Investir dans les SCPI : le guide pratique

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet à n’importe quel investisseur particulier ou professionnel d’acquérir de l’immobilier locatif facilement, sans gestion et à partir d’un budget très limité.

Une SCPI, aussi appelée Pierre Papier, est une société qui a pour vocation d’acquérir et de gérer un parc immobilier avec de l’argent collecté auprès d’investisseurs privés.

Il existe une multitude de SCPI avec des politiques de gestion bien différentes : l’immobilier de bureaux, de commerces, locaux d’activités, habitation, à Paris, en Province etc.

L’investisseur entre au capital de la société et perçoit des loyers de manière totalement automatisée. C’est le gestionnaire de la SCPI qui va se charger d’acheter, de vendre de l’immobilier et de collecter les loyers. Les dividendes perçus sont nets de charges et de provisions pour couvrir les aléas de l’immobilier, comme les rénovations.

Il est possible d’acheter des parts de SCPI à capital fixe. Cela signifie que le nombre d’investisseurs est limité et il peut se passer du temps avant que vous ne réussissiez à entrer dans la SCPI. Les SCPI à capital variable sont plus souples puisque le gérant de la SCPI peut collecter davantage de capital s’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs de parts de SCPI.

La SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros seulement. Vous bénéficiez d’une partie d’un parc immobilier et vous diversifiez ainsi votre investissement. Si vous souhaitez profiter de revenus complémentaires avec un risque limité et aucune gestion, la SCPI est parfaite.

Si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires immédiatement, vous pouvez acheter des parts de SCPI au comptant. Attention toutefois à votre fiscalité. Je vous conseille de vous orienter vers des SCPI européennes si vous payez déjà beaucoup de fiscalité.

Si vous disposez d’un capital et que vous êtes fiscalisé (ou que vous ne souhaitez pas obtenir de revenus complémentaires immédiats), l’investissement en nue-propriété est à privilégier.

En effet, en démembrant une SCPI, vous serez propriétaire « en attente » durant une période fixée à la souscription : 5 ans, 10 ans, 15 ans etc. Plus la durée de démembrement est longue et plus la décote à l’achat est importante. A l’issue du démembrement, vous récupérerez la pleine-propriété du bien, et donc la perception des loyers.

Par exemple, un investissement en nue-propriété sur 15 ans vous permet d’acheter des SCPI avec une décote de 40 %. Autrement dit, vous achetez 60 000€ de SCPI qui en valent aujourd’hui 100 000€ en pleine-propriété. Vous ne percevez pas de revenus durant 15 ans et récupérez la pleine-propriété (100 000€ hors revalorisation de l’immobilier) et les loyers qui vont avec : environ 5 000€ annuel.

Toutes les SCPI ne répondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux.

Si vous cherchez plutôt à revaloriser votre capital, privilégiez les SCPI investies dans les grandes agglomérations (comme Paris intra-muros). L’immobilier étant assez cher, les rendements locatifs seront plus faibles. Mais ces SCPI vous offriront une meilleure protection de votre patrimoine

Vous cherchez à maximiser vos rentes ? Achetez des SCPI de rendement qui investissent en Province et dans des plus petits immeubles. Le risque sera un peu plus élevé mais vous bénéficierez de plus de rendement.

Les SCPI publient régulièrement des ratios et des indicateurs. N’hésitez pas à les regarder de plus près et à bien les comprendre. Ils en disent beaucoup plus qu’il n’y paraît !

Le taux de distribution, aussi appelé DVM (dividende sur valeur de marché) est le rendement locatif de la SCPI. Ne partez pas trop rapidement sur des SCPI à fort DVM. En effet, elles présenteront peut-être des risques plus élevés...

Le report à nouveau vous indique les provisions constituées par les SCPI au fil des années. En cas de période difficile, le report à nouveau permettra au gestionnaire de compléter la rémunération des investisseurs. Une SCPI de qualité doit avoir un report à nouveau suffisant pour sécuriser votre investissement.

Le taux d’occupation vous permet de savoir l’occupation des biens de la SCPI. Le taux d’occupation physique est le ratio des surfaces occupées sur les surfaces disponibles. Sachant que tous les m2 ne sont pas loués au même prix, le deuxième indicateur appelé taux d’occupation financier sera plus pertinent. Il s’agit du ratio des loyers encaissés sur les loyers encaissables.

N’hésitez pas à vous rendre sur les classements et les comparatifs réalisés par la presse financière mais aussi à vous faire votre propre avis sur la SCPI en consultant les reportings annuels des gérants.