1. Accueil
  2. Nos contenus partenaires
  3. Les outils de gestion locative nécessaires à un bailleur
  1. Accueil
  2. Nos contenus partenaires
  3. Les outils de gestion locative nécessaires à un bailleur

Les outils de gestion locative nécessaires à un bailleur

Les outils de gestion locative nécessaires à un bailleur

Lorsque vous achetez un bien pour le louer, vous devenez propriétaire bailleur. Ce statut va vous permettre de dégager des revenus de votre investissement mais cela va impliquer ce que l'on appelle des actes de gestion locative. Si vous confiez la gestion à une agence immobilière, c'est cette dernière qui va réaliser ces différentes tâches contre le prélèvement de 8 à 10 % de vos loyers.

Si vous choisissez de gérer vous-même votre bien, nous allons vous détailler ci-après ce dont vous allez avoir besoin pour mener à bien votre mission de bailleur.

Un modèle de contrat de location conforme au bail type

En tant que bailleur particulier, votre investissement locatif porte en général sur un bien à usage d'habitation. Si vous louez ce bien à l'année et non en location de vacance, vous avez l'obligation d'utiliser le bail type de la loi Alur de 2014. Les pouvoirs publics ont mis en place un modèle type pour uniformiser les clauses et éviter les abus de propriétaires peu scrupuleux. Le but recherché est d'améliorer les rapports entre locataires et propriétaires. Il est assez facile de trouver des modèles de contrat de bail à télécharger gratuitement, veillez simplement à ce que le modèle soit bien conforme au décret n° 2015-587.

Il est à noter que la loi Elan de 2018 promeut l'usage du bail numérique. Il est tout à fait possible aujourd'hui de rédiger son bail en ligne et de le faire signer à distance au locataire grâce au procédé de la signature électronique. Afin d'encourager l'utilisation du bail numérique, la loi a supprimé l'obligation de mentions manuscrites sur les actes de caution solidaire, permettant de lever l'obstacle que constituer cet acte qui devait jusqu'alors être rédigé en partie de manière manuscrite.

Le formulaire d'état des lieux d'entrée et de sortie

Tout aussi important que le bail de location, l'état des lieux doit faire l'objet d'une grande attention. Ce sont les informations portées sur l'état des lieux d'entrée et sur l'état des lieux de sortie qui vont permettre au bailleur et au locataire de déterminer les dégradations qui pourraient être retenues sur le dépôt de garantie.

Contrairement au contrat de location, l’État n'a pas instauré de bail type pour l'état des lieux. En revanche, le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 liste les informations obligatoires pour qu'un état des lieux soit conforme. Pour cela, il doit contenir au minimum les informations suivantes :

  • le type d'état des lieux : entrée ou sortie
  • nom, prénom, adresse du bailleur et la cas échéant la raison sociale de la personne morale
  • nom et prénom des locataires
  • adresse précise du bien loué
  • les relevés de compteur d'eau, d'électricité et de gaz
  • pour chaque pièce : son état général, l'état des plafonds, sols, huisseries, ses équipements
  • les clés remises et leur usage
  • la sortie, il conviendra de préciser la nouvelle adresse des locataires.

Le décret sur l'état des lieux précise l'obligation du bailleur de tenir compte de la vétusté lors de la sortie du locataire et de ne pas lui facturer. La vétusté reste à la charge du propriétaire. Seules les dégradations de la responsabilité du locataire peuvent lui être facturées.

Les quittances de loyer

Une quittance de loyer est un document que remet le bailleur au locataire pour reconnaître le paiement complet du loyer sur une période donnée, en général sur un mois. La délivrance de ce document n'est pas systématique car la bailleur n'en a pas l'obligation, sauf si le locataire le lui demande. Dans ce cas, à condition que le locataire soit à jour de paiement, le propriétaire ne peut pas refuser de lui remettre sa quittance de loyer. Il ne peut en aucun cas lui facturer cet acte car la loi l'oblige à délivrer les quittances de loyer gratuitement sur simple demande du locataire.

La quittance doit comporter certaines mentions telles que : - le nom du bailleur - le nom des locataires - la période de paiement - le montant du loyer acquitté en détaillant la somme perçue (loyer, charges, aides au logement...)

Si le locataire effectue un paiement partiel du loyer dû, le propriétaire ne délivre pas une quittance de loyer mais un reçu qui reconnaît uniquement le montant de l'acompte payé. En cas d'impayés partiels successifs, les paiements doivent toujours être affectés à la dette la plus ancienne.

Les autres outils de gestion locative

Nous avons évoqué les 3 documents les plus nécessaires à votre gestion locative. Mais il existe d'autres documents dont vous aurez besoin moins fréquemment. En voici une liste non exhaustive :

lettre de régularisation des charges locatives : si vous optez pour une facturation des charges au réel et non au forfait, une fois par an vous devrez procéder à la régularisation en comparant le montant payé avec le montant réellement dû. - demande d'attestation d'assurance habitation du locataire : il est fortement de demander une fois par au locataire de justifier de son assurance habitation au moins une fois par an pour éviter les déconvenues en cas de sinistre. - lettre d'indexation du loyer : chaque année, si le bail le prévoit, vous pourrez indexer le loyer en fonction de l'évolution de l'IRL. Si vous laissez passer plus d'un an, vous ne pouvez pas rattraper l'indexation oubliée.

Il existe bien d'autres outils qui peuvent être utiles pour assurer la gestion locative d'un bien immobilier mais nous avons évoqué ici les documents qui correspondent aux actes les plus fréquents. De nombreux sites spécialisés aident les bailleurs particuliers à assurer leur gestion en mettant à leur disposition de nombreux dispositifs pour les sécuriser.

Publié le 8 juillet 2021
Partagez l'article
avatar
Experts et blogs immobiliers
Découvrez le guide de l’acheteur
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !
cover Pretto