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Gestion locative : quels services et à quel coût ?

Gestion locative : quels services et à quel coût ?

Quand on est propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers et qu’on a peu de temps à consacrer à la gestion du logement et de ses occupants, il est fortement recommandé de confier cette tâche à un tiers. Agence immobilière, notaire, gestionnaire de patrimoine et même syndic, en de plus rares occasions, peuvent s’en acquitter. Quels services sont alors proposés et à quel coût ? Petit tour d’horizon de la question.

Quels services comprend la gestion locative ?

Toutes les agences immobilières ne proposent pas les mêmes services. Quand bien même il est question de gestion locative dans tous les cas, l’éventail des possibles est large : la plupart des agences séparent ce qu’on appelle la mise en location de la gestion à proprement parler, d’autres ajoutent une garantie loyers impayés à leurs services. Il est important de savoir quels services vous semblent les plus pertinents et de choisir votre partenaire en fonction de ces éléments.

Avec ou sans mise en location ?

Il est nécessaire de définir ce qui se cache sous cette partie mise en location qui est souvent un service en plus de la gestion. La mise en location concerne tout ce qui intervient avant l’entrée effective du locataire dans le logement, c’est-à-dire le shooting photos de l’appartement ou de la maison, la rédaction et la diffusion de l’annonce immobilière, la recherche de candidats, l’examen des dossiers de candidature, la rédaction du bail et la réalisation de l’état des lieux.

À partir du moment où la signature du bail par le candidat et l’agence qui représente le propriétaire-bailleur est actée, que l’état des lieux a été réalisé et que les clefs ont été remises au locataire, la gestion locative commence. L’agent immobilier doit aussi s’assurer que le locataire a bien souscrit une assurance habitation.

En matière de coût, la mise en location est souvent égale à un ou deux mois de loyer hors charges, une moitié facturée au propriétaire, l’autre moitié au locataire. Les néo-agences immobilières, moins chères, facturent quant à elles un mois de loyer hors charges, réparti sur le même schéma : la moitié pour le propriétaire, la seconde moitié pour le locataire.

Un accompagnement dédié

C’est tout l’avantage de passer par un professionnel : outre la gestion pure et simple, on est accompagné et conseillé. Que ce soit sur le prix du loyer à fixer, l’ameublement, l’organisation du bien, les professionnels sont là pour vous aiguiller sur les décisions importantes. Ils ont une vision du marché plus précise et un regard souvent plus objectif sur les logements.

Cet accompagnement s’étend souvent à la déclaration des revenus locatifs aux impôts et ce quel que soit le statut sous lequel vous louez votre bien (lmnp, lmp, société, etc.)

L’agent immobilier doit pouvoir répondre aux moindres demandes d'informations concernant les évolutions législatives de la gestion locative. Par exemple, très prochainement, la loi Nogal devrait modifier en profondeur le mandat de gestion.

Gestion comptable et administrative

Chaque mois, l’agence est chargée de vous reverser les loyers qu’elle aura collectés auprès du/des locataires. Elle doit également envoyer les quittances de loyer et les avis d’échéance. Annuellement, elle est tenue d’éditer un compte rendu de gérance qui reprend l’ensemble des opérations comptables effectuées dans l’année.

Si vous avez demandé l’encaissement du dépôt de garantie, c’est à l’agence de vous le reverser en même temps que le premier loyer versé par le locataire

C’est l’agence aussi qui se charge d’envoyer les éléments nécessaires relatifs aux demandes d’APL quand le logement est éligible.

Gestion de la relation locataire

C’est LA raison essentielle qui motive généralement les propriétaires : l’agence s’occupe de répondre aux demandes des locataires. Elle centralise les informations et vous sollicite quand c’est nécessaire.

Entretien courant et assistance technique

L’agence est bien évidemment chargée de l’entretien courant de votre bien grâce à son réseau d’artisans. Voici quelques cas basiques auxquels elle peut faire face :

  • intervention nécessaire d’un dératiseur/désinsectiseur
  • intervention d’un plombier pour une fuite localisée
  • changement d’un radiateur défectueux

Elle doit avoir une connaissance aigüe de son champ d’action : quand l’entretien de l’appartement relève du locataire, c’est à elle de l’en informer (changement d’ampoules par exemple).

Maintenant qu’on a établi son champ d’action, penchons-nous sur le coût de la gestion locative.

Quel coût pour la gestion locative ?

D’emblée, il faut distinguer deux cas de figures :

  • les agences traditionnelles ou historiques, celles qui ont des agences physiques au coin des rues
  • les agences immobilières digitales

Ces dernières, logiquement arrivées plus récemment sur le marché, proposent des services qui s’appuient davantage sur le digital (dépot de dossier en ligne, visites virtuelles, signature électronique des baux, etc) Quoi qu’il en soit, leurs tarifs sont souvent bien inférieurs : elles jouent le rôle de challenger et se doivent d’avoir une offre de prix agressive par rapport au marché.

Coût moyen d’une agence traditionnelle

Lorsque l’on confie son bien à une agence immobilière dite classique, le coût de la gestion avoisine en moyenne les 7,5 ou 8,5 % du montant des loyers encaissés.

Les prix avantageux des néos agences

Pour les agences immobilières digitales, la gestion est plus proche des 4 à 5 % des loyers encaissés. Là encore, il faut comparer des services équivalents. Par exemple, Mon Bel Appart, agence immobilière digitale à Lyon offre un service 100 % en ligne, c'est-à dire sans visite physique organisée pour les candidats ; le temps que consacre un agent immobilier plus traditionnel à faire visiter le bien se répercute logiquement dans le coût plus élevé de la gestion immobilière traditionnelle.

Vous avez tous les éléments pour faire votre choix.

Mis à jour le 25 mars 2021
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