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3 étapes pour investir en LMNP quand on est expatrié

3 étapes pour investir en LMNP quand on est expatrié
Vous êtes à la recherche d’un placement rentable, sécurisé, et fiscalement avantageux ? Pour cela, l’investissement en LMNP est une solution de choix, pour les résidents comme pour les expatriés. Nous faisons le point sur les trois étapes incontournables pour investir en LMNP en tant que non-résident.

Le LMNP : définition, conditions et avantages

Pour rappel, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), est un dispositif permettant aux propriétaires d’un bien loué meublé, de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Ce statut est accessible aux non-résidents, et leur permet donc d’alléger leur fiscalité, voire d’être totalement exonérés d’impôts sur leurs revenus fonciers. Les conditions d’éligibilité sont les suivantes : les revenus locatifs ne doivent pas dépasser la barre des 23 000 € par an, ou ne doivent pas excéder 50 % de la totalité des revenus du propriétaire. Au-delà de ces plafonds, vous relevez du régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

À savoir : habituellement, les résidents au sein de l’Espace économique européen sont exonérés de CSG-CRDS sur leurs revenus locatifs de source française, mais ils restent redevables du prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine, dont le taux s’élève à 7,5 %. Les expatriés qui résident hors de l’EEE sont, quant à eux, soumis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus locatifs, au taux de 17,2 %.

Bien réfléchir aux critères du bien

Avant tout, il est important de clarifier l’objectif de l’investissement : préparer sa retraite, placer son épargne, percevoir une rentabilité élevée, développer un patrimoine immobilier, transmettre un bien à ses enfants… Cette étape préalable vous permettra de définir le type de bien à privilégier (studio, T3, maison, bien ancien ou neuf, résidence de services…) , ainsi que l’emplacement géographique le plus favorable.

Pensez également à établir un budget précis pour votre acquisition immobilière, et à déterminer vos préférences quant à la localisation du bien.

S'entourer de partenaires de confiance

Si vous êtes expatrié, vous ne pouvez pas forcément vous déplacer en France pour effectuer les recherches de biens, les visites ainsi que les démarches administratives et notariales. Par conséquent, une étape primordiale pour investir en LMNP est de s'entourer des bons interlocuteurs.

Si vous faites appel à un proche ou à un ami, assurez-vous que cette personne connaisse bien le marché immobilier que vous prospectez.

Sachez aussi que des sociétés comme My expat existent aujourd'hui pour vous accompagner, à distance, dans votre investissement locatif. Ces sociétés sont expertes de l’immobilier locatif, et certaines sont même spécialisées dans l’investissement pour expatriés, en France depuis l’étranger.

En faisant appel à une société, vous économisez un temps précieux et laborieux de recherche. D’autant plus qu’étant expatrié il pourrait vous être difficile voire coûteux de revenir plusieurs fois pour des visites, des contre-visites, des explorations des quartiers, etc. Ces experts du marché immobilier sauront vous conseiller sur les opportunités à saisir, et les lieux où investir. Ensuite grâce à la procuration vous pourrez réaliser l’ensemble des démarches administratives et des procédures notariales à distance. À aucun moment, vous n’aurez besoin de revenir en France.

Une fois votre acquisition finalisée, il vous faudra faire appel à une agence de gestion locative. En effet, il est vivement recommandé de se tourner vers des professionnels, afin d’assurer une mise en location rapide et une gestion efficace et sécurisée. Cela vous permettra aussi de gagner un temps précieux.

Enfin, il est préférable, pour un investissement en LMNP, de faire sa comptabilité avec un cabinet d'expertise comptable. À plus forte raison si vous décidez de déclarer vos revenus fonciers au régime réel, que nous vous recommandons fortement si vous cherchez à optimiser vos gains.

Déterminer le régime fiscal

En tant que loueur en LMNP, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus commerciaux de la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui regroupe deux régimes fiscaux distincts :

  • le régime micro-BIC ;
  • le régime réel.

Vous devrez donc choisir entre l’un de ces deux régimes d’imposition. Ce choix n’est pas à prendre à la légère, car il va impacter les conditions d’imposition de vos revenus locatifs.

Avec le régime micro-BIC, seule la moitié de vos revenus locatifs est soumise à l’imposition. Vous bénéficiez donc d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Ce régime est surtout apprécié par sa simplicité de déclaration, qui n’exige aucune démarche particulière de votre part.

Toutefois, le régime réel propose une fiscalité plus attractive. Vous déclarez vos charges locatives au réel. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une déduction des charges liées à votre investissement locatif (intérêts bancaires, frais de gestion, travaux, achats du mobilier, taxe foncière, assurance loyers impayés, frais de notaire, charges de copropriété...), et d’amortissements sur les recettes déclarées. Vous paierez finalement moins, voire pas du tout d’impôt en choisissant le régime réel. Vous devrez toutefois vous faire accompagner par un expert-comptable dans vos démarches.

Sachez également qu’il vous est possible de changer de régime fiscal à tout moment après votre déclaration.

Publié le 30 août 2021
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