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Investir dans l'immobilier neuf à Nantes en 2022 : tous les dispositifs de défiscalisation

Investir dans l'immobilier neuf à Nantes en 2022 : tous les dispositifs de défiscalisation
Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent pour réaliser un investissement dans l’immobilier neuf à Nantes, à l'instar de la loi Pinel et du Censi-Bouvard. Le Pinel va s’adresser à une vaste gamme de logements, tandis que le Censi-Bouvard est centré sur les résidences de services. Tour d’horizon des différents dispositifs de défiscalisation disponibles pour un investissement dans l’immobilier neuf à Nantes en 2022.
Deux dispositifs de défiscalisation existent pour réaliser un investissement dans l’immobilier neuf. Le choix du dispositif dépendra principalement de la nature de la résidence. Investir en loi Pinel à Nantes peut être une option intéressante pour un investisseur souhaitant faire l’achat d’un appartement classique, et bénéficier d’un large marché immobilier pour sa revente et sa mise en location. Un investissement en Censi-Bouvard devra, au contraire, se faire dans une résidence de service. Ce dispositif conviendra davantage à un investisseur souhaitant déléguer la gestion de son bien à un exploitant.

Investir en loi Pinel à Nantes

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation le plus connu pour les investissements dans l’immobilier neuf. Celui-ci a été créé afin d’élargir l’offre locative au plus grand nombre dans les zones dites tendues, où l’offre de logements à la location est inférieure à la demande. Il permet à un investisseur de profiter de réductions d’impôts en investissant dans un appartement neuf ou en VEFA (Vente en l'état de futur achèvement), sous certaines conditions.

Les avantages de la loi Pinel

L’investissement en Pinel doit être locatif, et le propriétaire doit s’engager à mettre son bien en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt auquel il peut prétendre dépend de la durée de mise en location sur laquelle il s’engage :

  • D’une réduction d’impôt de 12% du montant de son bien immobilier pour une mise en location de 6 ans
  • D’une réduction d’impôt de 18% pour une mise en location de 9 ans
  • D’une réduction d’impôt de 21% pour une mise en location de 12 ans

Soumis au plafond des niches fiscales, le Pinel donne droit à une réduction de l’impôt sur le revenu, plafonnée à 10 000€ par an. De même, le dispositif fixe un plafond quant au montant de l’investissement, qui est fixé à 300 000€, et à 5 500€ par mètre carré.

Le Pinel possède également d’autres avantages. Il permet notamment :

  • De déduire les intérêts de son prêt bancaire de ses revenus nets fonciers.
  • De bénéficier plus facilement d’un prêt bancaire auprès des banques, de par le caractère sérieux du dispositif.
  • Et de pouvoir utiliser librement le bien une fois la durée de mise en location terminée. Il est alors possible d’y vivre, de le remettre en vente ou de le mettre en location en fixant soi-même le prix du loyer, aligné sur les prix du marché.

Les modalités de la loi Pinel

Pour pouvoir louer en Pinel, un investisseur doit répondre à quelques obligations. Alors que le dispositif était étendu aux maisons individuelles jusqu’à la fin d’année 2021, il est désormais seulement destiné aux appartements neufs placés dans des bâtiments collectifs. De même, l’appartement à mettre en location doit répondre à certains critères :

  • L’appartement doit être neuf, ou en VEFA et respecter la réglementation RT2012 encadrant les normes de construction. Celle-ci est désormais remplacée par la RE2020, effective depuis le 1er janvier 2022.
  • Le logement doit être loué nu au titre de résidence principale.
  • Le logement doit se trouver dans une zone éligible Pinel (ce qui est le cas de Nantes, située en zone B1).
  • Le propriétaire-bailleur doit respecter les plafonds de loyer Pinel, et les plafonds de ressources des locataires.

Le système de plafonds est en effet inhérent à la loi Pinel. Ces plafonds sont fixés en fonction de la zone où se trouve le bien immobilier concerné. En zone B1, le loyer est plafonné à 10,51€/m². Il n’est donc pas possible pour le bailleur de louer son bien à un loyer dépassant ce plafond s’il souhaite bénéficier du Pinel.

Dégression progressive des taux du Pinel

Les taux de réduction d’impôt actuels du Pinel sont encore valables jusqu’à la fin de l’année 2022. Mais ceux-ci vont bientôt diminuer de manière progressive, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la fin d’année 2024.

Le Pinel+

Pour permettre aux investisseurs de profiter des taux de réduction maximaux du Pinel, même après 2022, le Gouvernement a annoncé la création d’un Pinel+, qui cohabitera avec le dispositif classique. Si le décret n’est pas encore passé, quelques éléments ont été divulgués par la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon. Il sera possible d’investir avec le Pinel Plus, en respectant l’une des 2 conditions citées :

  • Les biens éligibles devront atteindre le jalon 2025 de la nouvelle règlementation thermique RE2020 ;

  • Sinon, les investisseurs devront se tourner vers un appartement neuf, situé dans un quartier prioritaire (toujours en zone éligible Pinel) ;

  • Chaque appartement doit être d’une surface minimale, définies par un référentiel de septembre 2021.

  • Appartements d’une pièce : 28m²
  • Appartements de deux pièces : 45m²
  • Appartements de trois pièces : 62m²
  • Appartements de quatre pièces : 79m²
  • Appartements de cinq pièces : 96m²

D’autres critères de construction sont également à l’étude, priorisant le bien-être des locataires. Il serait ainsi possible que :

  • La hauteur minimale des plafonds soit définie à 2,70m au lieu de 2,50m
  • Les logements doivent favoriser la luminosité naturelle, et présenter une double orientation. Celle-ci serait obligatoire les logements de trois pièces et plus, et facultative pour les studios et logements de deux pièces.
  • Les logements disposent obligatoirement d’une bonne ventilation naturelle
  • Les logements disposent obligatoirement d’un espace extérieur privatif, qu’il s’agisse d’un jardin, d’une terrasse ou d’un balcon.
  • Cette année 2022 est donc l’année idéale pour réaliser un investissement neuf en loi Pinel, avant la mise en place du Super Pinel, plus restrictif, et la dégression des taux de réduction d’impôt du Pinel 2022.

Investir en Censi-Bouvard à Nantes

Le Censi-Bouvard est le deuxième principal dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Il est uniquement applicable pour un investissement dans une résidence de services, et donc dans des biens meublés. Celui-ci va de pair avec le statut LMNP, dit de Loueur Meublé Non Professionnel. Le Censi-Bouvard permet au propriétaire du logement de bénéficier d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA de son bien, sous quelques conditions.

Les avantages du Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard dispose de plusieurs avantages pour qui souhaite faire un investissement dans l’immobilier neuf en résidence de services :

  • Une réduction d’impôts équivalente à 11% du montant du bien (Hors-Taxe) étalée sur 9 ans.
  • Possibilité de récupérer la TVA de son bien, si son montant ne dépasse pas les 300 000 euros. La TVA est d’un montant non négligeable, celle-ci représentant 20% du prix d’un bien immobilier.
  • Possibilité de réaliser un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs avec le régime Micro BIC.
  • Possibilité de réaliser plusieurs investissements sur la même année. Ceux-ci doivent être d’un montant maximal de 300 000 €.
  • Ne pas avoir à se soucier de plafond de loyer ou de plafond de ressources des locataires.
  • Une gestion simplifiée de son bien immobilier : l’exploitant gère les loyers, s’occupe de rechercher les locataires et garantit les loyers si le bien est vacant.
  • Possibilité de jouir de son bien après la durée d’engagement du bail locatif, pour y vivre, le remettre en vente ou le louer.

Les modalités du Censi-Bouvard

Certaines conditions doivent être respectées par le propriétaire d’un appartement en résidence de services afin de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Elles sont les suivantes :

  • Il faut avoir acheté un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA) dans une résidence de services avant le 31 décembre 2022. Le dispositif est néanmoins étendu aux biens immobiliers rénovés et achevés depuis 15 ans maximum.
  • Il faut que le logement se trouve dans une résidence de services. Celle-ci peut être une résidence séniors, une résidence étudiante ou encore une résidence d’accueil et de soins agréée.
  • Le logement neuf doit être loué meublé par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée d’au moins neuf ans, dans les 12 mois qui suivent la livraison du logement.
  • Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
  • Le logement doit être en bon état et ne doit pas être cédé avant la fin du bail.
Mis à jour le 15 mars 2022
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