Protéger son investissement locatif : les solutions de garantie

Quand l’achat vise la location, les zones les plus avantageuses en France sont surtout les zones à fort trafic touristique et fréquentation étudiante. La région parisienne et la côte d’Azur font ainsi partie des régions les plus ciblées et les plus en vogue.

La pratique d’acheter pour louer, dans le langage le « buy to let » est une activité qui peut, d’après les dernières statistiques, apporter à l’investisseur des profits entre 2 et 6 % annuels.

Pendant les durées susmentionnées, le propriétaire a le droit de déduire un montant destiné à compenser la dégradation naturelle du bien au fil du temps. Ce schéma permet ainsi d’alléger les revenus locatifs déclarés, et donc de faire diminuer l’impôt sur le revenu.

Mais ces avantages fiscaux sont-ils suffisants pour protéger son investissement locatif ? Que se passe-t-il si le locataire choisi pour le logement acheté ne règle pas son loyer ?

Choisir un bon locataire implique d’avoir la certitude qu’il payera son loyer chaque mois, afin de pouvoir rembourser son crédit immobilier en toute sérénité par exemple.

Aussi, le choix d’un mauvais locataire représente pour le bailleur des dépenses indésirables ainsi qu’une perte de temps considérable. Zigzaguer entre procédures juridiques, huissiers et commandements de payer, n’est pas vraiment une partie de plaisir !

De nombreuses solution de garantie existent aujourd’hui sur le marché et représentent des solutions valides et rassurantes pour les bailleurs.

La pratique la plus populaire parmi les propriétaires, les agences immobilières et les résidences étudiantes est l'étude du dossier. C’est sans aucun doute aussi la plus discriminatoire par rapport au profil du candidat.

Non seulement les propriétaires prennent en considération les revenus et le statut professionnel, mais également des éléments qui ne devraient pas représenter un obstacle à l’accès à la location. C'est le cas, entre autres, de la nationalité.

L’étude du dossier prend aussi en compte une personne proche dans l’entourage du candidat locataire, qui se charge de payer le loyer en cas de défaut de paiement : la figure du garant.

On demande souvent un garant aux étudiants sans ressources propres mais aussi à des jeunes actifs et aux étrangers, aux auto-entrepreneurs et aux intérimaires en réduisant ainsi l’éventail des candidats éligibles.

L’avantage en bout de chaîne pour le bailleur est d’être personnellement persuadé de son choix. De l’autre côté, en cas de défaut de paiement, la gestion et surtout le coût des nombreuses et dérangeantes procédures restent sa responsabilité et à sa charge.

Une seconde pratique, moins diffusée que l’étude du dossier, mais toutefois assez célèbre comme solution de protection des loyers est la garantie des loyers impayés (GLI). Bien souvent associée à l’étude du dossier et non pas considérée comme son remplacement, ce type de garantie peut effectivement amortir les risques pour les bailleurs.

Par ailleurs, elle représente une dépense supplémentaire pour le bailleur, qui peut être évitée.

Il existe en effet une troisième solution de garantie totalement gratuite pour le bailleur. Elle l’exonère aussi des pratiques courantes que sont l’étude du dossier et la gestion financière et procédurale des impayés.

Une fois le logement trouvé, le locataire active lui-même la garantie, dont son bailleur devient bénéficiaire.

Garantme permet ainsi de rassembler tous les bénéfices des autres solutions, sans aucun de leurs inconvénients !