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Les différentes étapes pour réussir un investissement locatif

Les différentes étapes pour réussir un investissement locatif
L'investissement locatif permet de transmettre un patrimoine immobilier à votre descendance, obtenir un complément de revenus à la retraite, défiscaliser, développer votre patrimoine. Pour cela, vous pouvez réaliser l'investissement immobilier vous-même ou faire appel à une société spécialisée dans l'investissement locatif clé en main afin d’obtenir une rentabilité supérieure et gagner en sérénité.

L'investissement immobilier : un projet qui se construit en plusieurs étapes

Obtenir un bien immobilier en générant une rentabilité élevée nécessite une implication assidue, le but étant d'obtenir une rentabilité supérieure à celle des produits d'épargne traditionnels.

Pour cela, il faut diviser le projet immobilier en plusieurs étapes.

Examinez vos besoins

Il est important de prendre le temps nécessaire afin d'être le plus pertinent dans votre analyse. En effet, cela mènera à établir vos objectifs d'investissement. À la fin de votre analyse vous serez en mesure de répondre à ces questions :

  • Souhaitez-vous dégager une plus-value à la revente ?
  • Souhaitez-vous garder le bien immobilier et percevoir vos loyers ?
  • Quelle est votre cible en termes de locataires ? Est-ce des étudiants, jeunes actifs ou des familles avec enfants ?

Les différentes réponses que vous apporterez vous permettront d'affiner votre stratégie d'investissement.

Déterminez votre budget

Souvent obtenir un emprunt bancaire nécessite d'avoir un apport financier personnel afin de démarrer votre projet d'investissement immobilier locatif. Cependant, selon votre profil d'investisseur il est possible d'obtenir un prêt sans apport.

Sachez que dans la grande majorité des cas, il vous faudra disposer d'un apport personnel minimum de 10 % pour couvrir les frais d'acquisition (frais de notaire, frais de dossier du prêt immobilier...). L'apport personnel vous aidera à abaisser le montant des mensualités de remboursement et potentiellement d'obtenir un cashflow positif (autofinancement).

Lorsque vous aurez identifié vos besoins et déterminé votre capacité financière, vous pourrez passer à l'étape suivante, portée sur la recherche de votre bien.

Recherchez votre bien immobilier

En premier lieu, vous avez défini votre cible et fixer votre budget immobilier. Désormais, il vous faudra trouver le bien immobilier idéal par rapport à votre stratégie d'investissement. A minima, prenez en considérations les éléments suivants : la zone géographique l'emplacement du bien les services de proximité (transports, commerces, centres médicaux, écoles, etc...)

Vous aurez compris qu'il est important de connaître les caractéristiques existantes, mais aussi les projets du quartier à venir. Cela peut vous aider à vous projeter sur une éventuelle valorisation de votre investissement immobilier.

Établissez le montant du loyer et des charges

Une analyse réfléchie doit être établie sur le montant du loyer ainsi que sur les charges. Ces derniers contribuent directement à la rentabilité locative du bien. Afin d’étudier prospectivement les loyers praticables, vous pouvez vous appuyer sur les sites d'annonces immobilières. Cette réflexion vous permettra d'aborder l'étape suivante avec de solides arguments.

Négociez le prix de vente

Vous devez vous montrer expert en négociation. Votre but : obtenir un bien immobilier au prix le plus bas du marché.

Plus vous réussirez à obtenir un tarif bas, plus haute sera votre rentabilité.

À vous d’apporter de solides arguments pour démontrer votre expertise de fin négociateur !

Petite astuce : un bien qui se trouve longtemps sur le marché peut subir une décote.

Optez pour le type de contrat de location

Pour commencer, vous pouvez choisir deux types de location :

  • location nue
  • une location meublée (logement ayant un mobilier pour dormir, manger et vivre correctement)

Les particularités fiscales de ces types de location sont les suivantes :

  • location nue : vous percevez des revenus fonciers imposés au micro foncier ou au réel.
  • location meublée : les loyers sont imposables comme des BIC, imposés au micro-BIC ou au réel.

À savoir que les droits et les obligations des types de contrat sont différents pour les propriétaires et les locataires.

Des avantages et inconvénients émanent de chaque régime de location. En revanche, si vous avez bien défini vos objectifs d'investisseur, le choix devrait se faire naturellement.

Choisissez un dispositif de défiscalisation

Gardez en tête que vous pouvez obtenir une réduction d’impôt sur votre projet d’investissement immobilier locatif, grâce à plusieurs dispositifs tels que Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Malraux.

En revanche, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, vous devez respecter certaines conditions telles que : le plafonnement du loyer
la sélection de locataire dont les revenus ne dépassent pas un certain montant imposable l’engagement de location sur une durée minimum de plusieurs années

Désignez vos locataires

Vous avez passé avec succès toutes les étapes ci-dessus, il vous faut passer à une étape essentielle : la sélection de vos locataires. Pour se faire, vous devez voir plusieurs candidats et analyser leur dossier. Idéalement, le locataire doit percevoir trois fois le montant du loyer charges comprises.

Protégez-vous avec des assurances

Vous ne serez pas à l'abri d'imprévus, de risques vis-à-vis de votre projet immobilier.

Parmi ces risques : - loyers impayés - vacance locative - travaux inattendus (réparations et entretiens)

Certaines assurances peuvent vous protéger : - garantie contre les loyers impayés (GLI) - assurance propriétaire non occupant (PNO, qui est une assurance obligatoire seulement pour la responsabilité civile et uniquement en copropriété).

Confiez votre projet immobilier à un spécialiste de l’investissement

Afin de réussir votre investissement immobilier locatif, il vous faudra être rigoureux dans ces étapes essentielles. Ces dernières peuvent se montrer coûteuses et chronophages.
Sachez qu’en termes de coûts, les travaux sont incontournables pour maximiser le rendement et la plus value de votre bien immobilier.
Pour garantir la réussite de votre projet et éviter des tracas inutiles, vous pouvez déléguer votre investissement immobilier locatif à des professionnels comme Les Secrets de l’Immo, spécialiste de l’investissement locatif clé en main. Grâce à leurs compétences pluridisciplinaires, ils vous accompagneront dans l’analyse de vos besoins, la recherche du bien, le montage financier, la réalisation des travaux ainsi que la gestion locative.
Mis à jour le 25 mars 2021
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