Propriétaire : comment se protéger contre les impayés de loyer en période de confinement ?

Le second confinement risque d'apporter son lot de complications aux propriétaires immobiliers qui craignent une augmentation des loyers impayés.

La crise n'est malheureusement pas terminée et, lors du premier confinement, elle a déjà fortement fragilisé les ménages. De plus en plus de locataires ne pouvaient plus payer leur logement et, selon l'économiste Pierre Concialdi, chercheur à l’Institut de Recherches Économiques et Sociales (IRES), 6 à 7 millions de personnes peuvent avoir des difficultés à payer leur loyer depuis le confinement.

Ce nouveau confinement aura probablement des conséquences tout aussi catastrophiques, notamment pour les propriétaires. En effet, une étude de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) a démontré que 2 bailleurs sur 3 n'ont aujourd'hui plus les moyens de faire face aux impayés de loyer. Leurs revenus locatifs sont généralement essentiels pour pouvoir rembourser le crédit du logement qu'ils sont en train de louer.

Alors comment se protéger contre les loyers impayés en période de confinement ?

Se renseigner sur les aides locales et nationales

L’État a pris de nouvelles mesures pour apporter son soutien aux personnes en situation de pauvreté durant ce second confinement, ainsi des aides ont été débloquées.

L’aide d’Action Logement : instaurée en juin 2020, il s’agit d’une aide exceptionnelle de 150 € par mois durant 2 mois. Cependant, le samedi 24 octobre 2020, le premier ministre Jean Castex a annoncé le prolongement de celle-ci – la durée maximale est à présent de 6 mois – afin de prévenir les impayés de loyer des locataires et prêter main-forte aux accédants à la propriété pour rembourser leurs mensualités.

Qui peut y avoir droit ?

  • les demandeurs d’emploi ou les personnes qui n’ont plus d’emploi depuis leur première demande ;
  • les salariés du privé ou agricole gagnant moins de 1,5 Smic, à condition qu’ils aient subi une baisse de revenus de 15 % à la suite de la mise en place du chômage partiel ou d’un arrêt de travail pour garde d’enfants. Et la dépense consacrée au logement doit être supérieure à 33 %.

Fonds de solidarité logement (FSL) : générée par les Conseils départementaux, cette aide financière aide les personnes en difficulté financière à rembourser les dettes de loyers et charges comprises, les frais d’agence, le dépôt de garantie, les factures, etc,. Tout ce qui concerne les dépenses liées au logement ! Selon le département, les propriétaires en difficulté peuvent également recevoir une aide, mais chaque FSL a ses propres critères d’éligibilité.

CCAS ou CIAS : ces centres peuvent également proposer des aides exceptionnelles pour les ménages en difficulté situés sur leur territoire qui ne parviennent plus à payer leurs loyers.

Agirc-Arrco : le régime de retraite complémentaire met en place une aide exceptionnelle d’urgence pour les salariés cotisants Agirc-Arrco qui ont des difficultés financières à cause de la crise sanitaire. Allouée une seule fois, cette aide peut atteindre 1500 €, mais ce sera selon la situation du demandeur.

CAF : le locataire peut éventuellement recevoir des aides de la CAF. Si c’est bien le cas, il est conseillé au propriétaire de prévenir immédiatement la CAF pour loyer impayé. Elle lancera alors de son côté une procédure.

Trouver des solutions à l’amiable

Le second confinement risque d’amorcer un ralentissement de l’activité économique, aussi les locataires pourraient se retrouver dans une situation financière difficile et il est donc conseillé au propriétaire de dialoguer avec lui.

Dans un premier temps, le propriétaire peut essayer de lui rappeler les aides mentionnées ci-dessus. Il est possible que le locataire n’ait tout simplement pas pensé à faire une demande alors qu’il pourrait bénéficier de ces aides.

Le propriétaire peut également proposer à son locataire d’étaler ou de retarder le paiement si ce dernier est vraiment en détresse financière. Cela est préférable à un contentieux juridique qui peut se révéler très coûteux. De plus, la trêve hivernale et le reconfinement risquent de ralentir fortement les procédures administratives. Ne surtout pas oublier de garder une trace écrite de l’accord, comme un échange de courriels par exemple, et de préciser qu’il ne s’agit nullement d’une annulation de dette. Juste au cas où !

Enfin, le propriétaire peut contacter le garant de caution qui, lors de la signature du bail, s’est engagé à payer le loyer en cas d’impayés de la part du locataire.

S’informer auprès de l’ADIL

Des mesures ont été prises pour prévenir le risque de loyers impayés et, si le propriétaire ne parvient pas à trouver une solution à l’amiable avec son locataire, il est possible de se faire accompagner par un conseiller-juriste d’une Agence Départementale pour l’Information sur le Logement (ADIL). En effet, un numéro vert « SOS loyers impayés » a été mis en place lors du dernier confinement.

Plus de 450 conseillers sont à l’écoute des locataires et bailleurs du lundi au vendredi au 0805 16 00 75 (appel et service gratuits). Il est ainsi possible d’obtenir une analyse juridique de la situation, de faire le point sur les aides dont l’appelant peut espérer bénéficier ou encore une proposition d’accord à l’amiable.

Souscrire à une assurance

Le propriétaire peut souscrire à une assurance « loyers impayés » afin de se protéger contre ce type de risque auprès de n’importe quelle compagnie ou même de sa banque. Cependant, cette assurance a un coût plutôt élevé, entre 3 et 4 % du montant annuel du loyer, avec les charges comprises. De plus, certaines assurances refusent de couvrir le propriétaire si le locataire ne répond pas à certains critères d’éligibilité.

Néanmoins, de nouvelles assurances contre les impayés de loyers ont vu le jour, telles que SmartGarant, permettant une couverture durant toute la durée du bail et totalement gratuite pour le bailleur car à la charge du locataire.
Ces nouvelles assurances ont également l’avantage de s’ouvrir à tous types de locataires tels que les freelances, les étudiants, les expatriés, les intermittents et même les retraités.

En ce qui concerne les commerces, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, encourage les bailleurs à consentir une baisse de loyer pendant au moins 3 mois pour aider les petites et moyennes entreprises (250 salariés maximum) administratives fermées ou exerçants dans un secteur précaire (hôtellerie, restauration, culture). Les bailleurs pourront alors bénéficier d’un crédit d’impôt.

Mis à jour le 25 mars 2021
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