Tout savoir sur les diagnostics immobiliers

Dans le domaine du bâtiment, un diagnostic immobilier est la démarche qui permet à un diagnostiqueur immobilier de procéder au contrôle du bien immobilier. Le diagnostic doit être établi sur plusieurs points dépendant de l'année de construction du l´immeuble, dans le cadre d´une vente ou une location ou avant de commencer des travaux, avant la démolition.

Un diagnostic immobilier consiste en un examen approfondi d'un local (habitable ou non) mené par un diagnostiqueur professionnel avant la vente, la location, la réalisation de travaux ou la démolition.

Ces diagnostics sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) qui devra être présenté au compromis de vente (sous seing privé) ou de la signature du contrat de location. Exception faite du diagnostic de performance énergétique, lequel doit se faire au plus tard au moment de la diffusion de l'annonce immobilière.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont déterminés en fonction de plusieurs facteurs :

  • Vente, location, après travaux, avant la démolition

  • Nature du bien : maison, appartement, commerce...

  • Année de construction du bien immobilier.

  • La localisation géographique du bien immobilier.

  • Ancienneté des équipements de gaz et d'électricité

Qui doit faire les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics techniques immobiliers sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié, hormis le diagnostic ERP (État des risques et pollutions), lequel pourra être directement effectué par le propriétaire en ligne sur certains sites spécifiques. La réalisation des diagnostics est à la charge du propriétaire. Ces derniers sont obligatoirement exécutés par des experts qualifiés.

Attention, chaque diagnostic a sa propre certification. Il convient de contrôler que la société sélectionnée dispose d'une responsabilité civile professionnelle et que les experts sont certifiés sur tous les diagnostics puisqu'en cas de litige, la transaction peut être contestée.

La réalisation de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais il est tout de même indispensable que les vérifications soient effectuées dans les règles du métier.

Les diagnostics immobiliers

Le diagnostic Amiante

En France, depuis le 1er janvier 1997, il est interdit d'utiliser l'amiante, un produit extrêmement cancérigène. Il est à l'origine de nombreux cancers et maladies professionnelles.

Différents diagnostics de l'amiante ont été instaurés dans le but de prévenir les risques liés à l'amiante. Ceux-ci devront être obligatoirement établis pour les propriétés dont le permis de construction est antérieur au 1er juillet 1997.

Pour pouvoir mettre en vente une maison ou un appartement, un diagnostic amiante est obligatoire avant la vente. Pour la location d'un appartement, le diagnostic amiante des parties privatives doit obligatoirement avoir lieu sur demande du propriétaire et mis à la disposition du locataire sans pour autant figurer dans le dossier des diagnostics techniques.

Pour assurer la sécurité des travailleurs, la réalisation de travaux ou des démolitions, un diagnostic amiante avant travaux devra être effectué préalablement.

Le diagnostic plomb

Par le passé, le plomb faisait partie intégrante des peintures d'intérieur et d'extérieur. Le plomb présent dans les revêtements (essentiellement les peintures) présente un grave risque sur la santé des jeunes enfants (lesquels ont souvent la tendance à tout porter à la bouche) et des femmes enceintes si ces peintures sont décapées par ponçage.

La présence de plomb est la cause principale du saturnisme, qui peut provoquer des douleurs abdominales, de l'anémie et de l'hypertension artérielle.

Le diagnostic plomb, appelé CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est obligatoirement requis pour vendre, louer ou faire des travaux sur un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949. Le CREP se rapporte strictement aux locaux destinés au logement et aux parties communes des bâtiments destinées à un usage résidentiel.

Le diagnostic Termites

Dans certains départements, il existe un arrêté préfectoral qui prévoit la recherche de termites dans un bien immobilier avant la vente ou la réalisation de travaux. Les termites désignent des insectes appelés insectes xylophages qui se nourrissent de cellulose (bois, carton, papier, etc.).

Vivant dans le sol, ils sont principalement présents dans les fondations (cave, vide sanitaire) et dans un rayon de 10 mètres tout autour du bâtiment objet du diagnostic.

Le diagnostic État parasitaire

Le diagnostic vise à détecter la présence de champignons lignivores et d'insectes à larves xylophages. L'état parasitaire est facultatif mais il est particulièrement souhaitable dans les zones à risque où le risque de prolifération de ces parasites du bois est particulièrement élevé.

Diagnostics déterminés en fonction de la date des installations

Le diagnostic Gaz

Le diagnostic de l´ installation intérieure de gaz effectué dans le cadre de la vente et de la location d'un bien immobilier. Depuis le 1er juillet 2017, il est aussi exigé dans un cas de location si l'installation de gaz du bien immobilier remonte à plus de 15 ans.

Le diagnostic Électricité

Le diagnostic électrique est indispensable pour la vente et la location de logements équipé d'une installation électrique de plus de 15 ans. Ce diagnostic souligne les dysfonctionnements de l'installation susceptibles de compromettre la sécurité des personnes.

La période de validité des diagnostics

Tout diagnostic immobilier possède une durée de validité spécifique dont le respect est indispensable pour conclure une opération immobilière. Cette durée peut être de 6 mois, 1 an, 3 ans, 10 ans ou illimitée selon le diagnostic et la nature de la transaction.

La certification des diagnostiqueurs immobiliers

A compter du 1er novembre 2007, tout expert en diagnostic immobilier, pour exercer son activité, devra être certifié par un organisme indépendant accrédité par le Comité français d'accréditation selon la norme ISO 17024 (COFRAC).

La qualification acquise garantit à la clientèle institutionnelle ou privée que ce dernier a les compétences nécessaires pour effectuer le ou les diagnostics obligatoires et fournir un dossier de diagnostic technique.

La démarche de certification des diagnostics immobiliers sur Toulouse comprend deux phases : un contrôle théorique permettant de vérifier les acquis théoriques requis pour chacun des diagnostics et un contrôle pratique visant à mettre le candidat en situation virtuelle pour juger de son aptitude à établir le diagnostic, ainsi que la validation d'un dossier de diagnostic technique.

Mis à jour le 5 mars 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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