Immobilier : les villes moyennes vont-elles gagner le match face aux métropoles ?

Après avoir été longtemps boudées des habitants, des investisseurs et des politiques publiques, les villes moyennes semblent aujourd’hui s’affirmer comme une option offrant qualité de vie et développement. En immobilier, la dynamique est indéniable, face à des métropoles qui pour la première fois depuis des années, ralentissent.

C’est une musique que l’on entend depuis le premier confinement : les métropoles se seraient vidées et les urbains auraient massivement investi villes moyennes et campagnes. Si les données des opérateurs téléphoniques ont effectivement montré une diminution de la population dans les centres urbains entre mars et mai 2020, difficile d’établir un constat général. En effet, la pression immobilière dans les grandes villes et les métropoles ne s’est pas desserrée ces derniers mois.

Pour autant, les professionnels de l’immobilier notent déjà quelques mutations. A Paris, l’augmentation des prix a ralenti sans que la vapeur ne soit totalement renversée. Un ralentissement qui a notamment profité aux maisons en première couronne. Les urbains, en quête de plus grands espaces, d’un lieu pour télétravailler et d’un extérieur ont d’abord cherché de nouveaux biens à proximité des centres.

Cependant, les nouvelles opportunités offertes par le travail à distance ont poussé de nombreux ménages à envisager une autre solution : s’éloigner des métropoles pour élire domicile dans les villes moyennes. De nombreuses villes proches de Paris ou reliées au réseau de transport à grande vitesse en ont vu les effets. Certaines d’entre elles ont enregistré une augmentation de leurs volumes de vente de l’ordre de 15 % en un an. C’est le cas de Reims, Evreux, Orléans ou encore Angers.

Parmi les actifs travaillant dans les métropoles, un quart d’entre eux se déclarent prêts à quitter les grandes agglomérations. Sur ces 400 000 habitants, plus de la moitié visent même spécifiquement les villes moyennes. Une donnée qui traduit une réalité à laquelle font face de nombreuses familles dans les métropoles : une augmentation continue des prix, un marché saturé, une demande largement supérieure à l’offre de biens. Autant de paramètres largement encouragés par les conditions de financement très favorables observées ces dernières années avec une politique de taux bas continue.

Mais alors, pourquoi cette popularité soudaine pour les villes moyennes ? Que recherchent les Français dans ce nouveau mode de vie ?

• Une envie de verdure

Les confinements successifs l’ont révélé : les métropoles françaises manquent de verdure pourtant indispensable à de nombreux ménages. Que ce soit la proximité de grands espaces pour s’évader le week-end ou simplement un lieu de vie plus spacieux et ouvert, les maisons avec jardin ont été les grandes gagnantes du marché immobilier ces derniers mois.

• Des transports facilités et accessibles

Les embouteillages à répétition ou les nombreuses heures dans les transports sont le lot de nombreux citadins. La généralisation du télétravail a montré à nombre d’entre eux que leur productivité pouvait être améliorée en limitant leur temps de transports. Les villes moyennes offrent des espaces à taille humaine, et pour la plupart, bénéficient de liaisons ferroviaires permettant de rejoindre facilement les grands centres urbains.

• Une connexion optimale

C’était un critère rédhibitoire il y a encore quelques années. Un mauvais raccordement aux lignes très haut débit ou une mauvaise couverture téléphonique ne permettait pas d’envisager de travailler à distance ni de profiter de tous les services numériques désormais bien ancrés dans nos vies. Aujourd’hui, toutes les villes moyennes bénéficient d’une connexion optimale et offrent aux ménages les services qu’ils désirent.

• Des infrastructures de qualité

Qui dit ville à taille humaine dit également meilleur accès aux nombreuses infrastructures publiques. Sport, santé, écoles… Les villes moyennes misent sur les services qu’elles ont à offrir aux ménages pour les attirer et leur proposer une meilleure qualité de vie qu’en métropole

• Des prix défiants toute concurrence

Alors qu’à Paris, le prix du mètre carré a largement dépassé les 10 000 €, la tendance est toute autre dans les villes moyennes. A Angers par exemple, il est 5 fois moins élevé. Le budget consacré à un trois pièces dans la capitale permet aisément aux ménages de s’offrir de grandes maisons avec jardin aux abords des villes moyennes. Des budgets qui risquent cependant de faire augmenter les prix dans ces zones…

Pour toutes ces raisons, les villes moyennes attirent de nouveaux habitants. Mais pas seulement. Les investisseurs ont bien compris eux aussi leur attrait. Le succès de l’investissement locatif s’est intensifié avec la crise sanitaire. Nombreux sont les Français à avoir massivement épargné. Les montants placés sur les livrets d’épargne et assurances vie n’ont jamais connu de tels niveaux. Or, face à la crise, les ménages considèrent l’immobilier comme la valeur refuge par excellence.

Cet engouement est d’autant plus facilité qu’il est accompagné de politiques publiques volontaristes. Longtemps délaissées par ces dernières, les villes moyennes concentrent aujourd’hui toute l’attention. La ministre de la Cohésion des territoires l’a d’ailleurs affirmé : les villes moyennes seront la « figure de proue » du plan de relance. En 2018, le gouvernement a ainsi lancé le programme « Action cœur de ville » visant à revitaliser les centres-villes des villes moyennes et renforcer leur attractivité. C’est un pari qui semble aujourd’hui gagnant.

La volonté est telle qu’un second programme, consacré cette fois-ci aux petites villes, a été lancé. Un dispositif visant à s’assurer de l’équipement et de l’attractivité de ces dernières. Une initiative qui, si elle est réussie, pourrait, elle aussi être positive pour les petites villes et attirer de nouveaux habitants.