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Quel statut juridique choisir pour investir dans l'immobilier ?

Quel statut juridique choisir pour investir dans l'immobilier ?

Qui dit investissement immobilier dit souvent SCI. Et pourtant, il existe d’autres statuts juridiques pertinents dans la perspective d’acquérir et de gérer un portefeuille immobilier à plusieurs. Explications.

Les ménages français sont friands d’immobilier. En 2020, il s’agit toujours du premier type d’investissement à long terme plébiscité par les ménages dans la perspective de construire un patrimoine familial. Ces problématiques s’inscrivent dans une logique de valorisation patrimoniale mais aussi de transmission intergénérationnelle. Cela passe souvent par la réunion des différentes parties au sein d’une même société. Il est donc indispensable d’accorder une attention particulière au choix du statut juridique de l’entreprise. La SCI est le statut juridique le plus couramment utilisé. Aussi, la SAS présente de nombreux atouts qu’il convient d’explorer. De nombreux autres statuts juridiques présentent des avantages à ne pas négliger. Découvrons ensemble tout ce qu’il faut savoir pour choisir le meilleur statut juridique pour investir dans l’immobilier.

SCI : quels sont les avantages d’une SCI pour investir dans l’immobilier ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société dont l’objet est de détenir un portefeuille immobilier à plusieurs. Elle doit être composée de deux associés minimums, qui sont propriétaires d’un même bien ou portefeuille de biens immobiliers. Ensemble, ils ont pour objectif de faire fructifier ce patrimoine, en partager les revenus ainsi que le produit de la cession.

Le recours à une SCI est souvent plébiscité pour faciliter la transmission des biens immobiliers entre plusieurs générations. Elle permet de contourner les risques d’indivision car un désaccord entre associés peut être surmonté au moment du vote en assemblée générale. Un associé qui souhaiterait vendre ses parts peut quitter la société sans forcer la mise en vente du bien.

Dans le cadre d’une SCI imposée à l’IR, les associés sont imposés selon leur tranche marginale d’imposition au barème de l’impôt sur le revenu, au prorata de leur apport personnel dans le capital social. Il est possible d’utiliser le déficit de la société pour réduire d’autant votre revenu imposable, dans la limite annuelle de 10 700€. Une SCI imposée à l’IS est imposable directement à hauteur de 26,5 % si son chiffre d’affaires est inférieur à 250 millions d’euros, et 27,5 % au-delà. Les associés ne sont imposés personnellement qu’en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.

SARL familiale : est-ce véritablement un bon choix ?

Une SARL familiale est une société dont le capital est détenu par plusieurs associés possédant un lien de parenté en ligne directe (grands-parents, parents, enfants, petits-enfants, frères, sœurs, conjoints ou partenaires pacsés). Ce statut juridique est une option sûre pour louer un bien immobilier et le transmettre à ses descendants.

La SARL familiale présente l’atout d’être soumise à l’IR. Les associés sont imposés selon leur tranche marginale d’imposition au barème de l’impôt sur le revenu, au prorata de leur apport personnel dans le capital social. Cela permet surtout aux associés de ne pas payer d’impôt sur les sociétés, et d’éviter ainsi la double imposition.

SAS : quels sont les avantages et les inconvénients de ce statut juridique ?

La Société par Actions Simplifiée (SAS) est un statut juridique rencontrant un grand succès auprès des entrepreneurs. En 2019, les sociétés par actions simplifiées (SAS) représentent 63 % des créations de sociétés en France. Elle doit être dirigée par un Président, qui représente la société dans ses actes de gestion quotidienne. Il s’agit d’un statut juridique utile dans le cadre d’investissements immobiliers.

Ce statut juridique est adapté si plusieurs associés souhaitent exercer une activité commerciale comme l’achat ou la revente d’une location meublée. A la différence d’une SCI familiale, la SAS est créée pour l’exercice d’une activité commerciale.

Une SAS est habituellement imposable à l’IS au taux de 15 % sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ (sous conditions) puis au taux de 28 % au-delà. Il est possible d’opter pour une imposition à l’IR durant les cinq premières années d’existence de l’entreprise.

Quels sont les autres statuts juridiques intéressants pour investir dans l’immobilier ?

Une SNC (Société en nom collectif) peut s’avérer être une option intéressante lorsqu’on souhaite rendre les associés indéfiniment, personnellement et solidairement responsables sur l’ensemble de leurs biens personnels. Dans ce cas, la cession des parts ne peut avoir lieu que si l’ensemble des associés sont d’accord.

Naturellement, il est possible d’investir en nom propre, c’est-à-dire seul, et sans recourir à la création d’une société. Dans ce cas, il est important de veiller aux conséquences en matière d’imposition et de transmission du patrimoine immobilier.

Enfin, l’achat en indivision permet à plusieurs personnes de partager la propriété d’un bien avant le partage de la succession. Dans ce cas, l’ensemble des dépenses réalisées sont partagées de manière égalitaire entre les indivisaires. Ils doivent être unanimement d’accord pour vendre ou louer le bien. En revanche, si un indivisaire souhaite vendre sa part, et si elle n’est pas rachetée par un autre indivisaire ou un tiers, alors la totalité du bien doit être vendue.

Ainsi, il n’existe pas de statut juridique meilleur qu’un autre dans l’absolu, mais bien un statut juridique préférable selon chaque situation. C’est la raison pour laquelle il est indispensable d’apporter une attention particulière au choix du statut juridique utilisé dans le cadre de la création d’une société pour réaliser des investissements immobiliers.

Mis à jour le 24 mai 2021
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