Création d’une SCI : conseils et mode d’emploi

En France, la société civile immobilière est un statut juridique couramment utilisé pour faciliter la gestion de biens immobiliers à plusieurs. Son mode de création est simple et rapide et se compose de 5 étapes. Ça Compte Pour Moi, expert comptable en ligne, fait le point.

Rédiger les statuts de la SCI

La rédaction des statuts est la 1ère étape incontournable de la création d’une SCI. Sur ce document figure l’ensemble des informations essentielles permettant d’encadrer la gestion de votre SCI : organisation et fonctionnement de la société, établissement des besoins des associés.

Les statuts d’une SCI doivent être établis par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié. Pour être valable, ils doivent mentionner un certain nombre d’éléments obligatoires, parmi lesquels nous retrouvons :

  • le nombre d’associé (Une SCI est formée par deux personnes au minimum)
  • les apports de chaque associé (Chaque associé doit obligatoirement faire un apport à la société)
  • la forme juridique (SCI)
  • l’objet social
  • la dénomination sociale
  • le siège social (Celui-ci doit être situé en France)
  • le capital social (Aucun capital minimum n’est requis pour la création d’une SCI)
  • la durée de vie de la SCI (99 ans au maximum)
  • les modalités de fonctionnement de la SCI

Véritable ligne de conduite, les statuts représentent donc un outil essentiel et indispensable à la constitution de votre SCI. Pour s’assurer de faire les bons choix en fonction de votre situation, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel pour cette étape.

Déposer le capital social et ouvrir un compte bancaire

Lorsque les statuts sont rédigés, il faut alors ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de la SCI afin d’y déposer le montant du capital social, précédemment défini lors de la rédaction des statuts. Notez que contrairement aux autres types de sociétés, cette démarche n’est pas obligatoire pour la création d’une SCI. Néanmoins l’ouverture d’un tel compte facilitera grandement le suivi des opérations tout au long de la vie de la SCI.

Publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL)

La publication de l’avis dans un journal habilité par la préfecture à recevoir des annonces légales est obligatoire pour informer de la création d’une nouvelle SCI.

L’annonce doit être publiée dans le département du siège social de l’entreprise et doit comporter : la forme juridique (SCI), la dénomination sociale, le capital, le siège social, le gérant et son adresse et une mention sur la cession des parts sociales

Le coût de cette formalité est établi en fonction de la longueur de l’annonce, compris en moyenne entre 150€ et 250€.

Déclarer les bénéficiaires effectifs

Depuis 2017, les SCI (ainsi que toute autre société quelle que soit sa forme sociale) ont l’obligation de déposer le document désignant les bénéficiaires effectifs. Adressé au Registre du commerce et des sociétés (RCS), ce document doit être déposé au plus tard dans les 15 jours à compter de la délivrance du récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise.

Le « bénéficiaire effectif » s’entend de la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, ou, à défaut qui exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société.

Les mentions suivantes doivent apparaître sur ce document :

  • la dénomination ou raison sociale de l’entreprise
  • la forme juridique
  • l’adresse du siège social
  • son numéro unique d'identification complété par la mention RCS du greffe de son siège
  • les mentions relatives au bénéficiaire effectif lui-même
Le coût à prévoir est de 25€.

Immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Pour finaliser la constitution de votre SCI, il ne vous reste plus qu’à déposer un dossier pour l’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le siège social de l’entreprise. Le dossier doit comprendre :

  • Les pièces d’identité et justificatifs de domicile pour chacun des dirigeants
  • les statuts de la SCI
  • le formulaire M0
  • l’attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI
  • l’acte de nomination du gérant
  • le justificatif de siège social
  • la déclaration des bénéficiaires effectifs
  • l’attestation de dépôt du capital (dans le cas où le capital a été déposé)
Le coût des frais de greffe pour l’immatriculation est compris entre 70€ et 90€.

Une fois ces démarches effectuées, le greffe vous expédie la « carte d’identité » de votre entreprise : l’extrait Kbis. Votre SCI est créée et vous pourrez démarrer de manière concrète votre activité !

Il faut garder à l’esprit que chaque SCI est différente. Selon le contexte, la composition des associés, la stratégie ou encore le type d'immeuble, un certain nombre d’arbitrage doit être fait dès la création. Le choix du régime fiscal et l’arbitrage entre l'IR et l'IS sera par exemple déterminant.

Chaque projet étant différent, il est nécessaire de se poser les bonnes questions et d’effectuer des simulations. Les conseils d’un expert-comptable sont particulièrement intéressants pour faire son choix, n’hésitez pas à nous consulter pour plus d’informations.

N’hésitez pas à faire appel à un cabinet d’expertise-comptable pour tenir la comptabilité de votre SCI : établissement des comptes annuels, télédéclaration de la liasse fiscale, éventuelles déclarations de TVA.

Mis à jour le 5 mars 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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