Acheter pour louer : conseils pour réussir un investissement locatif

Choisir le bon emplacement, la bonne superficie, les bonnes caractéristiques, le bon investissement : acheter dans l'immobilier locatif n'est pas de tout repos mais peut s'avérer une opération financière assez rentable à condition de prendre les bonnes décisions, avant mais également après l'achat du bien.

Acheter un bien immobilier en fonction d'une cible

Lorsqu'on choisit d'investir dans l'immobilier locatif, il faut toujours définir en amont la cible de locataires à qui s'adressera le bien. C'est le genre de conseils que l'on retrouve souvent sur un blog immobilier, parce qu'il est incontournable pour garantir la réussite de ce type de projet.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif

Dans l'idéal, il est toujours préférable d'investir près de chez soi lorsqu'on se lance dans l'immobilier locatif. En effet, il est beaucoup plus rassurant de connaître l'endroit où l'on achète, mais surtout de se trouver à proximité s'il devait y avoir un problème à régler en urgence.

Quelle que soit la situation, la question de l'emplacement est primordiale pour ce type d'achat. Investir dans un quartier peu attractif n'aura certainement pas l'effet escompté au niveau de la rentabilité, alors qu'un appartement en centre-ville qui propose toutes les commodités et les transports à proximité sera bien plus prisé par les locataires.

Si le bien se destine à des familles avec enfants, il vaudra mieux opter pour une zone qui dispose d'écoles, de parcs, de crèches ou autres services publics à proximité. Les étudiants en location apprécieront plutôt de vivre au cœur de la ville, afin de profiter de l'agitation nocturne sans avoir à parcourir des kilomètres pour rentrer chez soi.

Déterminer la superficie idéale en fonction des locataires ciblés

La superficie est également un paramètre à bien étudier lorsqu'on veut acheter pour louer, et ce avant même de commencer les visites.

Une petite surface s'adressera davantage à un étudiant ou un couple sans enfant, alors que les F2, F3 et plus séduiront plutôt les familles, mais aussi les personnes en colocation. Le choix de la superficie est donc à mettre en lien avec celui de l'emplacement, afin de faire concorder tous les besoins de la cible définie en un seul et même bien immobilier.

Veiller à l'état du bien immobilier lors de l'achat

Acheter un bien en bon état peut paraître évident ; encore faut-il savoir déceler les petits ou gros défauts lorsqu'il y en a. Avant de faire une proposition d'achat, il est donc important de s'assurer que l'on est au courant de tous les travaux à effectuer, et de négocier le prix en conséquence.

Ceci dit, il n'est pas interdit d'acheter un bien pour le rénover, et c'est même une pratique très courante pour valoriser le loyer. En revanche, les mauvaises surprises peuvent coûter cher, et réduire en miettes l'opportunité de rentabiliser assez rapidement son investissement.

Choisir le bon type d'investissement

Lorsqu'on parle de rentabiliser un investissement locatif, on se représente souvent que la tactique à adopter est d'afficher des loyers élevés pour amortir son achat. Ce n'est pourtant pas la stratégie la plus payante, car même dans les zones tendues, les locataires profiteraient surtout de la première occasion pour quitter le logement.

Aussi, si le secteur choisi fait justement partie des zones les plus tendues du marché immobilier français, il est possible d'avoir recours au dispositif Pinel pour obtenir une réduction d'impôts sur le montant du bien acquis.

Réservée à l'investissement locatif, la loi Pinel s'adresse aux propriétaires souhaitant investir dans le neuf, avec toutes les garanties que cela apporte en termes de qualité, d'assurance, d'économies, et de durabilité.

Par contre, solliciter le dispositif Pinel a pour conséquence une obligation de plafonner les loyers en fonction d'un barème bien précis. Les plafonds sont parfois plus bas que la moyenne notamment dans les grandes agglomérations, mais l'opération peut s'avérer tout autant rentable grâce à ce dispositif de défiscalisation.

S'assurer de la bonne gestion de son investissement locatif

L'aventure de l'investissement locatif ne s'arrête pas une fois l'acte signé chez le notaire. C'est ensuite une longue liste de tâches et d'obligations à effectuer afin de mettre son bien à la location et de trouver le bon locataire ; celui qui paie son loyer en temps et en heure.

Déléguer la gestion locative de son bien immobilier

Fort heureusement, les professionnels de l'immobilier sont là pour soutenir les propriétaires dans leurs démarches. La gestion locative est en effet proposée par un grand nombre d'agences immobilières qui proposent de prendre en charge tout ce qui est lié à la location du bien. Elles déchargent les bailleurs des soucis éventuels et veillent à sélectionner des locataires aux capacités financières suffisantes pour s'acquitter régulièrement du loyer.

S'occuper soi-même de la gestion de son bien

Le propriétaire peut aussi décider de s'occuper lui-même de la gestion de son logement. Il devra alors fixer le loyer, qui sera de toute façon plafonné dans le cadre de la loi Pinel. Si ce n'est pas le cas, le bailleur a tout intérêt à ne pas pratiquer des mensualités trop élevées par rapport aux prix du marché.

Il devra trouver l'équilibre entre un loyer inaccessible et trop bas, puisque le premier risque de faire fuir les locataires potentiels et que le second ne lui permettra pas de dégager un complément de revenus satisfaisant.

Publié le 22 mars 2020
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Antoine Ortega
Growth Marketer
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