Bien préparer son investissement locatif

L'investissement locatif est une solution non négligeable. Les Français sont de plus en plus nombreux à se pencher sur ce type de placement dont la rentabilité dépasse de loin celles de l'épargne réglementée (livrets) et de l'assurance-vie. Ainsi, avec des taux de crédit immobilier actuellement très bas, beaucoup d'acquéreurs s'orientent vers l'investissement locatif afin défiscaliser au maximum leurs revenus ou se constituer un patrimoine sûr.

Mais attention, on ne se lance pas n'importe comment dans un investissement qui représente plusieurs dizaines — voire plusieurs centaines — de milliers d'euros. Car un mauvais choix peut vite devenir une catastrophe financière, surtout si vous ne trouvez pas de locataire.

Si vous souhaitez réaliser votre premier investissement locatif, voici quelques conseils à retenir lors de vos recherches.

La surface du bien immobilier

Vous hésitez entre un studio et un T3 pour votre premier investissement locatif ? Mieux vaut alors opter pour un logement de type studio ou petit T2.

Les petites superficies sont généralement louées plus cher au m² et le montant à investir est théoriquement moins élevé.

Le rendement

Le fait d'opter pour la location est donc un excellente outil pour s'octroyer un complément de revenus et, par la suite, un complément de retraite.

Durant votre prospection, pensez donc à évaluer sérieusement le rendement brut et le rendement net. Ces calculs vous permettront d'affiner votre choix entre plusieurs offres immobilières.

Attention toutefois au choix de la fiscalité puisque, dans tous les cas, vous serez imposé sur le produit de votre location. Mieux vaut être conseillé par un fiscaliste afin d'éviter d'être trop imposé sur vos revenus fonciers.

La localisation

Une autre règle de base à retenir est le choix de l'emplacement géographique. La localisation du logement est effectivement très importante. D'ailleurs nous conseillons de réaliser un investissement locatif près de chez soi et non d'investir à distance.

L’immobilier n'est pas comme un produit bancaire, il faut s’en occuper physiquement même si vous passez par une agence. C'est par exemple plus simple de vérifier personnellement si le logement est dans un état correct et si des travaux d'entretien sont à réaliser.

Le montant de l'opération

Selon votre capacité d'emprunt, vous pouvez financer vous-même votre investissement ou avoir recours à un crédit immobilier.

Pour une première opération, nous conseillons de commencer par exemple par un studio à moins de 100 000 euros en empruntant sur une durée maximale afin de faire coïncider les mensualités de remboursement avec les loyers perçus.

Attention également à toujours prévoir un matelas de sécurité pour palier une éventuelle absence de locataire, ainsi que s'acquitter des taxes ou des réparations à votre charge.

Mais bonne nouvelle, certains travaux que vous effectuerez dans votre appartement en location pourront être déduits de vos bénéfices, il s'agit du déficit foncier.

Enfin il ne faut pas oublier que vous pouvez déduire les intérêts du crédit immobilier de vos revenus.

Le type de bail locatif

Avant de vous lancer, pensez à choisir le type de bail que vous soumettrez à votre locataire. Vous pouvez louer un logement nu ou meublé. La dernière option étant plébiscitée pour les petites surfaces.

Lorsqu'on choisit d'investir dans l'immobilier locatif, il faut toujours définir en amont la cible de locataires à qui s'adressera le bien. C'est le genre de conseils que l'on retrouve souvent sur un blog immobilier, parce qu'il est incontournable pour garantir la réussite de ce type de projet.

Avantage de la location nue

La location nue est certainement l'option la plus stable pour le bailleur puisque le bail court sur 3 ans contre 1 an pour le bail meublé.

Le préavis de départ est de 3 mois (mais 1 mois dans les zones les plus tendues comme pour le bail meublé). Le bail vide est particulièrement adapté aux grandes surfaces.

Avantage de la location meublée

La location meublée est une forme de bail très souple puisque le propriétaire bénéficie d'un préavis de seulement 1 mois pour donner congé au locataire, contre 3 mois pour du vide. Le bail est conclu sur une durée d'un an reconductible. Et les locataires sont très demandeurs de ce type de bail pour des petites surfaces.

De plus, vous pourrez alterner entre une location meublée sur la période scolaire(donc un bail de 9 mois) et une location saisonnière pendant les périodes de vacances scolaires si vous êtes dans une zone touristique.

Mais quelle que soit votre stratégie, il faudra bien respecter la liste du mobilier à fournir au locataire pour du meublé.

Les frais de gestion d'un investissement locatif

Il ne faudra pas oublier les frais de gestion d'un investissement locatif pour en calculer le rendement.

Des solutions existent, notamment des outils en ligne qui vous aideront dans votre gestion et éditeront pour vous tous les documents liés à une location : le contrat, les appels, les quittances...

Une autre option, qui offre un confort absolu mais qui a un coût, est de confier la gestion à un professionnel mais le montant de la prestation s'élève à environ 4 et 7% des loyers pour du vide et 7 et 15% pour du meublé.

Mis à jour le 7 mai 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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