Les bonnes raisons d'investir dans l'immobilier locatif ancien

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ancien ?

L’investissement locatif peut être une excellente opportunité si vous désirez vous constituer un patrimoine, percevoir un revenu supplémentaire ou encore préparer votre retraite. Et lorsque vient la question du bien dans lequel vous allez investir, vous avez le choix entre le neuf et l’ancien. Quand on pense à un achat immobilier pour réaliser son investissement, l’idée la plus communément répandue est de s’intéresser à des biens neufs. Mais l’investissement locatif dans l’ancien présente aussi de nombreux atouts. Faisons le tour de ces avantages et des risques auxquels vous devez prêter attention avant de franchir le pas.

Les avantages de l'investissement locatif ancien plutôt que le neuf

De nombreuses personnes qui souhaitent investir dans un bien immobilier afin de le louer se tournent vers des appartements neufs, pensant faire des économies. En effet, grâce aux frais de notaire moins élevés, aux diverses lois de défiscalisation et au fait de ne pas avoir de travaux à prévoir, l'opération semble intéressante. Mais laissez-nous vous exposer les avantages d’investir en locatif dans l’ancien.

Tout d’abord, dans l’ancien, de toute évidence, il y a beaucoup plus de choix. Le parc immobilier étant plus vaste et généralement disponible de suite (finis les X mois d’attente pour que votre appartement sorte de terre), l’ancien vous offre une plus grande diversité, que ce soit en termes de superficie ou d’emplacement géographique. Et si les travaux ne vous font pas peur, vous augmentez encore plus le nombre de biens parmi lesquels choisir.

Où sont situés les biens dans l’ancien ?

Vous devez faire particulièrement attention à l’emplacement de votre futur bien locatif. Les biens anciens sont généralement situés en centre-ville ou dans des quartiers historiques. Ce sont principalement des jeunes adultes entrant dans la vie active qui vont devenir locataires, et la présence de lieux de divertissement et/ou des écoles est pour eux essentielle. Les appartements neufs sont, eux, situés en périphérie des grandes villes, ce qui nécessite une autre organisation pour se déplacer, que tout le monde n'est pas prêt à mettre en place.

Autre atout de taille : les prix. En effet, un appartement ou une maison dans l’ancien ou encore un immeuble de rapport sera mis en vente beaucoup moins cher au mètre carré, surtout si vous devez y faire quelques travaux. Avec une bonne négociation, vous serez en mesure de faire une belle économie à l’achat. Et vous augmenterez ainsi la rentabilité de votre bien.

Par ailleurs, en fonction des travaux réalisés et selon certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’aides au financement de vos travaux de rénovation. Et si vos travaux concernent l’amélioration énergétique, vous êtes en mesure d'obtenir un crédit d’impôts allant jusqu’à 30 %. De quoi faire une belle opération.

Quels risques à investir dans le locatif ancien ?

Vous venez de découvrir les avantages d’investir en locatif dans l’ancien, que ce soit un appartement, un immeuble de rapport ou une maison. Mais avant de commencer vos recherches, vous devez aussi avoir à l’esprit les risques ou les inconvénients qui vous attendent.

Pour commencer, parlons des frais de notaire. Vous le savez, lors de la signature chez le notaire, vous aurez des frais à payer. Ceux-ci sont plus élevés lorsque vous achetez un bien dans l’ancien : entre 7 à 8 % du bien, contre 2 à 3 % pour un bien neuf. Mais la bonne nouvelle, c’est que si vous arrivez à négocier le prix d’achat de votre futur bien ancien, vos frais seront moindres.

Dans le cas d’un achat d’un bien ancien à rénover, vous allez donc faire des travaux dans l’appartement que vous mettrez en location. Mais n'oubliez pas que le temps que vous fassiez les travaux, vous ne pourrez pas encaisser de loyer. Faites donc le bon calcul lorsque vous effectuez vos recherches car si la rénovation est trop importante, la durée d’absence d’encaissement de loyer risque de se prolonger.

Les biens anciens sont majoritairement situés en centre-ville et il est possible que vous ayez un gros turnover parmi vos futurs locataires. S’ils sont peu scrupuleux quant à l’entretien de votre bien, vous pourrez être amené à faire des travaux régulièrement. Il peut s’agir de travaux plus ou moins importants tels que reboucher des trous dans les murs, refaire la tapisserie ou changer le sol, mais si cela doit se répéter à quasi chaque départ d’ancien locataire, ces frais viendront amputer vos revenus locatifs ainsi que la rentabilité de votre bien immobilier.

En achetant un bien locatif dans l’ancien, vous avez moins d'avantages fiscaux proposés. Mais cela peut être compensé par les aides au financement dont nous avons parlé plus tôt. Là encore, faites vos calculs en fonction des travaux que vous devez réaliser.

À qui s'adresse l'investissement locatif ancien ?

L’investissement immobilier est une opération qui peut s’avérer rentable et qui aura un objectif différent selon le profil et les besoins de l’investisseur.

Il y a des personnes qui souhaitent investir pour préparer leur retraite. Effectivement, au moment de partir en retraite, les revenus baissent d’environ 25%. Parallèlement, d’autres frais, tels que des frais de santé, deviennent plus importants. Il est donc intéressant d’anticiper ce besoin de trésorerie supplémentaire en investissant dans un bien que vous mettrez en location.

L’investissement immobilier est de nos jours plus sûr et plus rentable que les placements financiers ou boursiers qui sont fortement impactés par la conjoncture économique actuelle. Investir dans l'immobilier peut vous permettre de rembourser chaque mois une partie, voir la totalité de vos mensualités de prêt grâce aux loyers encaissés.

Le crédit d’impôts et les aides au financement pour la rénovation d'un bien ancien est un autre objectif de certains investisseurs immobiliers. Ces aides sont parfois l’élément déclencheur qui permet de faire ses premiers pas dans l’investissement locatif.

La constitution d’un patrimoine pour protéger sa famille est un autre aspect à prendre en compte. Certains propriétaires investissent dans un bien qu’ils mettent en location pendant plusieurs années, jusqu’à ce que leurs enfants soient en âge de faire des études supérieures et aient besoin de se loger. En fonction de la configuration et de la ville où le bien se situe, il pourra soit être utilisé pour y loger son/ses enfant(s), soit être revendu pour bénéficier d’une belle enveloppe qui permettra de payer les études et l’hébergement. L'emplacement du bien sera donc ici un critère extrêmement important à prendre en compte.

Ce qu’il faut retenir

L'investissement locatif dans l’ancien est un placement financier intéressant. Faites des recherches approfondies pour trouver le(s) bien(s) qui vous correspondent le mieux en fonction de votre profil, de votre situation et de vos besoins futurs.

Mis à jour le 21 janvier 2021
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Chargée de Webmarketing & SEO
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