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Révocation du syndic en copropriété : la marche à suivre
Révocation du syndic en copropriété : la marche à suivre

Le syndic de copropriété est un organe indispensable à la gestion d’un immeuble. Cependant, certains syndics de copropriété ne s'impliquent pas dans leurs missions autant qu'ils le devraient. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent révoquer leur syndic et désigner un nouveau syndic plus efficace.

Quelles sont les missions obligatoires d’un syndic de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 définit le régime de la copropriété pour tous les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. L’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble forme un organe appelé syndicat des copropriétaires. Lors de l’assemblée générale, organisée une fois par an, le syndicat de copropriétaires vote l’adoption ou non de différentes résolutions qui viendront influencer la vie de la copropriété. Parmi elles, figure la désignation du syndic de copropriété.

La loi de 1965 rend obligatoire la présence d’un syndic de copropriété et encadre précisément ses missions. Tout d’abord, le syndic représente tous les actes et les actions en justice des copropriétaires. Il s’occupe également de :

  • La gestion administrative : le syndic de copropriété fait respecter le règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale. Il s’assure de l’immatriculation de l’immeuble et de sa souscription à une assurance. C’est lui qui convoque et tient l’assemblée générale annuelle.

  • La gestion comptable : le syndic établit le budget prévisionnel et gère les différents documents comptables de la copropriété. Il procède également à la collecte des charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds. En cas d’impayés, c’est lui qui gère le recouvrement des charges auprès des copropriétaires débiteurs.

  • La gestion de l'entretien de l’immeuble : le syndic de copropriété se consacre à l’entretien des parties communes de l’immeuble. Pour cela, il peut faire appel à différents prestataires. Le syndic met en concurrence les différents prestataires, renégocie les contrats à chaque date d’anniversaire et accueille les artisans.

  • La gestion des travaux : si des travaux sont votés en assemblée générale, le syndic se doit de les faire exécuter. Pour cela, il doit mettre en concurrence différents devis de prestataires, effectuer le suivi des travaux, détecter les malfaçons le cas échéant, etc.

Qu’est-ce que la révocation du syndic ?

Le syndic de copropriété est lié à la copropriété par un contrat pour une durée déterminée durant lequel il s’engage à remplir toutes les missions évoquées précédemment. La durée d’un mandat de syndic varie de un à cinq ans.

Cependant, le syndicat de copropriétaires peut considérer que son syndic de copropriété a une mauvaise gestion et peut décider de s’en séparer, et ce, malgré son mandat en cours. Dans ce cas, les copropriétaires doivent révoquer le syndic de copropriété en assemblée générale.

Ce recours permet au syndicat de copropriétaires d’interrompre le contrat le liant au syndic de copropriété à tout moment, mais seulement en cas de motif légitime.

Attention ! Pour révoquer valablement un syndic de copropriété, veillez à ne pas donner le quitus à votre syndic. Le quitus est une résolution visant à approuver la gestion du syndic de copropriété.

Les motifs de la révocation du syndic de copropriété

C’est l’article 25 de la loi du 1965 qui statue sur les motifs légitimes pour révoquer son syndic. Les copropriétaires doivent faire très attention lors de leur démarche. En effet, dans le cas d’une révocation que le syndic juge abusive, il pourra porter l’affaire devant le tribunal judiciaire et exiger des dommages et intérêts à la copropriété. Il est donc important de s’informer sur la réglementation en place et les motifs de révocation valables.

Pour pouvoir révoquer son syndic de copropriété, la copropriété doit pouvoir prouver que celui-ci a failli à l’une de ses missions. Voici une liste non exhaustive de motifs légitimes de révocation :

  • Non-respect du règlement de copropriété ;

  • Non-souscription aux assurances obligatoires ;

  • Manquement à l’obligation d’immatriculer la copropriété au Registre national des copropriétés ;

  • Non-exécution des décisions prises en assemblée générale ;

  • Manquement à l’obligation de recouvrer les charges auprès des copropriétaires.

Le syndicat de copropriétaires doit réunir toutes les preuves de la mauvaise gestion du syndic de copropriété pour pouvoir entamer la procédure de révocation. Pour ce faire, nous vous conseillons de conserver toute trace écrite de vos échanges avec votre syndic (mail, sms, courrier, etc.).

Les démarches pour révoquer son syndic de copropriété

La procédure pour révoquer son syndic se fait en deux étapes.

Tout d’abord, il est nécessaire d’obtenir l’inscription de la révocation à l’ordre du jour d’une assemblée générale. La demande, formulée par le conseil syndical ou un copropriétaire, se fait auprès du syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier devra également contenir les motifs légitimes de révocation.

Ensuite, lors de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires procède au vote. La révocation du syndic de copropriété est votée à la majorité absolue. Si le résolution obtient un tiers des voix, un second tour est organisé à la majorité simple cette fois-ci.

Et après la révocation du syndic ?

Une fois la révocation adoptée, le syndicat de copropriétaires doit immédiatement procéder à l’élection d’un nouveau syndic de copropriété. En effet, une copropriété ne peut pas rester sans syndic. Son choix peut se porter vers un syndic de copropriété professionnel mais ce n’est pas obligatoire.

En effet, la copropriété peut faire le choix de l’auto-gestion et passer en syndic non-professionnel. Il existe deux modèles distincts :

  • Le syndic bénévole : un copropriétaire est désigné comme syndic bénévole et s’occupe seul de la gestion de l’immeuble comme le ferait un syndic de copropriété professionnel.

  • Le syndic coopératif : dans ce cas, c’est le président du conseil syndical qui agit en qualité de syndic. On parle alors de président-syndic. Les autres conseillers syndicaux l’assistent dans sa tâche. Ce modèle de gestion permet de se répartir les tâches selon les affinités de chacun et de réaliser de nombreuses économies sur les charges de copropriété de la résidence.

L’avantage du mode de gestion en syndic non-professionnel est que les copropriétaires gèrent eux-mêmes leurs copropriétés. Cela évite les problèmes de gestion car ils sont plus impliqués dans la vie de leur immeuble. De plus, il existe maintenant des solutions d’aide à la gestion de la copropriété en syndic coopératif qui automatise certaines tâches.

Quel que soit le modèle de gestion choisi en assemblée générale, le nouveau syndic élu prend ses fonctions immédiatement. Il est conseillé de garder toutes les preuves de la mauvaise gestion de l’ancien syndic dans le cas où celui-ci tenterait de contester le motif de révocation, notamment lors de la récupération des archives et du transfert des fonds de la copropriété.

Mis à jour le 25 mars 2021
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