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Crowdfunding immobilier : un bon placement ?

Crowdfunding immobilier : un bon placement ?
Avec quasiment un milliard d’euros collectés en 2021 (+90 % vs. 2020) le crowdfunding immobilier à la côte. Comment expliquer un tel engouement ? Le crowdfunding immobilier est-il un bon placement ou seulement une mode passagère ? Nous tâcherons de répondre à ces questions dans cet article.

Qu’est ce que le crowdfunding immobilier ?

Il existe plusieurs formes de financement participatif, et le crowdfunding immobilier en est une. Concrètement, des promoteurs immobiliers ou marchands de biens font appel à des plateformes de crowdfunding pour financer en partie un projet (l’autre partie étant généralement financée par de la dette bancaire).

La plateforme a une communauté d’investisseurs (des particuliers ou des institutionnels) à laquelle elle présente des opérations immobilières avec un certain nombre d’informations. Typiquement vous trouverez de façon non exhaustive l’emplacement du bien, une description des travaux prévus, la présentation du promoteur et de son track record, le montage financier prévu, la durée de l’investissement et le taux d’intérêt, une note de risque, …

Quelles sont les caractéristiques de ce placement ?

Une rentabilité élevée

La rentabilité moyenne du secteur se situe actuellement (début 2022) aux alentours de 9 %. Le taux va varier en fonction des projets, de leur niveau de risque ainsi que de leurs durées. Nous parlons ici de rentabilité annuelle, avec des intérêts versés et un remboursement du capital à la fin de l’opération.

Par exemple, pour un investissement de 1 000€ sur 18 mois avec un taux de 10 % vous toucherez : 1 000€ 10 % 1,5 = 150€ d’intérêts.

Un niveau de risque assez faible à ce stade

Contrairement à d’autres types de financement participatif, le crowdfunding immobilier a l’avantage d’avoir un actif tangible qui sert de garantie. Si un projet rencontre des problèmes (ex : retards de travaux, difficultés à trouver un acheteur) cela peut affecter la rentabilité, mais le bien immobilier garde toujours une certaine valeur qui servira à vous rembourser, au moins en partie.

Par ailleurs, une grande (immense) partie des projets n’ont pas rencontré de perte en capital et/ou intérêts. Et à ce jour seulement une faible part des opérations a fait face à un retard de paiement. Nous parlons d’un taux de retard d’environ 6 %, ce qui reste très acceptable. D’autant plus que certaines plateformes paient les intérêts qui courent pendant la période de retard.

Un actif peu liquide mais sur un temps relativement court

Un inconvénient du crowdfunding immobilier réside dans le fait que les montants sont bloqués jusqu’au débouclage de l’opération immobilière. Généralement cela dure entre 18 et 24 mois. Il ne faut donc pas que vous investissiez des sommes dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

Le ticket d’entrée d’un investissement se situant en général à 1 000€, et étant recommandé de participer à plusieurs projets pour diversifier, il vous faudra donc avoir quelques milliers d’euros à investir avant de se lancer dans ce type de placement.

Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier ?

Ne vous limitez pas forcément à une plateforme

Plusieurs avantages militent pour l’inscription à plusieurs sites (si vous en avez les moyens). Premièrement, le nombre de projets est souvent assez limité sur une plateforme (même les meilleures). Donc si vous souhaitez investir beaucoup et/ou réellement choisir vos projets, accéder à plusieurs plateformes vous donnera plus de choix et d’opportunités à analyser. Ensuite, vous n’êtes pas à l’abri qu’un site de financement participatif rencontre des problèmes (en tant qu’entreprise, ou en ayant une baisse de qualité dans la sélection de projets), donc autant diversifier.

De plus, les inscriptions aux plateformes se font toujours 100 % en ligne, de manière assez rapide, et en utilisant des documents similaires. Donc si vous créez un compte sur une plateforme, cela ne vous prendra que quelques minutes d’en créer un sur une autre.

Après, si vous souhaitez à tout prix vous limiter à une plateforme, nous vous suggérons de choisir un site permettant de couvrir plusieurs types d’actifs. Par exemple, Anaxago vous permet de faire du crowdfunding immobilier, du crowdequity (investissement en actions dans des startups ou PME) ainsi que des SCPI, et bientôt de l’assurance vie.

Les meilleures plateformes du marché

Nous allons vous présenter rapidement les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier.

Homunity, Clubfunding et Fundimmo font figure de références sur le marché. Avec chacune plus de 200 projets financés à fin 2021, des taux de rendement annuels moyens supérieurs ou égaux à 9 %, et un taux de défaut nul à fin 2021, vous ne risquez pas de vous tromper en rejoignant ces plateformes spécialisées dans le crowdfunding immobilier.

D’envergure moindre mais solides également, vous trouverez Raizers ou Baltis Capital. Ce dernier, bien que récent, offre de nombreux avantages comme une offre de SCPI ou encore la possibilité de souscrire au travers d’un PEA ou PEA-PME. La fiscalité est d’ailleurs le dernier point que nous allons aborder !

Quelle fiscalité pour le crowdfunding immobilier ?

En investissant généralement via des obligations, les intérêts que vous percevez sont soumis à la fiscalité du capital. Plusieurs choix s’offrent à vous : - 30 % de taxes sur les intérêts perçus (la fameuse flat tax) - l’intégration aux revenus et donc une imposition à la tranche marginale plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette option est - --avantageuse avec des revenus annuels inférieurs à 25 000€ (si vous êtes seul), i.e. un taux maximal de 11 %. - l’investissement via un PEA ou PEA-PME, et alors vous n’aurez que les prélèvements sociaux de 17,2 % à régler si vous attendez 5 ans

Enfin, si vous avez la chance de vous préoccuper de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), sachez que le crowdfunding immobilier ne rentre pas dans ce cadre, donc profitez-en !

Vous l’aurez compris, sous réserve d’avoir quelques milliers d’euros à immobiliser, le crowdfunding immobilier peut en effet être un (très) bon placement ! Avec environ 9 % de rentabilité et un risque assez faible, en allant sur les bonnes plateformes du marché vous devriez faire des opérations attractives. Alors si ça n’est pas déjà fait, n’hésitez pas à vous lancer dans l’aventure !

Mis à jour le 21 janvier 2022
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