Comment investir dans l’immobilier ?

Les années passent, mais l’immobilier reste l’un des placements favoris des français. La crise de la Covid-19 et la hausse des prix ne semblent pas avoir significativement freiné l’appétit des français. Malgré un ralentissement, les prix de l’immobilier restent globalement à des niveaux records. Mais comment bien investir en immobilier ?

Investir dans un bien immobilier

L’investissement immobilier peut être, tout simplement, l’acquisition d’un actif immobilier (neuf ou ancien) pour un usage propre ou une mise en location. Cela impose désormais une mise de fonds souvent significative. Il faut également disposer d’un horizon de temps suffisant.

Investissement locatif

L’investissement locatif permet de toucher des loyers, et de viser éventuellement une plus-value à la revente. Les loyers générés peuvent permettre de participer au remboursement d’un emprunt immobilier. Actuellement les conditions d’emprunts sont très favorables, ce qui permet de faire jouer à plein l’effet de levier.

Ce type d’investissement n’est cependant pas sans contraintes : risque d’impayés de loyer, suivi et gestion, vacance locative, charges d’entretien et de rénovation, impôts et taxes foncières...

Par ailleurs, les rendements locatifs ont fortement baissé (notamment dans les zones dites tendues). Certaines zones sont soumises à un encadrement des loyers, et les locations courte-terme ou saisonnière type Airbnb font l’objet de nombreuses entraves par les mairies.

Profiter dispositifs fiscaux immobilier

Face à une demande forte de logements, les pouvoirs publics ont fortement encouragé l’investissement locatif via des dispositifs fiscaux spécifiques.

Statut LMNP

Le statut de loueur meublé non-professionnel permet d’optimiser la fiscalité sous conditions. Cependant certains investissements dans des résidences de tourisme, dans des stations de ski par exemple, ont connu des difficultés avec la crise de la Covid 19.

Pinel

Il s’agit de l’acquisition d’un bien neuf en Vefa (Pinel Neuf) ou d’un bien à rénover (Pinel ancien) en vue de le louer pour une période de 6 ans minimum. Les logements doivent répondre à certaines caractéristiques (zones géographiques, ressources du locataire et loyer plafonnés). Les biens peuvent être détenus via un SCPI Pinel. Désormais louer dans ce cadre à un membre de sa famille est possible sous conditions. Il est possible d’obtenir une réduction d’impôt (horizon 12 ans) jusqu’à 21 % du prix.

Malraux

L’investissement Malraux permet d’investir dans des immeubles situés dans des zones historiques afin de les réhabiliter pour en faire des logements locatifs. Le dispositif Malraux permet de déduire des impôts une partie du montant des travaux de rénovation. Entre autres conditions, l’engagement de mise en location doit porter sur une durée de 9 ans. L’investissement Malraux est intéressant du fait du montant élevé de déduction jusqu’à 120 000 euros sur 4 ans (sans intégration dans le plafond global de déduction fiscale de 10 000 euros).

acheter sa résidence principale

Les solutions les plus simples sont parfois les meilleures... Acheter sa résidence principale permet d’économiser un loyer et d’investir en franchise d’impôt sur les plus-values. L’équation est simple :

Gains : montant du loyer – travaux propriétaire – taxe foncière – intérêt de la dette +/- plus ou moins-value à la revente Alternative (location) : gain net des placements non investis dans la résidence principale – loyer payés

Outre le confort (et les contraintes) de posséder son logement, la décision dépendra du niveau des rendements locatifs des conditions d’emprunts.

Profiter des taux bas et des bonnes conditions de crédit

Actuellement le niveau de taux bas permet de maximiser l’effet de levier et de quasiment « auto-financer » un bien avec peu d’apport personnel. Cependant, l’accès au crédit a favorisé l’inflation des prix.

Attention aux contraintes

L’investissement immobilier suppose des frais (charges récurrentes, frais de transaction élevés) et une fiscalité particulièrement lourde en France (à l’exception de l’exonération de plus-value sur les résidences principales). Par ailleurs, les nouvelles normes de normes énergétiques (DPE) vont entraîner plus de contraintes pour les propriétaires à l’avenir.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un moyen alternatif d’investir sur la thématique immobilière en visant des rendements de 8 % à 10 % par an.

Crowdfunding immobilier : financer les professionnels de l’immobilier

Le crowdfunding immobilier offre de prêter à des acteurs de la filière (promoteurs, marchands de biens, foncières…). Cela leur permet de disposer de ressources financières pour accélérer leur développement. C’est un moyen de soutenir la construction de logements.
Le crowdfunding immobilier est le segment le plus dynamique du crowdfunding qui consiste à financer des PME via des sites de crowdfunding :
  • des rendements de 8 % à 10 %/an
  • une absence de frais pour l’investisseur
  • un investissement à partir de 1000 euros par projet
  • un accès digital et direct à une sélection d’opportunités menées par des professionnels agréés
  • une possibilité de diversifier au maximum entre les projets pour maîtriser le risque
  • une liquidité contractuelle fixée par l’échéancier des prêts (amortissable in fine) durée généralement de 18 à 24 mois

Investir dans la « pierre papier »

La pierre papier permet de déléguer la gestion d’actifs immobiliers à des tiers. Elle offre une certaine flexibilité.

Les SCPI

Les SCPI sont des véhicules qui permettent d’acquérir des parts de société spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers. Elles fournissent un rendement et/ou des perspectives de valorisation. Elles permettent d’accéder indirectement à des actifs immobiliers avec un budget réduit. L’avantage est de pouvoir diversifier sur plusieurs types d’actifs (logement, bureaux, commerces…) dans différentes zones géographiques. Les frais d’entrée peuvent être élevés (10 %). Il existe plusieurs orientations de gestion des SCPI (distribution et rendement, recherche plus-value, optimisation fiscale…). La liquidité des SCPI n’est pas absolue mais plus aisée que pour un actif en direct.

Le viager

Le viager n’est pas à proprement parler un actif de pierre-papier mais il s’en rapproche. Généralement l’investisseur va acquérir uniquement la nue-propriété pour une quote-part du prix du bien non démembré (fixé par un barème) à un vendeur qui en conserve l’usufruit sur une période donnée. Au décès du vendeur, par exemple, l’acquéreur deviendra pleinement propriétaire. Cet investissement présente des avantages fiscaux, et permet d’investir avec un budget limité. Le démembrement est également utilisé pour optimiser la fiscalité future d’une succession (donation de la nue-propriété d’un bien à ses enfants).

Mis à jour le 25 mars 2021
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