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Quels sont les placements à privilégier pour investir en immobilier ?

Quels sont les placements à privilégier pour investir en immobilier ?

Introduction

Devenir un investisseur dans l’immobilier est à la portée de chacun qui dispose d’un minimum d’épargne et d’une capacité de crédit.

De plus en plus de français s’intéressent au marché de l’immobilier pour procéder à des investissements sur du moyen/long terme.

Les rendements sont très attractifs, mais il faut toutefois être rigoureux dans la sélection du bien que vous allez acheter.

Il est important de vous rappeler que tout investissement comporte des risques et que l'investissement immobilier ne fait pas exception.
Nous allons dans cet article développer l’investissement immobilier locatif classique, l’investissement au travers des SCPI et l’achat en nue-propriété.
Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier nous vous conseillons de vous rendre sur le site gestiondepatrimoine.com.

Investir dans l’immobilier locatif

L’investissement immobilier peut apparaître comme rassurant et fiable pour la plupart des Français.

L’investissement en immobilier locatif est un très bon moyen d'obtenir des revenus complémentaires à terme tout en vous constituant un patrimoine immobilier sur le long terme.

Investir en immobilier locatif peut se faire de deux manières :

  • En cash
  • A crédit

Nous allons, ici, nous focaliser sur l’achat d’un bien immobilier à crédit.

En effet, il est plus intéressant d’utiliser l’effet de levier du crédit en immobilier pour investir dans un bien locatif.

L’objectif est d’avoir un loyer supérieur au montant de votre crédit immobilier pour que cet investissement ne vous coûte rien.

Si les mensualités de votre crédit sont plus élevées que le loyer perçu, vous devrez alors combler la différence, c’est ce qu’on appelle l’effort d’épargne.

Pour cela il est primordial de bien préparer son projet d’investissement et de ne pas hésiter à réaliser des simulations.

Ces simulations vous permettront de définir votre loyer, le montant des travaux (si nécessaire), le montant des mensualités de votre crédit, avec ou sans apport, et la fiscalité applicable à vos loyers.

Tous ces éléments sont indispensables pour calculer le taux de rentabilité de votre projet d’investissement locatif.

Le rendement net pour un investissement immobilier peut fortement varier en fonction de la situation géographique : il peut être compris entre 3 et 10 .

Investir en direct est donc une bonne solution pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme et obtenir des revenus complémentaires, notamment pour préparer sa retraite.

Mais attention, cet investissement n’est pas sans risque, il convient d’avoir des fonds disponibles en cas de coups durs qui peuvent survenir s’il y a des loyers impayés ou des vacances locatives.

L’autre inconvénient de l’immobilier locatif en direct est la gestion de votre bien immobilier, qui peut être chronophage. Vous pouvez en déléguer la gestion à une agence immobilière, mais celle-ci sera au détriment du rendement de votre bien.

Nous allons maintenant voir une autre façon d’investir dans l’immobilier locatif, au travers de SCPI.

Acheter des parts de SCPI

Les SCPI (Société Civile de Placement en Immobilier), aussi appelée investissement pierre papier, est un investissement immobilier réalisé par le biais d’une société.

En somme, vous achetez des parts de SCPI et comme un investissement locatif classique, vous percevez des loyers.

Les loyers issus d’une SCPI sont en revanche perçus trimestriellement ou semestriellement.

En tant qu'investisseur, vous achetez des parts de SCPI, ce qui revient à acheter un fragment de plusieurs immeubles détenus par la société civile.

C’est cette même société qui distribue vos loyers au prorata de vos parts détenues.

L’énorme avantage par rapport à de l’investissement immobilier classique : l’absence de gestion.

En effet, la gestion des biens est assurée par une société de gestion agrée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Cela se traduit par des frais de souscription et de gestion élevés, ce qui réduit le rendement final de cet investissement.

Pour résumer, investir dans des SCPI c’est acheter des parts et percevoir des loyers.

En investissant dans une SCPI, vous réduisez le risque de vacances locatives. La SCPI détient de nombreux biens immobiliers, le risque est donc mutualisé entre tous les biens détenus et tous les investisseurs.

Cela permet à l’investisseur d’obtenir des loyers réguliers.

Contrairement à de l’immobilier classique, les SCPI sont accessibles à tous les budgets. Il existe sur le marché des SCPI proposant des parts dès 100 €. Les SCPI peuvent aussi être achetées à crédit.

Cet actif peut aussi être détenu au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Acheter un bien en nue-propriété

Nous allons, à présent, parler d’un autre mécanisme d’achat immobilier moins connu que les deux précédents.

L’investissement immobilier en nue-propriété.

Pour faire simple, lorsque vous achetez un bien immobilier normalement, vous détenez la pleine propriété du bien. Cette pleine-propriété se compose de deux parties :

  • la nue-propriété ;
  • l’usufruit ;

Investir en nue-propriété, c’est acheter uniquement la nue-propriété du bien immobilier et laisser temporairement l’usufruit à une personne physique ou une personne morale, qui percevra les loyers.

Lors de l’achat, la période d’usufruit est définie à l’avance et sa durée peut être variable (10,15, 20 ans) ou être viagère.

A la fin du démembrement de propriété, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire et récupère tous les pouvoirs sur ce bien. Vous pourrez donc choisir de revendre le bien et de bénéficier d’une plus-value ou de le conserver et percevoir des loyers.

Ce mécanisme est très intéressant, car il permet d’acheter un bien à prix décoté qui varie en fonction de la durée de l’usufruit. Lors d’un achat en nue-propriété, vous pouvez acheter un bien pour 60 % de son prix.

L’autre avantage du démembrement, c’est que le bien ne rentre pas dans l'assiette IFI pour le nu-propriétaire.

Si vous êtes assujetti à l’IFI, il s’agit d’un bon moyen pour continuer à investir dans l’immobilier.

Cet investissement nécessite en revanche un effort d’épargne conséquent si vous achetez le bien à crédit, car vous ne percevrez pas de loyer pendant toute la durée du démembrement.

Mis à jour le 5 août 2021
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