Avez-vous déjà pensé à investir en immobilier d’entreprise ?

On croit à tort que l’investissement en immobilier d’entreprise est réservé aux professionnels avertis. En réalité, tout le monde y a accès à condition de bien manier les tenants et aboutissants d’une telle opération. On vous explique tout !

Un rendement attractif

Alors que le taux de rendement dans le résidentiel oscille entre 3 et 5 % (en moyenne 4.5 % dans le neuf), en investissant dans des bureaux par exemple vous pouvez compter jusqu’à 8 % en Auvergne Rhône-Alpes.

Ajoutez à cela un prix d’acquisition moins élevé (valeur au m² inférieure) et une très grande diversité sur le marché (bureaux, locaux d’activité ou locaux commerciaux) qui vous permettront d’adapter votre investissement à votre budget et vos objectifs.

Un investissement fiable

Les avantages de l’investissement en immobilier d’entreprise sont nombreux et notamment :

  • le marché de l’immobilier d’entreprise est stable et les variations faibles. Il vous sera facile de vous procurer auprès de professionnels des études qui vous conforteront sur la valeur de votre bien.
  • les baux commerciaux sont contractés pour une longue période (9 ans avec possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans) : vous limitez ainsi les coûts de gestion liés à la recherche de nouveau locataire et vous bénéficiez d’une bonne visibilité sur location de votre bien.

  • le remboursement par le locataire de la taxe foncière et de l’ensemble des charges tout comme les travaux d’entretien et de rénovation (hors article 606 du Code Civil)

Ainsi, vous sécurisez votre investissement grâce à des baux de longue durée et vous vous assurez de la pérennité de votre rendement locatif. Vous récupérez votre bien à la fin de la période de location sans encombre, sans avoir à verser d’indemnités d’éviction ni justificatif.

Dans quel but investir en immobilier d’entreprise ?

Outre des conditions de crédit historiquement basses, quoi de mieux que d’investir tout en diversifiant son patrimoine immobilier ?

L’immobilier d’entreprise propose certes un rendement supérieur aux placements classiques (livrets, assurances-vie…) mais offre aussi l’opportunité de mettre en place une solution simple, claire et lisible à long terme.

Quels que soient vos objectifs, vous pourrez trouver ce qui correspond au mieux à vos attentes :

  • Vous souhaitez générer un revenu supplémentaire immédiat et dans la durée ? Le montant de votre revenu dépendra de votre niveau apport personnel. « Investissez plutôt dans des bureaux neufs ne nécessitant pas de travaux » conseille Robert di Foggia, responsable des investissements chez Axite CBRE. De plus, vous ne serez taxés que sur les plus-values.

  • Vous voulez préparer votre retraite ? Dans ce cas, prévoyez d’investir dans des locaux anciens pour un investissement à long terme permettant de lever de la dette pour rembourser votre emprunt. A noter que le taux de rendement dans l’ancien pourra être plus élevé (jusqu’à 9%) même si un budget travaux annuel est à prévoir.

Qui plus est, grâce aux taux d’intérêt bas, vous développez votre patrimoine par un effort d’épargne faible, parfois même nul.

Comment investir ?

1. En direct : il est rare qu’un particulier investisse sans l’appui d’un professionnel en immobilier d’entreprise. « En raison d’un marché non maîtrisé, les non professionnels préfèrent ne pas s’aventurer seuls sur ce chemin », souligne Robert Di Foggia.

Cependant, acheter un bien en direct sans passer par un professionnel est possible. Toutefois, il vous sera difficile d’appréhender les pièges que peuvent receler certains actifs.

En effet, lors d’un achat il faut être en mesure d’analyser les baux et avenants en cours de validité, réaliser une étude technique de l’actif, vérifier s’il respecte les normes en vigueur, s’il a été régulièrement entretenu, a fait l’objet de travaux au cours des dix dernières années, vérifier la solvabilité du locataire, mesurer l’impact d’une remise sur le marché en cas de départ...

Par ailleurs, dans cette hypothèse, en cas de décès du bailleur, la succession entrera dans un cadre classique qui, à défaut de démembrement préalable, coutera très cher aux héritiers et fera le bonheur de l’Etat français.

2. Via une SCI (société civile immobilière) : cette solution est la plus courante. Si vous souhaitez réaliser un achat unique, optez pour une imposition à l’IS (impôt sur les sociétés) pour laquelle les rendements se répartissent entre associés en fonction de leur quote-part.

Et si vous revendez, vous serez soumis au régime des plus-values immobilières. « Attention, la responsabilité de chaque investisseur ne sera identique qu’en cas d’investissement direct et non limitée.

A l’inverse, en cas de placement via une société, la responsabilité sera limitée au capital investi », avertit Robert Di Foggia. Si vous souhaitez acheter plus de deux actifs immobiliers, il est préférable d’organiser votre détention de la manière suivante :

  • Chaque SCI devra détenir un seul actif et sera soumise à l’IR (impôt sur le revenu), que nous appellerons la société fille

  • Toutes les SCI filles seront détenues par une société unique (société mère sous forme de SARL, SAS, SA...) qui sera soumise à l’IS (impôt sur les sociétés). Ceci permet l’amortissement des sociétés filles en faisant remonter les pertes et bénéfices dans la société mère.

Dans cette hypothèse, la société mère restera soumise à l’impôt sur les plus-values. Un des avantages de ce montage est la détention par un actionnariat familial de la société mère (à condition que les membres soient majeurs) ce qui réduira considérablement l’impact fiscal en cas de décès d’un des actionnaires.

3. Via une SCPI (société civile de placement immobilier) qui permet d’acheter collectivement des parts, à partir de quelques milliers d’euros, à une société spécialisée qui détient et gère un parc immobilier.

Vous vous assurez des revenus réguliers en mutualisant les risques et en limitant l’impact des aléas du marché. De plus, vous n’aurez pas à gérer les contraintes de gestion locative (sélection du locataire, gestion et maintenance, loyers impayés…)

4. Via un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) qui fonctionne comme les SCPI à la différence qu’un certain montant du placement est composé d’actifs financiers divers.

5. L’achat par le biais de votre société d’exploitation (SARL, SAS…) : il n’y pas beaucoup d’avantages à l’exception de la responsabilité financière et fiscale qui se limitera à votre société d’exploitation (à condition que vous soyez en SARL).

En revanche, en cas de vente de votre société d’exploitation, l’actif restera un actif de votre bilan et il vous faudra le racheter en nom propre ou par l’intermédiaire d’une SCI si vous souhaitez le conserver en patrimoine.

Malgré ses nombreux atouts, comme tout investissement, l’immobilier d’entreprise peut comporter une part de risque, d’où l’importance d’être bien accompagné par un professionnel.

Points de vigilance :

  • Investissez dans une région où le taux de vacances est faible et dans un local bénéficiant d’une bonne accessibilité (routière et parking) pour éviter une inoccupation fréquente ou trop longue. Et n’oubliez pas, en immobilier, la règle d’or est l’emplacement. Il conditionnera votre futur gain.

  • Veillez à mettre régulièrement vos locaux aux normes, à les équiper qualitativement (informatique, climatisation, sécurité…) et à bien les entretenir. Si vous souhaitez optimiser fiscalement votre investissement, il pourra être intéressant de louer vos bureaux équipés.
  • En cas de revente, gardez à l’esprit que les éléments qui joueront en votre faveur seront le soin que vous porterez à choisir vos locataires, à rédiger vos baux et à entretenir votre immeuble.

Ce qu’il faut retenir :

  • Un investissement immobilier correspond à un placement à long terme (+ 10 ans)

  • Les volumes se situent entre 500 K€ et 800 K€

  • Pour éviter les pièges, faites-vous aider par un professionnel de l’immobilier d’entreprise (les agences d’habitations sont rarement compétentes dans ce domaine)

  • Analyser les études de marché fournies par les professionnels de l’immobilier d’entreprise

  • Faites gérer votre bien par un professionnel de l’immobilier d’entreprise (il saura vous conseiller afin que votre bien soit toujours en parfait état et liquide sur le marché)

  • Prenez conseil auprès de votre notaire ou comptable pour définir quelle structure d’acquisition correspondra le mieux à votre situation familiale ou professionnelle.

Mis à jour le 3 novembre 2020
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Manon Destigny
Chargée de Webmarketing & SEO
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