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Comment réussir son investissement locatif dans le neuf ?

Comment réussir son investissement locatif dans le neuf ?

L’investissement dans l’immobilier ancien a gardé la cote durant la crise sanitaire, c’est le manque d'offres qui a pénalisé l’investissement locatif dans le neuf ces derniers mois. Pourtant, l’immobilier neuf conserve de multiples atouts. Conseils pratiques pour concrétiser avec succès votre envie d’investir dans un appartement neuf.

Qu’est-ce que réussir son investissement dans l’immobilier neuf ? C’est d’abord répondre à plusieurs objectifs au choix : défiscaliser, se constituer un patrimoine immobilier à transmettre ou pour héberger ses proches, obtenir des revenus complémentaires en vue de la retraite ou même préparer sa retraite pour aller s’installer ensuite dans cet investissement… Tout projet d’investissement locatif ne pourra pas répondre à tous ces défis mais voici comment parvenir à concrétiser un investissement locatif dans la durée.

La règle d’or de l’investissement immobilier neuf : l’emplacement !

Que ce soit pour habiter ou investir, la première règle (de bon sens) qui prime dans l’immobilier et donc également dans le neuf : l’emplacement ! Vérifier l’intérêt d’une ville, d’un quartier avant de finaliser son choix, c’est la base. Évolution démographique et économique de la ville, offre locative déjà existante dans le quartier, projets urbains à venir, présence de transports… Il faut passer à la loupe la dynamique de la zone géographique du programme neuf dans lequel vous souhaitez investir.

Un quartier prisé dans une ville en manque de logements ? C’est autant de chance de trouver un locataire, d’éviter la vacance locative, d’obtenir une rentabilité pertinente et même d’espérer une plus-value immobilière en cas de revente…

Les atouts du neuf

A cela, s’ajoutent les atouts du logement neuf et ils sont concurrentiels face à l’ancien : pas de travaux à prévoir, pas de mauvaise surprise dans la copropriété… Les garanties, adossées à la construction dans l’achat sur plan propre à la promotion immobilière, comme la garantie décennale, protègent en effet le propriétaire-bailleur d’avoir à engager des travaux lourds durant au moins dix ans. Opter pour le neuf, c’est aussi faire le choix d’un bien immobilier aux dernières normes techniques, thermiques, acoustiques… avec des factures énergétiques peu élevées en comparaison de l’ancien. Un avantage concurrentiel au moment de chercher un locataire ; mais aussi un avantage comparatif lors de la revente en bénéficiant de la valeur verte de votre investissement.

Quel dispositif choisir ?

Autre conseil pour investir dans le neuf : choisir le produit d’investissement qui vous correspond le plus. Location nue via le dispositif Pinel, location meublée grâce au statut du LMNP, loueur de meublés, location gérée en résidences services… Les dispositifs pour réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf ne manquent pas.

La très en vogue loi Pinel

Parmi les options pour investir dans l’immobilier neuf, il est bien sûr possible de défiscaliser avec la loi Pinel. C’est le dispositif le plus connu pour réduire ses impôts sur le revenu tout en se créant un patrimoine immobilier en vue de la retraite ou à transmettre à ses proches. Créée en 2014, la loi Pinel succède à de nombreux autres dispositifs de défiscalisation immobilière : loi Scellier, loi Duflot… ou même la loi Denormandie dans l’ancien.

Recentrée désormais et depuis 2019 sur les zones les plus tendues de l’hexagone, sécurisant du coup davantage les investisseurs, la loi Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 6 000 € d’impôt par an avec six années d’engagement minimal de location. En effet, le dispositif Pinel consiste à mettre en location un bien immobilier neuf en respectant un plafond de ressources pour le locataire et un plafond de loyer, en obtenant en échange une déduction fiscale de 12, 18 ou même 21 % du prix d’achat du bien immobilier. Prix d’acquisition plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m² de surface utile. La réduction d’impôt peut ainsi atteindre 63 000 € pour 12 ans de mise en location. Particularité de la loi Pinel : il est possible de réaliser jusqu’à deux investissements Pinel chaque année, sans toutefois dépasser le plafond des niches fiscales de 10 000 €.

Investir dans l’immobilier géré

Autre solution pour bien investir dans le neuf, opter pour un investissement locatif en résidence senior ou en résidence étudiante. Adossé au statut fiscal du LMNP, Loueur de Meublé Non-Professionnel, l’amendement Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts jusqu’à 33 000 € sur 9 ans. En achetant un appartement neuf en résidence étudiante ou senior, en le mettant en gestion auprès d'un gestionnaire exploitant via un bail commercial, investir en résidence services permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à se tracasser avec la gestion locative au quotidien. S’il faut s’assurer de la qualité de l’entreprise gestionnaire, la réussite d’un investissement locatif dans l’immobilier géré offre de nombreux atouts : récupération complète de la TVA sur le mobilier et l’immobilier, possible exonération de taxe foncière, frais de notaire réduits comme toujours dans le neuf… De quoi s’assurer une belle rentabilité locative, obtenir des revenus complémentaires, le tout sans avoir le souci de la gestion et de l’entretien du bien.

Voilà donc de quoi se lancer dans un investissement locatif dans le neuf et de passer le cap d’acheter pour louer.

Publié le 29 mars 2021
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