement bancaire seront quasiment identiques à celles exigées lors de l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Un apport de l’emprunteur sur deniers propres pourra être requis. Ses revenus seront évidemment pris en considération pour déterminer sa capacité de remboursement.

Le montant des loyers versés par la SCPI sera également un élément déterminant, car ceux-ci devront permettre d’assurer le service de la dette. L’intérêt d’un achat à crédit de SCPI repose en effet, comme nous allons le voir ci-dessous, sur le caractère auto liquidatif de l’opération. Cette particularité a pour effet d’optimiser le retour sur investissement d’une acquisition de parts de SCPI en engageant un minimum de capitaux.

Pourquoi recourir à un emprunt bancaire pour acquérir des parts de sociétés civiles immobilières ?

Deux solutions s’offrent donc à ceux qui veulent investir dans la « pierre papier »: l’achat de SCPI au comptant ou le recours à l’emprunt. Mais le choix entre l’une ou l’autre de ces options ne saurait être réduit au seul critère des moyens financiers dont dispose l’investisseur. Il sera en effet le plus souvent opportun, que vous disposiez ou non de liquidités, d’emprunter pour optimiser votre investissement dans des parts de SCPI. L’intérêt de recourir à un prêt bancaire vous permettra notamment de bénéficier de ce que l’on appelle l’effet de levier de l’endettement. Financer l’acquisition de parts de SCPI se justifie aujourd’hui d’autant plus que nous évoluons dans un contexte de taux historiquement bas. Ce leitmotiv reste valable, même si les taux d’emprunt réservé à des acquéreurs de parts de SCPI sont un peu plus élevés que ceux d’un investissement immobilier classique.

L’effet de levier de l’endettement permet grâce au crédit de démultiplier la rentabilité d’un investissement en SCPI

Qu'est-ce que l’effet de levier de l’endettement ? Il s’agit d’une technique financière bien connue destinée à multiplier la profitabilité d’un investissement.

Le principe en est simple : il consiste à maximiser le recours à l’emprunt et à limiter le financement sur deniers propres, ce qui aura pour effet de booster la rentabilité des capitaux investis.

A l’inverse d’un investissement purement financier qui expose à des risques de marché important, le recours à l’effet de levier de la dette lors d’une souscription de parts de SCPI est relativement sûr eu égard le caractère refuge et résilient de l’immobilier. Ainsi, l’achat de parts de SCPI à crédit permettra à ceux qui ne disposent pas de liquidités d’investir sans attendre.

Ce sera également, pour ceux qui disposent d’une mise de fonds, un bon moyen d’optimiser la rentabilité de leur placement et de réaliser un investissement de plus grande envergure.

De surcroît, le recours à la dette permet de se constituer un patrimoine quasiment sans effort d’épargne additionnelle. Les loyers versés trimestriellement par une SCPI permettent en effet de payer les échéances du prêt octroyé par la banque.

Mis à jour le 25 mars 2021
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