Investir dans l’immobilier locatif pour préparer sa retraite

Comment améliorer vos revenus lorsque vous serez à la retraite ? Pour compléter votre pension, toucher des loyers issus d’un investissement immobilier peut s’avérer une solution judicieuse.

Encore faut-il prévoir le coup et investir dans de l’immobilier locatif pendant votre vie active. Voici quelques astuces pour bien préparer sa retraite.

Investissement locatif : des dispositifs avantageux

Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Il s’agit de l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers que l’on destine à la location. Cette solution vous permet non seulement de percevoir un loyer tous les mois, mais également de vous constituer un patrimoine.

Plusieurs dispositifs vous permettent d’obtenir des avantages fiscaux :

  • La loi Pinel : ce dispositif vous permet d’investir dans un bien locatif et de déduire jusqu’à 21 % du coût d’achat de vos impôts sur le revenu. Cet investissement est cependant soumis à conditions : vous devez vous engager à louer sur une certaine durée (6, 9 ou 12 ans) et dans des secteurs déterminés par la loi (généralement, là où le marché locatif est tendu). Les loyers sont plafonnés et vous ne pouvez investir que dans deux logements par an maximum.
  • Le dispositif Censi-Bouvard : ce dispositif est réservé aux contribuables français qui effectuent un investissement locatif meublé, par exemple en Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou en résidence étudiante. Il permet de réduire votre impôt sur le revenu de 11 %, dans la limite d’un bien d’une valeur de 300 000 €. Il vous offre la possibilité d’acheter plusieurs logements.
  • La LMNP (location meublée non professionnelle) : ce statut vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs non imposés. Si vous achetez un logement neuf, vous allez même récupérer la TVA. Seules conditions : les revenus tirés de cette location ne doivent pas excéder 23 000 € par an et ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux annuels du propriétaire.

Au-delà de ces dispositifs, louer un bien meublé est avantageux au niveau fiscal. Vous ne serez imposé que sur 50 % des loyers perçus sur un an, à condition que ceux-ci n’excèdent pas 15 000 €.

De plus, vous pouvez signer un bail court (1 an) et récupérer rapidement votre logement. A noter que si vous louez un logement meublé, vous serez imposé sur 70 % des loyers annuels perçus, si ceux-ci n’excèdent pas 15 000 €. La durée minimum du bail est de 3 ans.

Quand investir dans un bien locatif ?

Les taux d’intérêt sont, depuis plusieurs mois, exceptionnellement bas. Ainsi, emprunter de l’argent auprès d’un établissement bancaire n’a jamais coûté aussi peu. La période est donc propice à l’investissement locatif !

Par ailleurs, si vous effectuez un investissement locatif pour préparer votre retraite, il est évident que les questions de timing ont leur importance. Alors, quand investir dans un bien locatif ? Tout dépend en fait de votre chemin de vie.

A la trentaine, tous les foyers ne disposent pas des ressources nécessaires pour acquérir leur logement principal.

En revanche, certains peuvent se lancer dans l’investissement locatif : non seulement ils bénéficieront d’une fiscalité avantageuse, mais, en outre, ils peuvent acheter un bien correspondant à leurs revenus.

Les loyers perçus et la réduction d’impôts permettent quasiment de financer le crédit. L’opération est donc presque neutre jusqu’à ce que le bien acheté soit payé et que les loyers apportent un vrai complément de revenus.

L’autre solution consiste à revendre ce bien, effectuer une plus-value ou au moins récupérer le capital remboursé, et pouvoir acheter sa résidence principale, mais cela ne crée pas de complément de ressource pour la retraite.

Vous pouvez également acheter en milieu de carrière. Entre 40 et 50 ans, généralement, vos revenus auront augmenté. Selon l’Insee, 58,7 % des quadragénaires sont déjà propriétaires de leur résidence principale.

A cet âge, il est possible que vos charges soient moins lourdes, notamment celles liées à l’éducation des enfants. Il peut donc s’agir de la bonne période pour vous lancer dans un investissement locatif.

Vous pouvez également acheter pour louer à la cinquantaine. Il n’est pas rare, à cet âge-là, de ne plus avoir de crédit pour sa résidence principale à payer. Les enfants sont généralement partis du nid, et vos revenus sont censés avoir augmenté.

C’est donc la période idéale pour investir dans un bien locatif, d’autant qu’il vous reste une grosse dizaine d’années avant la retraite. Cela vous laisse le temps de vous constituer votre patrimoine.

Il est important de calculer votre investissement de façon à ce que votre bien soit payé à la retraite, et que vous n’ayez plus qu’à toucher les loyers pour vous composer un complément de revenus.

Investissement locatif : comment se prémunir des impayés ?

Si l’investissement locatif semble revêtir tous les avantages pour augmenter ses revenus à la retraite, il faut prendre garde à deux éléments : bénéficier de la trésorerie nécessaire pour couvrir les frais liés aux charges de copropriété ou des travaux, mais également être certain de percevoir ses loyers.

Contracter une assurance contre les impayés

Pour ce faire, vous pouvez contracter une assurance : la Garantie loyers impayés (GLI). Il s’agit d’une assurance, souscrite auprès d’un organisme privé, qui protège le propriétaire non seulement en cas d’impayés, mais également contre les dégradations.

Cette assurance prend également en charge les frais de justice en cas de poursuite judiciaire. Si ce genre d’assurance est indispensable pour faire face aux impayés, rassurez-vous : ces derniers ne concernent que 2 % des locataires !

A noter que, depuis le 20 janvier 2016, le dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi) est destiné aux jeunes locataires de moins de 30 ans et aux salariés précaires. Financé et géré par Action logement, ce dispositif est 100 % gratuit.

Confier la gestion de son bien à un professionnel de l’immobilier

Vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier pour gérer la location de votre bien. Celui-ci peut s’occuper de la recherche de location, de l’état des lieux d’entrée et de sortie, de percevoir les loyers mais également de gérer les sinistres.

Souvent, il peut vous proposer une assurance contre les impayés. Si ces services ne sont pas gratuits, ils vous permettent de louer votre bien en toute tranquillité, un plus non négligeable lorsque l’on est à la retraite !

De plus, l’ensemble de ces honoraires et primes d’assurance sont déductibles à 100 % de vos revenus fonciers ce qui réduit fortement la facture.

Si vous choisissez d’effectuer un investissement locatif dans un Ehpad ou une résidence étudiante, vos loyers sont garantis par un bail commercial. Le risque est donc porté par l’ensemble du réseau du gestionnaire.

Il faut simplement prendre garde à ce que ce dernier dispose d’une bonne assise financière. Il en va de même pour les résidences étudiantes.

Pour conclure, investir dans un bien locatif vous permet de vous assurer un revenu supplémentaire, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et, donc, de vous apporter un vrai plus lorsque l’heure de la retraite aura sonné.

Il faut investir au bon moment, au bon endroit, et avoir connaissance des différents dispositifs à votre disposition.

Mis à jour le 18 mai 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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