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Copropriétés et charges, les pièges à éviter

Copropriétés et charges, les pièges à éviter

Les règles en copropriétés peuvent être complexes à comprendre, et les pièges, plus ou moins graves, sont nombreux. Les charges peuvent donc monter très rapidement. Une question se doit alors d’être éclaircie : comment éviter les pièges dans les charges en copropriété ? Voici quelques conseils afin de les appréhender au mieux.

Conseil n°1 : mettre en concurrence les prestataires

Les pièges les plus fréquents se trouvent souvent lors de travaux : dans les parties communes dont la toiture, les escaliers, les canalisations communes, ou bien les équipements collectifs comme le chauffage, les compteurs, l'ascenseur... Ces derniers demandent parfois des dépenses élevées, et il est parfois difficile de s’en rendre compte et de prendre la bonne décision. C’est pourquoi il est important de “mettre en concurrence” ses prestataires afin de diminuer les charges.

La mise en concurrence (aussi appelée “procédure d’appel d’offres”) est la procédure permettant d’obtenir la meilleure offre en comparant, en opposant les propositions de différents candidats. C’est une méthode vertueuse vous permettant de prendre la décision la plus éclairée possible en vous fondant sur plusieurs propositions différentes, et de tirer les prix vers le bas car les prestataires feront plus facilement des efforts pour obtenir le contrat.

L’application de cette méthode peut-être lourde pour les copropriétaires. Heureusement, il est en général du ressort de votre syndic que de vous accompagner dans cette démarche lorsque le besoin de mise en concurrence se fait sentir. Toutefois, cette méthode de travail n’est pas encore systématique dans le monde des syndics. Cette situation est à déplorer tant les économies possibles sont importantes.

Par exemple, le syndic de copropriété Homeland, qui a fait de la mise en concurrence systématique un de ces chevaux de bataille, a réussi à faire baisser la facture de certains projets de manière drastique. Dans une copropriété, dont ils avaient la gestion depuis peu, un mur était sur le point de s’effondrer. Un prestataire avait été proposé avant la reprise de la copropriété par Homeland. Suite à cette reprise, un cahier des charges précis a été établi et un appel d'offres réalisé. Il s’est avéré que le premier prestataire avait fait une offre surévaluée de près de 84K €, montant qui fut donc économisé aux profits des copropriétaires.Voilà de quoi démontrer l’importance de la mise en concurrence !
Attention ! Dans certains cas, la mise en concurrence n’est pas simplement conseillée mais obligatoire : il faut mettre en concurrence les marchés ou contrats à partir d’un certain montant défini par les copropriétaires lors de l’Assemblée Générale. Il vous faudra alors demander plusieurs devis pour les travaux à effectuer. Si lors de l’Assemblée Générale aucune résolution sur le seuil de mise en concurrence n’a été votée, alors il n'est pas obligatoire de mettre en concurrence les devis.

Pour qu’il y ait mise en concurrence, il suffit de fournir deux devis, à moins d’avoir déterminé, durant l’Assemblée Générale, un nombre de devis minimum à présenter. Pour conclure, si vous souhaitez limiter les charges inutiles en mettant en concurrence un prestataire et en examinant les choix qui s’offrent à vous, il faudra fixer lors de la prochaine Assemblée Générale un seuil de mise en concurrence ainsi que ses modalités.

Conseil n°2 : avant l’achat d’un bien immobilier, identifiez les possibles sources de charges

Un autre piège fréquent se déroule lors de l’acquisition d’un ou de plusieurs lots dans une copropriété. Il est donc conseillé de s’accompagner d’un professionnel du domaine (architecte par exemple) lors de la visite de l’immeuble, qui saura déceler les pièges, les problèmes cachés, poser les questions plus pointues au monde de la copropriété… Il vous faudra demander quels sont vos tantièmes ainsi que consulter le programme de travaux à venir dans le quartier, afin d’appréhender les charges dont vous devrez faire part en tant que copropriétaire. Cela vous évitera d’acheter un appartement dans une copropriété qui demande à effectuer des travaux dans de brefs délais par exemple, ce qui vous demandera une dépense en plus. Vous pourrez alors négocier le prix de l’appartement, ou bien ne pas l’acheter si les charges sont trop conséquentes…

Conseil n°3 : assurez des caractéristiques du contrat d’électricité de votre copropriété

Aussi, la tarification d’énergie est une charge importante dans la vie en copropriété. En dehors de sa hausse de prix, il est possible de faire des économies.

Depuis le 1er janvier 2016, certaines copropriétés ne sont plus concernées par les tarifs réglementés. Mais quelles sont ces copropriétés ? Pour savoir si votre copropriété est concernée par cette suppression, assurez-vous de posséder dans votre immeuble un ou plusieurs contrats d’électricité dont la puissance maximale souscrite est supérieure à 36kVA. Vous devrez alors soumettre aux fournisseurs les documents demandés, attestant des preuves de votre éligibilité.

Conseil n°4 : remettez périodiquement en concurrence vos contrats

Autre souci à gérer, l’augmentation des contrats. Comme vous l’avez remarqué, ces derniers augmentent de quelques pourcents au fil des années, dû à des clauses insérées par les prestataires. Il est alors conseillé de faire appel à un professionnel expert, afin d’effectuer un audit des contrats en vigueur, qui évaluera les clauses contractuelles, les prix ainsi que la qualité des prestations. Suite à cet audit, vous travaillerez avec des prestataires fiables, éliminerez les charges inutiles (environ 95 % des charges ne sont pas optimisées) et obtiendrez un meilleur rapport qualité prix.

Conseil n°5 : optimisez les dépenses énergétiques de votre immeuble

Comme les immeubles neufs, les immeubles vétustes peuvent également éviter les charges trop importantes. Parties communes en mauvais état, insalubres, présentant un danger… Afin d’éviter tout incident et des charges trop importantes, il est important de régler le problème une bonne fois. Effectivement, au lieu d’effectuer des petites réparations à reproduire tous les ans, il est préférable d’envisager de gros travaux, changer tout un système. Si vous subissez des fuites fréquemment et que vous faites des réparations à répétition, alors il serait plus efficace de changer toute la tuyauterie. Cela réduira vos charges sur le long terme et améliorera votre confort. Evidemment, avant de choisir votre prestataire, mettez en concurrence les contrats !

Aussi, vous pouvez lors de l’Assemblée Générale voter un plan de réduction des charges pour sensibiliser les copropriétaires à réaliser des économies.

Attention ! Malgré que certaines dépenses soient superflues, d’autres sont indispensables et dénotent de la qualité du service.

Publié le 18 novembre 2021
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