L’investissement locatif dans l’ancien : clé pour construire son patrimoine

Une explosion des investissements locatifs dans l’ancien en 2019

L’entreprise Century 21 a publié le 6 janvier 2020 une étude sur le marché immobilier de l’ancien en France en 2019. Plus d’un million de transactions immobilières et une explosion des investissements locatifs dans l’ancien. Ainsi, en 2019, plus d’un achat sur quatre (27 %) a concerné l’acquisition d’un logement qui sera ensuite mis en location.

Une hausse de 25 % par rapport à l’année précédente qui traduit la volonté des Français de se constituer un patrimoine qui leur permettra, à terme, de générer un complément de revenus.

Et, fait étonnant, ce ne sont pas forcément les plus aisés qui sont les plus nombreux à opter pour l’investissement locatif. Les classes moyennes, les employés et les ouvriers font partie intégrante du mouvement : ils sont à l’origine de plus d’un quart de ces placements (24,2 %).

Les raisons de la pertinence d’un investissement locatif dans l’ancien

Beaucoup de raisons à cette hausse des investissements locatifs.

Un investissement qui se finance par le recours à l’emprunt

Comme le rappellent les fondateurs de Ouiker, société d’investissement locatif clé en main dans le Grand Ouest, « l’immobilier est aujourd’hui le seul placement permettant la création d’un patrimoine par recours à l’emprunt avec un risque maîtrisé. » Dans un contexte de taux encore peu élevés, le recours à l’emprunt est ainsi l’effet de levier idéal pour se constituer un patrimoine.

En effet, à la fin de l’emprunt, l’investisseur a ajouté à son patrimoine un actif immobilier qui aura été financé par les loyers et qui, après remboursement, continuera à procurer des revenus. Cela permet à beaucoup d’investisseurs, notamment des jeunes trentenaires, de devenir propriétaires, avec un moindre effort d’épargne à réaliser tous les mois. Et dans l’hypothèse d’une revente, le capital immobilier ainsi constitué pourra être récupéré.

Attention, les banques, sur les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont durci l’accès au crédit. Il est donc indispensable de valider en amont sa capacité de financement auprès d’un courtier immobilier. Toutefois, au regard du contexte de crise sanitaire, de nombreuses voix s’élèvent pour que le HCSF revienne sur ses recommandations qui risquent de geler une partie de l’économie réelle.

Un marché locatif dynamique

Ensuite, le marché locatif est très dynamique avec des rendements locatifs particulièrement attractifs. Et ce, alors même que les taux des placements préférés des Français (Livret A, fonds en euros des contrats d’assurance-vie) sont très faibles.

A titre d’exemple, et comme l’explique la société Ouiker, les villes de l’Ouest tirent leur épingle du jeu avec des rendements compris entre 5 % et 9 %. Nous sommes loin du Livret A plafonné à 0,5 % !!

Un régime fiscal très attractif en meublé qui permet de doper la rentabilité

Une fois la décision prise de réaliser un investissement locatif dans l’ancien, le futur propriétaire bailleur doit faire un choix qui le mènera à louer son bien nu ou meublé. En retenant la location meublée, le bailleur bénéficie d’une fiscalité ultra avantageuse via le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Grâce à un jeu comptable d’amortissements de la valeur du bien et du mobilier, cette forme de location s’avère particulièrement efficace pour percevoir, pendant plusieurs années, des revenus locatifs non fiscalisés.

Un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoire (CPO) de Janvier 2018 sur « Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages » rappelle que le régime fiscal LMNP « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. ».

Une location meublée en plein boom qui permet aussi de répondre aux attentes des locataires désormais plus mobiles et aux bailleurs en quête d’un rendement dopé et de plus de souplesse dans la gestion. La location meublée ne fonctionne toutefois pas partout, elle est surtout envisageable dans les grandes villes où se trouve une concentration importante d’étudiants et de salariés en formation ou en mission.

Prudence sur les investissements dans le neuf (Pinel)

Comme pour l’étude Century 21 de janvier dernier, SeLoger a récemment publié une enquête post Covid-19 qui confirme l’attrait des investisseurs pour l’ancien. SeLoger rappelle ainsi que « pas moins de 82 % des projets d’investissement locatif concernent l’immobilier ancien alors que le neuf n’attire que 5 % des investisseurs ».

Un rapport de l’Inspection Générale des Finances (IGF) de novembre 2019 sur l’« Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel » épingle d’ailleurs les bénéfices supposés de l’investissement dans le neuf en Pinel.

  • Des biens neufs plus chers que dans l’ancien avec une « décote moyenne de l’ancien par rapport au Pinel estimée à 32 % ».

  • En cas de revente, une perspective de plus-value plus intéressante dans l’ancien. L’IGF est sans appel : « En l’absence de hausse des prix de l’immobilier, le rendement net d’impôt après revente à neuf ans d’un logement Pinel type est négatif de plus de 16 k€ (…) Et dans l’hypothèse d’une hausse des prix de +16 % sur neuf ans, le rendement en Pinel sera positif de + 6 296 euros, contre + 18 049 euros pour un investissement dans l’ancien. » Une différence de 186 % !

  • Une moins bonne qualité des logements en Pinel. Selon l’IGF, « la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ».

Une actualité qui renforce l’attrait des Français pour la pierre

Le Covid 19 et l’instabilité des marchés financiers

En période de tourmente boursière et face au manque d’alternatives de placements sûrs, la pierre reste plus que jamais une valeur refuge. Déconnecté des marchés financiers, l’immobilier représente un investissement sécuritaire qui permet de s’assurer des revenus à la retraite ou un capital en cas de revente.

Malgré les hausses de prix constatées, et tout en restant très prudent pour les mois qui viennent, il y aura toujours de l’investissement locatif dans les métropoles dynamiques. N’oublions pas que, malgré la crise sanitaire, les Français (familles, étudiants, travailleurs en mission, etc.) doivent se loger et que l’offre de logements demeure insuffisante dans les zones tendues.

L’étude réalisée par SeLoger confirme ainsi cette réalité puisque l’immobilier restera, après la crise sanitaire, le placement « coup de cœur » de 90 % des investisseurs interrogés. À titre de comparaison, l’assurance-vie et la bourse ne recueillent respectivement que 3 % et 7 % des suffrages.

L’inquiétude d’une baisse des pensions de retraites

Les discussions de ces dernières semaines sur une possible réforme des retraites nous rappellent une réalité. Le passage à la retraite pour les prochaines générations sera probablement accompagné par une baisse des revenus.

Inquiets de cet avenir, de nombreux Français souhaitent se constituer un complément de revenus par un investissement immobilier locatif dans l’ancien. La jeunesse des investisseurs est aussi le symbole d’une prise de conscience pour les jeunes générations : celle de générer le plus tôt possible des revenus capables de compenser la faiblesse de leurs futures retraites.

Les Français ont besoin de réassurance quant à leur pouvoir d’achat futur. Le logement, loin d’être une rente, est un actif protecteur qui permet de préparer l’avenir.

Mis à jour le 5 juin 2020
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Manon Destigny
Chargée de Webmarketing & SEO
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