Diagnostics immobiliers obligatoires dans une copropriété

Liste des diagnostics immobiliers obligatoires dans une copropriété

Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) est un diagnostic obligatoire qui concerne également les parties communes des copropriétés construites avant le 1er janvier 1949. Le rapport du diagnostic doit être mis à disposition des occupants sur simple demande par le syndic de l’immeuble.

Depuis le 1er juillet 2020, ce document doit être dématérialisé. Tout nouveau propriétaire d’un lot ou tout locataire peut consulter ce document en faisant une demande au syndic de l'immeuble.

Le DPE à l’immeuble (diagnostic de performance énergétique) concerne les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.

Ce DPE peut être utilisé par chaque copropriétaire pour son usage personnel. Pour certaines copropriétés, en fonction du nombre de lots et de l’année de construction de l’immeuble, ce DPE peut être utilisé comme base pour sa rénovation énergétique

Le diagnostic technique global (DTG) est souvent appelé le carnet de santé du bâtiment. En effet le dossier crée suite à ce diagnostic permet aux copropriétaires d’avoir une image globale de l’état du bâtiment.

Son contenu liste et hiérarchise les travaux de mise aux normes, d’entretien ou de revalorisation de l’immeuble sur une période de 10 ans ce qui laisse à la copropriété le temps de budgéter. Le DTG n’a pas de caractère obligatoire pour les copros déjà créées, il faut un vote à l’unanimité

Ce diagnostic est obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Cependant, en dehors de cette obligation, l’assemblée générale peut décider (à la majorité) de voter pour faire réaliser un tel diagnostic afin de mettre en place de futurs travaux.

Attention, en cas de travaux, une autre obligation concernant les copropriétés n’est pas à prendre à la légère : le repérage amiante ! En effet, avant de faire appel à un artisan ou une entreprise il faudra contrôler l’amiante et la présence de plomb sur le lieu de l’intervention.

Le DTA (dossier technique amiante) concerne les parties communes des copropriétés. Depuis l’interdiction de l’amiante le 1er juillet 1997, la copropriété a l’obligation de faire réaliser et de maintenir à jour un DTA.

Les copropriétés concernées sont celles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Les repérages classés délivrent plusieurs informations aux copropriétaires dont la liste des matériaux amiantés encore présents dans le bâti. Il y a deux conclusions possibles à ce diagnostic :

  • Absence d’amiante : cela informe les copropriétaires sur l’absence d’amiante directement visible et accessible dans les parties communes de l’immeuble. Des investigations complémentaires seront sans doute nécessaires en cas de travaux ou de maintenance
  • Présence d’amiante : en fonction des matériaux ou produit amiantés repérés, un contrôle périodique de leurs états de dégradation devra être réalisé sous 3 ans

En cas de présence d’amiante….

Pour chaque travaux ou opération de maintenance la copropriété devra fournir un repérage amiante. Celui-ci a pour objectif d’informer l’artisan d’un risque lié à l’amiante.

Il permet à l’entreprise de mettre en place des procédures sanitaires respectant le code du travail.

Certaines régions ont d’autres obligations…

### Le diagnostic mérule (facultatif)

Depuis le 24 mars 2014, la Loi Alur oblige les copropriétés présentes dans une région dite « à risque » de réaliser un diagnostic mérule. Le rapport de ce diagnostic est à transférer à la mairie.

Surtout présentes au Nord-Ouest de la France les mérules sont un risque pour les bâtiments. En effet ces champignons lignivores s’attaquent au bois et il est très difficile de s’en défaire.

Quelles sont les obligations pour Syndics de copropriété ?

Les syndics ont l’obligation d’avoir les diagnostics des parties communes de la copropriété à jour. Lorsque la validité d’un diagnostic est proche ou si une mise à jour est nécessaire, les copropriétaires devront valider un devis lors de l’assemblée générale.

Afin d’être informées et conseillées sur les dernières obligations réglementaires, les copropriétés travaillent généralement avec des agences spécialisées en diagnostics immobiliers et en repérages amiante comme EX’IM.

L’avantage de travailler avec ces agences est de pouvoir les faire intervenir à la fois pour des diagnostics mais également pour des repérages amiante avant des travaux (comme le ravalement de façade ou des travaux de cages d’ascenseur par exemple).

Une fois le diagnostic immobilier réalisé celui-ci doit être présenté en assemblée générale puis ajouté au carnet d’entretien. Ce carnet doit garder la trace de tous les diagnostics immobiliers et travaux réalisés dans le bâtiment.

Depuis le 1er juillet 2020 les copropriétés ont l’obligation de mettre à disposition ce carnet d’entretien de manière digitalisée.

En cas de non-respect de ces obligations, quel est le risque pour le syndic de copropriété ?

En cas d’accident au sein du logement comme une électrisation par exemple qui viendrait de l’installation électrique d’une partie commune, la responsabilité pénale du bailleur peut être recherchée.

Le syndic de copropriété engage sa responsabilité civile et pénale s’il n’a pas fait réaliser les diagnostics obligatoires. Une amende de 1 500 € est prévue (3 000 € en cas de récidive).

En cas de diagnostic manquant, le copropriétaire doit mettre le syndic en demeure d’inscrire la question des diagnostics à l’ordre du jour. Ensuite, l’assemblée générale des copropriétaires va devoir choisir l’entreprise, puis voter les travaux.

Publié le 27 juillet 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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