Les Caractéristiques de la société civile immobilière (SCI)

La SCI ou société civile immobilière est une société de droit privé. Régie par les articles 1845 à 1870-1 du Code civil et définie par ses statuts (article 1832 du même Code), elle est un outil de gestion de patrimoine très utilisé en France, notamment par les familles. D’ailleurs, près de 1/3 des sociétés créées en France, y compris les sociétés commerciales (SARL, EURL, SAS, SASU, etc.) sont des SCI. Effectivement, la SCI permet d’augmenter la capacité d’endettement de chaque associé, d’acquérir un bien inaccessible pour une seule personne, d’éviter l’indivision et de profiter d’avantages fiscaux lors de la transmission. Vous souhaitez créer une société civile immobilière ? Découvrez dans cet article ses principales caractéristiques.

La rédaction des statuts d’une SCI se fait obligatoirement par écrit : acte notarié ou sous seing privé. Toutefois, en cas d’apport d’immeuble, l’acte notarié est obligatoire. Bien que les associés disposent d’une certaine liberté pour la rédaction des statuts, l’intervention d’un professionnel comme un notaire, un avocat ou un expert-comptable est recommandée afin de sécuriser la société civile et éviter les éventuels conflits entre les associés. Par ailleurs, conformément à l’article 1835 du Code civil, les statuts de la SCI doivent comporter des informations obligatoires telles que la dénomination sociale, l’objet social, le montant du capital, les modalités d’organisation et de fonctionnement, etc.

La SCI est une société civile. À ce titre, elle ne peut pas avoir d’activités commerciales. Son objet consiste effectivement à acquérir et gérer un bien immobilier à plusieurs, voire de le louer à un associé ou des tiers à condition que la location soit non meublée. Ainsi, l’acquisition d’un bien dans le but de le revendre est strictement interdite, sauf s’il s’agit d’opérations à titre accessoire (article L 110 et 110-2 du Code de commerce). Dans un tel cas, les associés doivent créer une société commerciale, autrement la SCI fera l’objet d’une requalification fiscale par l’administration et sera imposée de plein droit à l’impôt sur les sociétés.

Le capital social de la SCI est composé d’apports en numéraire et/ou en nature. La loi ne fixe pas de montant minimum et il est possible de le libérer partiellement ou totalement au moment de la création de la SCI. Par ailleurs, il peut être fixe ou variable. Dans ce dernier cas, les montants minimum et maximum doivent être mentionnés dans les statuts.

En principe, la société civile immobilière a une durée de vie de 99 ans. Toutefois, les associés peuvent décider de raccourcir ce délai si l’objectif est atteint, ou au contraire de le proroger.

Ils sont au nombre de deux au minimum, par contre il n’y a pas de limite maximale. Les associés peuvent être des époux, des membres d’une même famille, des amis, etc. Chaque associé possède des parts sociales dans la société en contrepartie de ses apports. Ces parts sociales ouvrent droit à des droits et avantages dans la société civile : dividende, droit de vote, etc. Par ailleurs, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société à hauteur de leur participation dans le capital social.

Peuvent être associés d’une SCI :

• les personnes physiques et morales sans condition de nationalité,
• les majeurs sous curatelle ou sous sauvegarde de justice,
• les mineurs émancipés et les femmes par le mariage.

• le siège social d'une SCI,
• la clause d'agrément,
• ...

En principe, les modes d’organisation et de fonctionnement de la CI sont définis par les statuts.

Dans un délai de 6 mois après la clôture d’un exercice comptable, les associés doivent se réunir en assemblée générale ordinaire, sur convocation du gérant, au cours de laquelle ils statuent les résolutions qui leur sont soumises approbation des comptes annuels, modification des statuts. Les règles de quorum et de majorité applicables sont définies par les statuts. En règle générale, la majorité est de 2/3 ou 3/4 dans les SCI constituées de plusieurs associés.

La convocation à l’AG doit être adressée à chaque associée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours minimum avant la date de l’assemblée générale.

Le ou les gérants peuvent être des associés ou non de la SCI et nommé par l’assemblée générale. Le gérant s’occupe de la gestion courante de la SCI : encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale… En outre, il représente la société civile immobilière dans ses actes civils et juridiques.

Cette formalité est strictement encadrée par la loi, notamment en cas de cession de parts à des étrangers (tiers, oncles, tantes, cousins, cousines). Ainsi, en cas de vente de parts sociales, l’accord unanime des associés est requis. À défaut, les associés doivent acquérir les parts sociales cédées. En cas de décès d’un associé, ses parts reviennent de droit à ses héritiers par voie de succession. La transmission peut se faire librement ou faire l’objet d’une procédure d’agrément.

Les bénéfices de la SCI sont par principe imposés à l’IR et intégrés dans les revenus fonciers de chacun des associés. On dit que la SCI est transparente. Autrement dit, chaque associé est imposé sur sa quote-part dans la société dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Et ce, après déduction des charges déductibles. En outre, ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, les associés peuvent imposer la SCI à l’IS sur option