Location immobilière : tout savoir sur la caution

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location. Vous avez entendu les pires histoires sur les loyers impayés, les appartements saccagés, l’impossibilité de récupérer son bien…

Vous ne voulez pas que ce genre de mésaventure vous arrive et vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour bien réussir votre location. Pour cela, vous savez que rien ne vaut une bonne caution.

Mais êtes-vous bien au fait de ce que recouvre cette notion de “caution” ? Connaissez-vous la différence entre une caution simple et une caution solidaire ? Entre une caution et une garantie ?

Lisez cet article, vous y trouverez les réponses à ces questions, et même encore plus…

Commençons par le début : qu’est ce qu’une “caution” ?

La caution, ou le garant, c’est la personne qui rédige un acte de cautionnement, et qui s'engage envers un propriétaire à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part.

Il existe deux degrés d'engagement aux conséquences différentes, la caution simple et la caution solidaire. Dans les deux cas, la personne qui s'est portée caution s'engage à payer, en cas de défaillance du locataire, les loyers, charges et frais de remise en état du logement, le cas échéant.

Voyons ci-dessous la différence entre ces deux formules, que nous appellerons “acte de cautionnement simple”, et “acte de cautionnement solidaire”, afin de ne pas confondre, au niveau du vocabulaire, la caution, en tant que personne, et la caution, en tant qu’acte juridique.

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement simple ?

Lorsque l’acte de cautionnement est simple, cela signifie que la caution (le garant) s’engage à payer les loyers à la place du locataire lorsque ce dernier ne le fait pas.

Dans ce cas-là le propriétaire devra d'abord s’adresser à son locataire, lui envoyer une mise en demeure de payer les sommes dues, et le cas échéant, lui faire envoyer par huissier un commandement de payer. Une copie de ce commandement de payer devra également être envoyé à la caution.

Si le locataire ne peut pas honorer ses dettes, le propriétaire s’adressera à la caution pour lui demander le paiement des loyers, en lui envoyant un courrier recommandé.

Donc, vous l’aurez compris, en cas de caution simple, le propriétaire doit tout faire pour récupérer les loyers auprès de son locataire et il ne peut se retourner contre le garant que lorsque le locataire est insolvable.

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement solidaire ?

La grande différence de l’acte de caution solidaire avec l’acte de caution simple, c’est qu’avec un acte de caution solidaire, le propriétaire pourra, dès le premier jour du premier loyer impayé, s’adresser à la caution pour déclamer son dû, en lui envoyant un courrier recommandé et le cas échéant une mise en demeure de payer.

Il n’a pas besoin d’envoyer au préalable des lettres de relance au locataire et de faire appel à un huissier.

Quelles sont les sommes que la caution s’engage à payer à la place du locataire ?

Il s’agit du ou des loyers, bien sûr, ainsi que les charges afférentes au loyer, et les éventuels frais liés à la dégradation des lieux ou la remise en état du logement. L’acte de cautionnement peut prévoir une somme maximum que la caution s’engage à payer.

Si c’est le cas, le propriétaire ne pourra pas lui réclamer une somme au-delà de ce montant défini au préalable. Le propriétaire doit informer le garant de l'évolution du montant de la dette locative au moins une fois par an.

Quelles sont les conditions requises pour qu’un acte de cautionnement soit valable ?

Pour être valable, ce document doit contenir le montant du loyer, en chiffres et en lettres, et les conditions de sa révision. Il doit aussi contenir une mention qui précise que la caution a bien pris connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement.

Si la caution est solidaire, cela doit également être précisé.

Le texte suivant doit également obligatoirement être indiqué : “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.

La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”

Bien sûr, l’acte de cautionnement doit préciser le nom du locataire, le nom du propriétaire, et l’adresse du bien loué.

Ce document doit être annexé au contrat de location.

Comment ça se passe pour un contrat de colocation ?

Lorsque le propriétaire a conclu un contrat de colocation, c’est-à-dire avec plusieurs locataires sur le même contrat, l’acte de cautionnement doit indiquer pour quel colocataire la caution s’est engagée.

Qu’est-ce qu’une clause de solidarité ?

Le contrat de colocation peut prévoir une clause de solidarité, c'est-à-dire une clause qui prévoit que la caution sera engagée pour l’ensemble des loyers des colocataires.

En l’absence d’une clause de solidarité, la caution ne pourra être engagée que pour la partie du loyer due par le locataire qui est garanti par la caution.

Combien de temps peut durer un engagement de la caution ?

En principe, la caution s’engage pendant toute la durée de la location. Mais il est possible de prévoir dans l’acte de cautionnement que certains événements, comme un divorce, par exemple, pourront mettre fin à l’engagement de caution.

En cas de colocation, l'engagement de la caution prend fin :

dès la fin du préavis du colocataire que le garant a désigné dans l'acte de cautionnement comme étant celui dont le départ le libère. Une condition existe : il faut que le locataire soit remplacé à son départ par un nouveau colocataire ;

si ce locataire n'a pas été remplacé après son départ, le garant doit attendre 6 mois après la fin du préavis pour être libéré de son engagement.

Quels sont les documents qui peuvent être demandés au garant ?

Le propriétaire peut demander au garant de lui fournir des justificatifs de ses revenus afin d'être sûr de sa solvabilité. La liste des pièces justificatives qui peuvent être demandées au garant est fixée par décret. Il s’agit des pièces suivantes :

une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire ;

une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

  • dernière quittance de loyer ;
  • facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ;
  • attestation d'assurance logement de moins de trois mois ;
  • dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale ;

un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles ;

un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

  • dernier avis d'imposition ;
  • titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
  • trois derniers bulletins de salaire ;
  • les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non-salariées ;
  • justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
  • justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Le propriétaire peut-il cumuler plusieurs garanties ?

En principe non. Le propriétaire ne peut pas exiger d’avoir une caution s’il a souscrit auprès d’une assurance une garantie contre les loyers impayés, comme la garantie Visale, par exemple.

Sauf si le locataire est un étudiant, ou un apprenti, dans ce cas, le cumul entre les deux garanties est possible.

Quelle est la différence entre une caution (ou un garant) et un dépôt de garantie ?

La caution, vous l’avez compris, c’est la personne qui se porte garant pour un locataire (ou le cas échéant pour des colocataires).

Le dépôt de garantie, c’est le montant exigé par le propriétaire au moment de la signature du bail, et qui est destiné à faire face à d’éventuels manquements du locataire, pour couvrir les frais liés à ces manquements (réparation, etc).

Le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges. Le propriétaire doit procéder à la restitution du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail, après l’état des lieux de sortie.

Publié le 23 septembre 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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