Pourquoi l’investissement en LMNP est fait pour vous

Pourquoi l’investissement en LMNP est fait pour vous
Nombreux sont les investissements prometteurs en termes de rentabilité ; peu en revanche s’avèrent sécurisants sur le long terme. Un investisseur en quête d’un placement assurant à la fois un revenu complémentaire et la constitution d’un patrimoine pour la retraite ou ses héritiers se tournera naturellement vers la pierre. Dans ce domaine, la location en meublé non professionnelle est un marché de niche qu’il convient d’explorer, tant ses avantages répondent aux besoins d’aujourd’hui. Examinons-les !

Une acquisition immobilière presque comme les autres

Devenir propriétaire est la première motivation d’un investissement immobilier. Comme toute acquisition dans ce domaine, la LMNP permet de stabiliser son capital dans la pierre pour le laisser se bonifier au fil des évolutions du marché.

En LMNP, vous n’occupez pas le logement (sauf si vous le désirez) mais là n’est pas le but. Vous vous portez acquéreur d’un logement que vous mettez en location, de la même façon que pour un investissement locatif classique. L’idéal étant ici d’acheter au sein d’une résidence de services afin de minimiser les démarches de départ et les contraintes ultérieures, nous y reviendrons.

La location vous apporte un revenu constituant une rente couvrant tout ou partie du prêt éventuellement souscrit et en attendant la revente du bien en LMNP. Qui elle-même s’avère hypothétique puisque conserver très longtemps un logement LMNP présente des avantages certains, notamment celui de conserver une rente pour sa retraite.

Les avantages fiscaux de la LMNP

Depuis 1949 et la création de ce statut, le succès de la location meublée non professionnelle s’explique par les avantages offerts par le législateur aux propriétaires de tels biens :

  • la possibilité de récupérer la TVA en cas d’achat dans le neuf, ou en reprenant un contrat en cours d’exécution ;

  • selon le statut, le bénéfice d’un abattement de 50 voire 71 % de ses revenus avant imposition en micro-BIC, ou la déduction des charges relatives au bien ainsi que d’un amortissement pour le régime réel simplifié ;

  • l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non à celui plus coûteux des revenus fonciers ;

  • le gain d’un revenu qui sera souvent, finalement, net d’impôt tout en constituant un patrimoine.

Pour conserver les avantages fiscaux liés à l’acquisition en LMNP, il est nécessaire de conserver le bien 9 ans (ou de céder le contrat à un nouvel investisseur reprenant les conditions établies). Le gain sera toutefois plus important au bout d’une vingtaine d’années, grâce à l’amortissement notamment.

Des conditions d’accès simples et claires

Pour accéder au statut de loueur en meublé non professionnel et le conserver, il suffit de :

  • faire l’acquisition d’un logement meublé au sens prévu par la loi,
  • dégager moins de 23 000 € de revenus annuels et ne devant pas excéder la moitié des revenus du foyer fiscal,
  • réaliser une déclaration par le biais d’un simple formulaire.

A noter que le dépassement des seuils de revenus fixés n’exclut pas de la liste des loueurs en meublé, mais impose de passer au statut de loueur en meublé professionnel. Les contraintes de gestion en sont accrues et correspondent alors à celles d’une entreprise.

Une rentabilité exceptionnelle

Précisons tout d’abord qu’une acquisition dans l’ancien présente en matière de LMNP de sérieux avantages : tout en reprenant un contrat existant et en jouissant donc des avantages accordés aux acquéreurs dans le neuf, vous avez par ailleurs toute connaissance du fonctionnement du bien et de sa rentabilité. Le loyer est fixé et la clientèle au rendez-vous, les charges réelles sont connues, de même que les taxes applicables. Tout est sécurisé pour assurer un montage financier sans surprise.

Quant au gain espéré, la LMNP offre des possibilités très intéressantes en dépassant souvent les 5 % voire les 7 % de rentabilité annuelle. Inutile de préciser que les autres types d’investissements présentant une telle rentabilité accompagnent généralement leurs promesses de risques importants, ce qui n’est pas le cas ici.

Pas de contraintes de gestion

La tranquillité au quotidien est offerte par la LMNP. Ce qui est d’autant plus vrai si l’investisseur opte pour une acquisition au sein d’une résidence de services. Pour rappel, il en existe de 4 types : les EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires et celles dédiées au tourisme. La signature d’un contrat avec le gestionnaire d’une telle résidence met l’investisseur à l’abri de toute tracasserie. L’exploitant gèrera en effet :

  • le recrutement des locataires pour de courtes ou longues durées,
  • l’encaissement des loyers,
  • la gestion des troubles de voisinage,
  • l’entretien et les réparations du bien, même en cas de dégradation.

Investir en LMNP peut ainsi se résumer à placer son argent, sans subir les contraintes inquiétantes liées à la location d’un bien immobilier (risque d’impayé, de dégradation, etc.).

Une comptabilité simplifiée

Les obligations comptables en LMNP sont minimes. Avec le régime micro-BIC, l’application de l’abattement et la précision du gain sur sa feuille d’imposition suffisent. Si le régime réel simplifié impose l’établissement d’un bilan et d’un compte de résultat justifiant des charges déduites, l’investisseur peut tout à fait faire appel à un comptable pour assurer la bonne gestion, dont les honoraires sont déductibles de ses gains avant imposition.

Finalement, la seule vraie contrainte lors d’un investissement en LMNP est le choix de l’acquisition. Et notamment le cas échéant, celui de la résidence à laquelle faire confiance. Choisir le bon quartier présentant du potentiel pour assurer une plus-value ultérieure, s’assurer que l’exploitant a les reins solides et ne déposera pas le bilan, etc. Une solide connaissance du marché immobilier est nécessaire, et à défaut l’investisseur a tout intérêt à se tourner vers un professionnel spécialisé dans les acquisitions de logements meublés.

Publié le 4 mai 2021
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