Quels travaux évaluer lors d’un achat immobilier

À force de visites et de contre-visites, vous avez fini par dénicher le bien immobilier dont vous rêviez. Surface, situation et style, tout y est. Pourtant, quelques travaux sont à réaliser.

Comment estimer avec précision l’enveloppe supplémentaire nécessaire ? Quels types de travaux faut-il impérativement vérifier avant de signer ? Comment faire pour les financer ?

Se fier aux diagnostics obligatoires

Lors d’un achat immobilier, le premier élément à consulter est le Diagnostic de performance énergétique. Obligatoire et valable pendant 10 ans, ce document vous permet d’estimer les performances énergétiques du bâtiment et donc, le cas échéant, les travaux à envisager.

Le DPE comprend d’autres diagnostics en rapport avec le circuit de gaz, le réseau électrique, le système d’assainissement, les risques naturels et technologiques (inondation, glissement de terrain, sécheresse, toxicité…), la présence éventuelle de plomb et d’amiante, ainsi que de termites.

Cet état des lieux complet vous délivre une première image précise des travaux essentiels à inclure à votre achat.

Vérifier certains éléments

Anomalies apparentes ou vices cachés, l’achat immobilier peut révéler bien des surprises. C’est pourquoi certains points sont à vérifier impérativement avant de se vous lancer.

Niveau d’isolation

De la qualité de l’isolation dépend votre confort et votre budget chauffage. Aussi, prêtez une attention toute particulière à l’isolation des murs et de la toiture, comme à la qualité des fenêtres (simple, double ou triple vitrage).

Pour une isolation des combles comptez de 40 €/m² à 50 €/m², pour les murs de 20 €/m² à 60 €/m² et pour les sols de 30 €/m² à 40 €/m². Installer un bardage extérieur présente un coût supérieur compris entre 80 €/m² et 120 €/m².

Enfin, le prix moyen d’une fenêtre PVC doubles vantaux en double vitrage, est de 615 €.

Présence d’humidité

Des tâches bleutées, du salpêtre ou des champignons sur les murs indiquent la présence d’humidité dans la bâtisse. Ce type de problème peut provenir d’infiltrations, de remontées par capillarité ou encore d’un défaut de construction.

Le traitement dépend du diagnostic ; comptez de 100 € à 400 € pour l’achat d’un déshumidificateur d’air et de 500 € à 1 000 € pour l’utilisation d’une centrale d’assèchement à sondes sur un mur de 20 m.

L’injection de silicone ou de résine est facturée entre 50 € et 200 € du mètre linéaire.

Réseaux d’électricité et de plomberie

Le système électrique comme le réseau de tuyauterie doivent être en bon état de fonctionnement et surtout, répondre aux normes en vigueur sous peine de pannes en série. Dans le cas contraire, comptez 80 €/m² à 200 €/m² plus 30 € à 75 € de l’heure au titre de la main d’œuvre, pour un électricien certifié.

Concernant les travaux de plomberie, la réhabilitation d’une surface de 90 m² présente un coût moyen compris entre 3 800 € et 9 000 €.

État de la charpente

Il est essentiel d’examiner ou de faire examiner la toiture et sa charpente en détail. Isolation, tuiles ou rénovation complète, la facture peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros et lourdement impacter le prix d’achat de votre bien immobilier.

Pour une charpente en bois, le coût varie de 60 €/m² à 200 €/m² en moyenne et en fonction du type de rénovation, partielle ou totale.

Ajoutez couverture et isolation, la fourchette grimpe entre 185 €/m² et 260 €/m² pour un total moyen variable de 18 000 € à 27 500 € selon la superficie de votre toit.

Performance du mode de chauffage

Étudiez également les systèmes de chauffage et de fourniture d’eau sanitaire. S’ils sont vétustes, vous devrez les remplacer pour plus de performances et d’économies.

Aussi, choisir un bon chauffe-eau, une chaudière basse consommation, une pompe à chaleur, des radiateurs à inertie, un poêle à bois ou à granulés peut s’avérer être une étape complexe et encore une fois, coûteuse.

En fonction du système choisi, comptez 4 895 € en moyenne pour un système électrique, 5 335 € pour un équipement au bois et près de 10 000 € pour un système de chauffage central individuel au gaz.

Intégrer le coût des travaux au prêt immobilier

Une fois l’état des lieux scrupuleusement établi et le montant des travaux chiffrés par des artisans ou un architecte, vient le moment du financement.

Pour acquérir votre nouvelle maison, vous avez opté pour un prêt immobilier. Est-il possible d’inclure dans cet emprunt, l’argent nécessaire à la réalisation des travaux ?

Fusionner prêt immobilier et prêt travaux

Englober le montant des travaux de rénovation dans votre crédit immobilier présente en effet, plusieurs avantages :

  • éviter de contracter un prêt supplémentaire (prêt travaux ou crédit à la consommation)
  • bénéficier d’un taux d’intérêt égal et donc plus intéressant
  • étaler le coût de la rénovation dans le temps

Posez la question à votre conseiller bancaire au moment de signer votre crédit immobilier.

Pour le déblocage des fonds, il vous sera souvent demandé de présenter des devis réalisés en fonction des travaux à entreprendre, puis les factures des travaux effectués.

À noter cependant que le montant global de l’enveloppe (prêt travaux et prêt immobilier) doit rester inférieur ou égal au taux d’endettement maximum de 33 % autorisé.

Pour quels types de travaux ?

La plupart des travaux peuvent être financés par le biais du prêt immobilier. De façon générale, les travaux de rénovation — légère à lourde — d’agrandissement ou d’embellissement sont concernés.

À titre d’exemple, cela comprend les ouvrages en rénovation énergétique — volets, toiture, chaudière, isolation ou cheminée — les frais de construction d’une cuisine ou d’une véranda, l’ajout d’une clôture ou encore le ravalement nécessaire de la façade.

Mis à jour le 5 mars 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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