5 conseils pour les expatriés qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif

De nombreux acquéreurs s'interrogent souvent sur le point crucial du lieu de l'investissement. C'est une question très fréquente mais aux réponses très souvent multiples en fonction de qui répond ou pose la question. Alors que dans la grande majorité des cas le but de l'investissement dans l'immobilier locatif pour les expatriés est plus simple : faire un placement sûr, peu risqué et rentable.

Dans ce cadre précis, 4 villes tirent aujourd'hui leur épingle du jeu : Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille. La population continue de croître dans ces villes qui rayonnent à l'échelle française. Ce sont aujourd'hui les métropoles françaises où l'investissement est le moins risqué et où les chances de plus-value sont parmi les plus fortes. On peut l'expliquer grâce au marché de l'emploi dynamique dans ces villes, mais aussi grâce aux infrastructures accessibles : universités, écoles, hôpitaux, transports, etc. qui fondent le socle de l'attractivité globale de ces villes.

Très souvent les acquéreurs potentiels s'arrêtent à la rentabilité brute qui ne prend en compte que les loyers perçus et le prix du bien. Si vous voulez être un peu plus précis, il est bon de prendre en compte les charges liées à la mise en location de ce bien : on parle ici des charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, c'est ce qui entre en compte dans la rentabilité nette du logement. Ce sont deux notions très différentes du cash-flow et du taux de rendement interne. Le cash-flow met en avant le loyer perçu, moins les charges et moins les annuités bancaires et d'assurance. Il présente plus concrètement ce que percevra le propriétaire (avant son imposition personnelle) par la mise en location de ce logement. Le taux de rendement interne lui prend aussi en compte tous les flux en corrélation avec l'appréciation du bien avec le temps, c'est-à-dire la plus-value potentielle de votre investissement. Le TRI vous permettra aussi de comparer votre investissement à d'autres investissements, aussi bien l'assurance-vie que des placements en bourse.

La fiscalité des non-résidents est un élément fondamental d'un projet d'investissement immobilier locatif. En effet, certains dispositifs sont plus intéressants pour les expatriés et d'autres ne leurs sont pas accessibles ou ne présentent pas autant d'avantages. Dans le cadre de l'investissement immobilier, c'est le régime-bailleur en location meublée non-professionnelle (LMNP) qui est régulièrement présenté comme plus favorable pour les non-résidents. Contrairement au statut de location meublée professionnelle il n'y a pas de minimum d'imposition sur les revenus locatifs perçus (ce qui est le cas depuis 2021 suite au projet de loi du financement de la sécurité sociale). Le statut LMNP permet de bénéficier d'un régime micro BIC, et donc de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Cet abattement est seulement de 30 % pour la location nue. Enfin le statut LMNP permet aussi de déduire des charges sur les revenus fonciers ce qui allège voir dans de nombreux cas rend nul les prélèvements sociaux prélevés sur les loyers (très judicieux quand on fait des travaux de rénovations par exemple).

Aujourd'hui les taux pour un prêt immobilier étant plutôt faibles, il est conseillé de recourir à un emprunt pour financer l'achat d'un logement quand c'est possible. Il est tout à fait possible de trouver une banque française qui financera cet investissement immobilier en France. Après avoir évalué sa capacité d'emprunt il faut toutefois s'attendre à un cadre bien spécifique pour obtenir le précieux sésame. En effet les banques sont susceptibles de demander des contreparties supplémentaires telles qu'un nantissement durant toute la durée du prêt (généralement entre 20 % et 40 %), ainsi qu'un apport minimum. Aussi il n'est pas rare que les taux d'intérêts présentés par les banques soient supérieurs à ceux offerts aux résidents français. Enfin les banques privilégieront certains profils plus que d’autres, comme ceux des employés plutôt que des entrepreneurs. A noter que selon les pays d'expatriation il sera aussi plus compliqué d'obtenir un crédit. A titre d'information, en ce début d'année 2021 les taux d'intérêt relevés chez nos clients expatriés pour un emprunt bancaire oscillent autour de 1,2 % - 1,7 % pour un crédit étalé sur 20 ans (hors assurance).