Quel est l'impact de la crise sanitaire sur les prix immobiliers ?

Chaque crise économique retentit sur le marché immobilier et force est de constater qu'en 2020 la situation inédite due à l'épidémie de Covid-19 a des effets inattendus. Malgré le marasme économique et les nouvelles conditions d'emprunt, les prix des logements continuent de se maintenir... avant une probable correction à la baisse dans les mois à venir.

Résistance des prix immobiliers

La chute des prix immobiliers n'a pas eu lieu ! Contre toute attente, le marché fait preuve d'une belle résilience qui atteste, si besoin était, du statut immuable de valeur refuge de la pierre. En dépit d'un contexte exceptionnel où tous les compteurs de l'économie sont dans le rouge, l'immobilier ne semble souffrir que modérément. Plusieurs marqueurs témoignent de la relative bonne tenue du marché et de la résistance des prix des logements.

Après le confinement du printemps qui a stoppé l'activité sur toute la chaîne, des visites des logements jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, le marché immobilier a opéré un redémarrage surprenant. Effet du rattrapage des transactions mises à l'arrêt durant deux mois, certes, mais pas seulement.

Selon le site MeilleursAgents, leader des prix immobiliers et de l'estimation en ligne, l'activité était en nette hausse au début de l'été, en comparaison avec la même époque l'année dernière, déjà hors normes en termes de volumes de ventes : +35 % !

Après les affres du confinement, bon nombre de Français ont manifesté leur envie de changer de logement et de bénéficier d'un espace plus grand et mieux adapté aux contraintes du moment... qui risquent malheureusement de perdurer (télétravail, école et cours à distance).

Cette forte demande a permis de maintenir les prix à flot. Alors que les professionnels pronostiquaient une correction de l'ordre de 10 % entre mars et mai 2020, les valeurs ont conservé le même niveau d'avant la crise sanitaire. Entre mai et juin 2020, les prix des logements anciens ont progressé de 0,4 % dans les plus grandes villes de France. La hausse la plus forte est à mettre au compte de Lille (+0,8 %), viennent ensuite Lyon et Nice avec +0,7 %. Seules Montpellier et Strasbourg ont vu leurs prix stagner.

Repli du nombre des transactions

Une étude plus récente menée par la banque d'investissement Edmond de Rothschild témoigne que cette crise sans équivalent n'a pour le moment que faiblement affecté le marché immobilier résidentiel. Un constat partagé par les Notaires de France qui, dans leur dernière note de conjoncture, attestent d'un niveau des prix des logements encore peu sensible aux variations de volumes. Ils estiment que "seule une forte et pérenne variation à la baisse du nombre de transactions impacterait les prix".

Le marché immobilier a toujours un temps de retard sur un choc économique, quand bien même il serait d’une ampleur inégalée ; l'épidémie de Covid-19 ne durera pas suffisamment longtemps pour avoir une incidence néfaste sur les comportements s'agissant de l'immobilier. Des ajustements commencent néanmoins à modifier le paysage immobilier.

Si le volume des ventes dans l'ancien est resté au-dessus du million de transactions au deuxième trimestre 2020 en cumul sur un an, le rythme décélère selon les observations des notaires. Par rapport à 2019, les ventes ont augmenté de 10 % en janvier dernier, puis de 2 % en avril avant une diminution de 0,7 % en juin, première régression depuis juillet 2015.

Les signes de la crise économique sont désormais visibles dans le domaine immobilier. Après un cycle de cinq années de hausse, les prix immobiliers stagnent dans les dix plus grandes villes métropolitaines. À Paris, marché hors normes s'il en est, les prix affichent un statu quo inédit entre juillet et août derniers (-0.01 %), fixant le mètre carré à 10 600 € en moyenne.

Demande en baisse sur fond de taux d'intérêt au plancher

Le marché montre des signes de ralentissement, mais pour l’heure aucun retournement, comme certains le souhaiteraient. Inutile d'attendre une baisse drastique des prix immobiliers, elle ne viendra pas pour la simple raison de l'appétit infrangible des Français pour la pierre. Les prix des logements ont commencé à s'assagir, mais il est trop tôt pour parier sur un déséquilibre réel, même si la crise économique se tend et continuera de faire des ravages sur les ménages tout au long de l'année 2021.

Le second confinement de cet automne (ne parlons pas de deuxième confinement !) a porté un coup au marché immobilier. Toujours selon MeilleursAgents, environ 10 % des promesses de ventes n'ont pu être signées comparativement au volume habituel d'un mois de novembre. Le montant de la production de crédits immobiliers se replie de 15 % sur un an en raison de ces nouvelles restrictions, mais aussi du maintien de conditions d'emprunt plus rigoureuses.

La demande est à la peine sur fond de taux d'intérêt toujours plus faibles, c'est là tout le paradoxe de la situation immobilière. S'endetter pour financer un achat immobilier se fait à moindre coût (taux moyen sur 20 ans à 1,12 % en novembre 2020), mais il est devenu plus difficile de décrocher un emprunt à l'habitat en 2020.

Pour mémoire, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a édicté fin 2019 des règles d'octroi plus strictes pour les financements immobiliers à destination des particuliers, afin de prévenir un endettement excessif des ménages. Il a été demandé aux banques d'appliquer conjointement les deux limites suivantes :

le taux d'endettement de l'emprunteur ne doit pas excéder 33 % de ses revenus nets ;
la durée de remboursement est plafonnée à 25 ans.

Des consignes qui ont valeur d'injonction, puisque les établissements de crédit s'exposent à un relèvement de leur ratio de fonds propres s'ils ne s'y soumettent pas. La conséquence est l'exclusion d'une partie des candidats à l'emprunt qui pouvaient encore se financer en 2019, en particulier les primo-accédants, abonnés aux taux d'emprunt les moins performants sur les durées les plus longues, et les investisseurs locatifs, souvent détenteurs d'un premier prêt sur la résidence principale.

Où iront les prix immobiliers en 2021 ?

La mise en œuvre des restrictions d'emprunt du HCSF a pour effet de doubler le nombre de refus par rapport à 2019. Chez les courtiers, un peu plus de 10 % des demandes de crédit immobilier sont recalées contre 5,5 % l'an dernier. S'y ajoutent désormais les effets de la crise économique. Le dynamisme du marché qui a prévalu au cours en début d'année 2020 se tarit. Dans certaines zones, le déséquilibre entre le nombre d'acheteurs et de vendeurs s’accentue, comme à Lyon ou à Rennes. C’est notamment le signe que l’hydre du chômage progresse malgré les mesures de soutien (chômage partiel).

Les emprunteurs qui évoluent dans des secteurs sinistrés comme l'hôtellerie, la restauration, l'évènementiel ou l'aérien, peinent à trouver un financement pour leur projet immobilier, même s'ils répondent aux critères de solvabilité, pour cause de sélectivité accrue opérée par les banques. La résonance sur les prix des logements devrait logiquement être visible dans quelques mois. La banque Rothschild pronostique une contraction des valeurs jusqu'à 4 % en 2021, avec un point le plus bas atteint entre le premier trimestre et la fin 2021.

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Mis à jour le 14 juin 2021

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