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La SASU immobilière

La SASU immobilière

La Société par actions simplifiée unipersonnelle immobilière, ou SASU immobilière, est une forme sociale qui permet à un entrepreneur de démarrer seul une activité dans le secteur de l’immobilier.

Il s’agit d’une alternative intéressante à la Société civile immobilière (SCI) qui, en dépit de ses nombreux avantages, ne peut être créée par un associé unique.

Qu’est-ce qu’une SASU ?

La SASU se définit comme une Société par actions simplifiée (SAS) à actionnaire unique. A ce titre, elle est soumise aux articles L.227-1 et suivants du Code de commerce relatifs à la SAS.

Il s’agit d’une forme sociale qui se caractérise par sa grande souplesse :

  • Responsabilité de l’actionnaire unique limitée au montant de ses apports au capital social
  • Absence de capital social minimum, ce qui permet de créer une SASU immobilière avec un capital d’1 euro seulement
  • Décisions collectives remplacées par des actes unilatéraux de l’actionnaire unique, qui dispose de tous les pouvoirs s’il endosse lui-même la fonction de président
  • Possibilité de développer la société en cours de vie sociale en accueillant de nouveaux actionnaires sans qu’il ne soit nécessaire de changer de forme juridique

L’ensemble des règles organisant le fonctionnement de la SASU sont inscrites dans les statuts de la société. L’actionnaire unique dispose d’une grande liberté dans la rédaction des statuts, le Code de commerce ne comportant que peu de dispositions impératives à son sujet. L’organisation de la société peut alors parfaitement refléter les objectifs de l’actionnaire unique.

Cet avantage indéniable impose toutefois à l’actionnaire unique de rédiger les statuts avec la plus grande attention. En effet, une omission ou une erreur peut se révéler préjudiciable en cours de vie sociale et le contraindre à modifier les statuts de la société, cette formalité étant à la fois lourde et coûteuse.

Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat) ou de confier la création de la SASU à un prestataire en ligne spécialisé.

Pourquoi créer une SASU immobilière ?

Les entrepreneurs qui souhaitent démarrer une activité dans le secteur de l’immobilier envisagent fréquemment de constituer une Société civile immobilière (SCI). Il s’agit d’une société civile permettant à plusieurs associés de gérer en commun un patrimoine immobilier.

Cette forme sociale, bien qu’adaptée à l’exercice d’une activité à prépondérance immobilière, présente toutefois certaines limites liées à son objet social. En effet, le Code civil impose à la SCI d’avoir un objet social civil, et lui interdit donc d’exercer à titre principal une activité de nature commerciale. Il n’est ainsi pas possible de constituer une SCI uniquement dans le but de réaliser un bénéfice.

Il résulte de cette interdiction que la SCI ne peut exercer à titre principal et de manière récurrente les activités suivantes :

  • Achat de biens immobiliers en vue de leur revente
  • Exercice de la profession d’agent immobilier
  • Mise en location de biens meublés
  • Signature de baux professionnels ou commerciaux

De plus, l’article 1832 du Code civil dispose que la SCI soit constituée par deux ou plusieurs associés. Il n’est donc pas possible de créer seul une SCI : le greffe du Tribunal de commerce rejettera en effet le dossier de création de SCI s’il est introduit par un associé unique.

La création d’une SASU immobilière constitue une alternative intéressante à la SCI, dont l’activité se limite généralement à la gestion d’un patrimoine immobilier. En effet, la SASU immobilière permet d’exercer une activité dans le secteur de l’immobilier dans le seul but de générer des bénéfices.

Au contraire de la SCI, la SASU immobilière offre la possibilité :

  • D’exercer une activité immobilière de nature commerciale (location de biens meublés, achat pour revente, location meublée de tourisme, profession d’agent immobilier…)
  • D’exercer seul une activité de nature immobilière
  • De bénéficier du régime social du président de SASU qui offre une protection sociale plus large
  • De diversifier les activités commerciales de la SASU immobilière en acquérant par exemple des participations dans d’autres sociétés

Comment créer une SASU immobilière ?

Pour créer une SASU immobilière, il est nécessaire de suivre une procédure rigoureuse en vue d’immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS) :

  • 1 Réalisation d’apports au capital social
  • 2 Rédaction des statuts
  • 3 Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
  • 4 Constitution d’un dossier de création de société à l’attention du greffe du Tribunal de commerce

Etape 1 : apports au capital social

Il est possible de créer une SASU immobilière avec un capital d’1 euro seulement. Il est toutefois recommandé de définir un montant supérieur au minimum légal afin de doter la société d’une plus grande crédibilité. De plus, le capital social doit être suffisant pour couvrir les dépenses nécessaires au démarrage de l’activité de la société.

L’actionnaire unique peut effectuer plusieurs types d’apports :

  • Apports en numéraire : apports de sommes d’argent à déposer sur un compte bancaire ouvert au nom de la société ou auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
  • Apports en nature : apports de biens meubles, immobiliers, matériels, immatériels (brevet, marque…) à estimer afin de les - --comptabiliser dans le capital inscrit dans les statuts.
  • Apports en industrie : apports de savoir-faire ou de connaissances qui ne peuvent être évalués et comptabilisés dans le montant chiffré du capital social.

Etape 2 : rédaction des statuts

La rédaction des statuts d’une SASU immobilière est une opération délicate qu’il est préférable de confier à un professionnel du droit. L’actionnaire unique peut toutefois effectuer lui-même cette opération en utilisant un modèle gratuit en ligne.

Les statuts de la SASU immobilière comportent l’ensemble de ses caractéristiques (dénomination sociale, montant du capital social, adresse du siège social…). Ils établissent également les règles de fonctionnement de la société. À cette occasion, l’actionnaire unique est tenu de désigner un président chargé de représenter la société à l’égard des tiers. Son identité peut faire l’objet d’une clause des statuts ou d’un acte séparé annexé aux statuts.

Le document doit être paraphé, daté et signé par l’actionnaire unique.

Etape 3 : publication d’une annonce légale de constitution

L’actionnaire unique doit publier un avis de création de SASU dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts.

Cet avis doit paraître dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société. Il doit comporter les informations principales relatives à la société.

Etape 4 : constitution d’un dossier de création de société

Dans un délai d’un mois à compter de la signature des statuts, l’actionnaire unique doit constituer un dossier de création de société et le transmettre au Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent. Il s’agira de la Chambre du commerce et de l’industrie (CCI) du lieu d’immatriculation de la SASU immobilière.

Le CFE vérifie la conformité du dossier, qui doit comporter plusieurs pièces justificatives, avant de le transmettre au greffe du Tribunal de commerce. Le greffe procède ensuite à l’immatriculation de la société au RCS.

Une fois cette formalité effectuée, l’actionnaire unique reçoit rapidement l’extrait Kbis de la SASU immobilière qui atteste de son existence juridique. Ce document lui permettra notamment d’ouvrir un compte bancaire professionnel et de démarrer sans délai son activité.

Publié le 13 août 2021
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