Les Français de l’étranger préfèrent l’investissement en meublé

Par Remi Provendier, fondateur d’Immoneos.fr, le réseau de confiance des investisseurs immobilier résidant à l’étranger.

Historiquement l’immobilier locatif est l’investissement préféré des Français de l’étranger. Ils louent leur résidence principale en France, leur maison de vacances de façon saisonnière, et préparent aussi leur retraite avec des investissements locatifs.

Ils sont près de 3 millions et investissent à distance dans l’immobilier locatif en France.

Petit tour d’horizon de leurs motivations, et des raisons de leur préférence pour la location meublée.

Environ 3 millions de Français habitent à l’étranger

Les Français qui habitent en permanence à l’étranger sont officiellement environ 1,8 million mais vraisemblablement bien plus car un bon nombre d’entre eux ne s’inscrivent pas dans les consulats pour se faire répertorier. Les projections évaluent leur nombre plutôt autour de 3 millions.

Ils sont répartis à hauteur de 50% dans les pays européens, en Amérique du Nord (US et Canada) à 15%, en Afrique 14%, au Proche et Moyen Orient et en Asie à hauteur de 8% chacun et environ 5% en Amérique Centrale et Amérique du Sud.

Historiquement la majorité des Français qui vivaient à l’étranger étaient des expatriés, c’est à dire qu’ils avaient signé un contrat avec une société française pour un détachement pour plusieurs années.

Depuis quelques temps, ils sont de plus en plus nombreux à travailler sous contrat local avec un visa de travailleur étranger.

Les premiers disposent le plus souvent d’une résidence principale en France qu’ils mettent en location le temps de leur expatriation. Ils épargnent peu pour leur retraite. La société qui les emploie en France continue de cotiser pour eux.

Les seconds doivent gérer eux-mêmes en direct leur future retraite. Ils sont donc plus nombreux à investir dans l’immobilier locatif.

Cela leur permet à la fois de développer leur patrimoine en utilisant l’effet de levier du crédit, de pouvoir éventuellement sécuriser leur retour en France avec un pied à terre et de bénéficier de la stabilité historique d’un investissement dans la pierre.

Taux d’imposition de 37,2% à 47,2% dès le premier euro de revenu

Les personnes domiciliées hors de France sont imposables sur l’ensemble de leurs revenus de source française. Les revenus locatifs rentrent dans cette catégorie.

Ces revenus sont imposés au taux minimum de 20% dès le premier euro jusqu’au seuil de 27 519 € de revenu net imposable et de 30% au-delà.

Pour les Français en dehors de l’Union européenne s’ajoutent les prélèvements sociaux actuellement à un taux de 17,2%.

Ainsi, pour tous les Français vivant en dehors de l’Union européenne, le taux d’imposition total taxes comprises est de 37,2% ou 47,2%. Ce taux s’applique sur les revenus locatifs en France.

C’est donc dans un contexte de très forte taxation qu’ils investissent dans l’immobilier en France. Fort heureusement pour eux, « revenus locatifs » ne signifie pas « somme des loyers ».

En faisant le choix de la location meublée, les « revenus locatifs » peuvent devenir « fiscalement » nuls et ainsi leur permettre de préparer leur retraite et/ou leur retour en France en toute sérénité.

Flexibilité de la location meublée

Comme vous le savez, un bail pour une location nue est d’au minimum 3 ans. Au moment du retour en France, de nombreux Français de l’étranger ne peuvent pas retourner dans leur bien qui est occupée par un locataire.

Ils se retrouvent contraints de louer un autre logement, de poursuivre le remboursement de leur prêt ainsi que de payer des impôts sur les revenus locatifs. Le résultat au niveau du budget du ménage est rarement positif.

À cela s’ajoute la complexité de l’inscription des enfants à l’école où ils vont poursuivre leur scolarité une fois qu’ils pourront réintégrer leur bien.

Dans le cas d’une location meublée, le bail est de 12 mois au maximum, renouvelable.

Cela donne une flexibilité : renouveler le bail au même locataire ou bien interrompre le bail afin de récupérer le bien pour y habiter ou bien le revendre pour acheter plus grand par exemple.

S’il s’agit de leur résidence principale en France, les propriétaires sont donc certains de pouvoir y habiter au moment de leur retour.

S’il s’agit d’un investissement locatif en vue de préparer la retraite, cela facilite la revente à tout moment notamment en cas d’incident de la vie ou de changement de stratégie.

Cette flexibilité est très importante dans des conditions extrêmes, comme notamment la situation actuelle du Covid-19.

Les changements de vie peuvent être profonds et certains Français de l’étranger chercheront potentiellement à alléger leurs charges, au moins de manière temporaire et potentiellement envisageront la revente de leur bien.

Exemple d’économie d’impôt de 5 000 euros par an sur un investissement

L’exemple ci-dessous illustre l’économie d’impôt réalisée.

Monsieur et Madame Français-Non-Résident achètent un bien pour un montant de 300 000 euros.

Ils empruntent 200 000 euros à 1.1% sur 20 ans.

Ils remboursent dont environ 13 920 euros par an dont 2 400 d’intérêts d’emprunt.

Ils paient aussi 600 euros par an d’assurance emprunteur et 100 euros par an d’assurance propriétaire non occupant.

Enfin les charges de copropriétés sont de 900 euros par an.

Ils peuvent envisager une location nue pour 990 euros par mois ou bien une location meublés pour de 1 100 euros par mois.

En optant pour la location meublé ils devront investir 4 000 euros supplémentaire pour les meubles.

Comme l’illustre l’analyse simplifiée ci-dessous, ils feront une économie d’impôt d’environ 5 000 euros par an avec la location meublée :

Note : Il s’agit d’un exemple simplifié pour illustrer l’économie d’impôt.

L’investissement locatif à distance

Comme ils habitent à l’étranger, ils effectuent leurs investissements immobiliers souvent à distance ; cela leur demande donc d’apprendre à déléguer l’achat de leur bien immobilier.

Cette situation, parfois nouvelle, demande une bonne dose d’adaptation. Pour faciliter cette démarche, certains Français de l’étranger comptent sur des proches en France pour les aider.

Toutefois, leur temps et leur expertise du marché immobilier s’avèrent rapidement limités. Surtout si ces personnes ne sont souvent pas en mesure de leur apporter le support et les conseils nécessaires pour réaliser un investissement.

Aussi, la majorité d’entre eux préfère s’entourer de professionnels basés en France, habitués à gérer des achats à distance et experts du marché immobilier.

Ainsi les Français de l’étranger préfèrent travailler avec des chasseurs immobiliers. La relation entre l’investisseur à l’étranger et le chasseur de biens en France est fortement facilitée par l’utilisation des outils digitaux au quotidien.

Les chasseurs immobiliers proposent un service clé en main : des visites virtuels, en passant par le suivi des travaux et de l’aménagement de l’appartement mais aussi la validation de la valeur et de la rentabilité locative d’un bien présenté.

Tout est fait pour que l’investisseur établi à l’étranger puisse suivre à distance son projet.

La recherche d’un crédit immobilier à distance

Les Français établis à l’Etranger disposent dans la grande majorité d’une banque en France. Toutefois, il ressort que les banques n’ont aucune consistance dans leur mode de traitement des demandes crédit.

Certains Français non-résidents ont des relations extrêmement bonnes avec leur conseiller en France. Il ou elle s’avère très compétent et agile pour traiter le plus efficacement possible à distance la demande de financement.

Pour d’autre, dans une agence de la même enseigne, c’est un vrai cauchemar avec des conditions très mauvaises voire un refus de proposer un financement.

Certaines banques ont même décidé d’arrêter purement et simplement de financer les achats immobiliers des Français de l’Etranger.

Aussi, ils ont rapidement pris le réflexe de contacter directement un courtier spécialisé non-résident comme Pretto en même que votre banque.

Comme le note Remi Provendier, fondateur d’Immoneos, le groupe de confiance des investisseurs immobilier locatif établis à l’étranger, en contactant uniquement leur banque, ils prennent le risque d’avoir un taux ou bien des conditions très moyennes et surtout de perdre beaucoup de temps avec des conseillers qui ne sont ni formés ni disposent des outils pour gérer des clients non-résidents à distance.

Les Français de l’étranger poursuivent l’investissement immobilier locatif en France

Les Français de l’étranger ont l’habitude de s’adapter à un nouvel environnement.

Aussi dès la fin du confinement suite au COVID, ils ont pour la plupart d’ores et déjà relancé leur recherche d’investissement locatif, privilégiant des biens, voir des immeubles destinés à la location meublée.

Ce choix est à la fois la meilleure stratégie fiscale en terme de rentabilité et aussi la solution la plus flexible en cas de revente ou de retour en France pour y habiter.

Mis à jour le 27 juillet 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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