Expatriés : bien investir en France

Retour au bercail ou stratégie patrimoniale, pour les expatriés, investir dans l’immobilier en France reste une valeur sûre. Il peut sembler difficile de gérer un achat à distance mais c’est tout à fait possible avec un peu de chance et ... beaucoup d’assistance

D’après le Ministère des Affaires étrangères, au 1er janvier 2021, les Français établis hors de France étaient près de 1,7 million. La crise sanitaire et économique a certainement joué un rôle dans la décision de certains d’entre eux d’interrompre leur expatriation et de rentrer en France. Quant à ceux qui demeurent encore à l’étranger, ils sont de plus en plus nombreux à vouloir investir dans l’immobilier en France, pour préparer leur retour prochain, profiter d’un pied-à-terre ou faire un placement.

Il s’agit là d’un projet ambitieux tant la recherche du bien, l’obtention du financement et les formalités administratives sont complexes et chronophages. Il faut donc procéder étape par étape et bien se faire conseiller.

Etape 1 : obtenir son prêt immobilier

Les banques sont généralement “frileuses“, et encore davantage en cette période de crise. D’autant plus vis-à-vis de non-résidents. Elles vont donc étudier attentivement le dossier : contrat de travail, salaire, épargne, situation fiscale, pays de résidence, situation familiale, etc.

L’expatrié emprunteur va devoir justifier d’un contrat de travail, qui selon les cas, va plus ou moins rassurer le banquier et ceci, paradoxalement, même en cas de salaire élevé. Dans l’ordre croissant de confiance : statut d’entrepreneur, contrat local d’une entreprise étrangère, contrat local d’une entreprise française et enfin, le plus apprécié, détachement sous contrat français. Difficultés supplémentaires, les documents justificatifs peuvent être de format différent et ne pas être rédigés en français. Ils doivent alors faire l’objet d’une traduction certifiée, ce qui rallonge d’autant le délai de décision de la banque.

En ce qui concerne le taux d’endettement, il est de 33 %, comme pour les résidents. La banque sera certes plus sensible à une épargne disponible en France. Pour autant, elle exigera probablement un apport plus élevé que celui d’un résident français. Ainsi, dans certaines banques, l’apport doit être de 20 %, parfois même de 30 % !

Etape 2 : trouver le bien immobilier qui va bien

Trouver rapidement le bien de ses rêves est souvent difficile, mais cela devient extrêmement complexe à distance, quand il n’est pas possible de le visiter. Ne serait-ce qu’à cause du décalage horaire !

Il est donc important de bien définir son projet : secteur géographique, type de bien, critères incontournables, budget... avant de faire appel à un professionnel de confiance, comme un chasseur immobilier, de préférence membre d’une fédération professionnelle. Avoir sur place un interlocuteur qui vous accompagne, qui connaît bien le marché, comprend parfaitement la demande pour effectuer la bonne présélection et fournit des rapports détaillés, représente un atout certain.

A moins qu’un proche puisse venir visiter le bien en compagnie du chasseur immobilier, il est désormais possible, et courant, d’avoir recours aux visites virtuelles. En complétant avec de bonnes photographies et des plans, il est possible de se faire une idée assez précise du bien immobilier. Et les points de vigilance restent toujours les mêmes : électricité, isolation, diagnostics immobiliers, charges, procès-verbaux d’Assemblées Générales des copropriétaires...

Etape 3 : finaliser l’acquisition

Le parcours est le même que pour tout achat immobilier : offre de vente, négociation, signature du compromis, puis de l’acte authentique, sous réserve du déblocage du financement. Pour éviter de se déplacer, il est tout à fait possible de mandater une personne de confiance : un proche ou le chasseur immobilier qui vous a accompagné, pour signer les documents après que vous les ayez lus et approuvés.

Etape 4 : éventuelle mise en location

Si l’achat du bien immobilier n’est pas motivé par un retour en France, il est destiné, dans la quasi-totalité des cas, à du rendement locatif. En effet, la fiscalité française sur la location meublée de moyenne ou longue durée (LMNP) est très attractive et correspond aux attentes des expatriés en matière de placement.

De plus, en 2019, le dispositif Pinel a été révisé et permet désormais aux non-résidents fiscaux français domiciliés en France au moment de l’acquisition du bien immobilier - postérieur au 1er janvier 2019 - de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu pendant leur expatriation.

Pour louer en toute tranquillité, vous pouvez confier votre bien à une agence de gestion locative qui se chargera, entre autres, des états des lieux, de la collecte de vos loyers, et des travaux d’entretien. Votre chasseur immobilier en aura certainement une à vous recommander !

Attention au cadre légal !

En matière d’achat immobilier, il est important de savoir que, si le bien immobilier est situé en France, c’est la loi française qui s’applique. Ainsi, si l’expatrié n’a pas son domicile fiscal en France mais y possède un bien, il est assujetti à l’impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de ce bien, sauf si ses revenus de source française sont supérieurs à cette base (art 164-C du Code Général des Impôts).

Par contre, sur le plan de la succession, c’est la loi du pays de résidence de l’acquéreur qui fait foi.

Publié le 8 avril 2021
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