Comment bien louer votre logement ?

Avec un rendement moyen de 5.9 %, l’investissement locatif est devenu le placement préféré des Français. Cependant, entre les diagnostics à réaliser, la fiscalité à adopter, la mise en location, l’état des lieux, l’estimation du loyer, le choix du locataire …

Louer un bien peut rapidement devenir un véritable casse-tête. Cet article est là pour vous aider à y voir un peu plus clair au travers de 6 étapes !

Le choix du type de location.

Avant toute chose, vous devez vous demander quel type de bien vous allez louer : soit un meublé soit un non meublé.

Tout d’abord, il faut savoir qu’un bien meublé se loue 10 à 30% plus cher qu’un bien vide. Ainsi, un bien meublé vous assurera une meilleure rentabilité qu’un bien vide.

De plus, la location meublée vous permettra d’être considéré comme un loueur meublé non professionnel (pour cela, il est nécessaire de s’inscrire auprès du Centre de Formalité des Entreprises).

A ce titre, vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si vos revenus locatifs n’excèdent pas 70 000 € par an, vous pourrez bénéficier du régime micro qui vous ouvrira droit à un abattement forfaitaire de 50%. Ainsi, vous ne serez imposé que sur la moitié de vos recettes. Si vos revenus sont supérieurs à 70 000 €, vous serez automatiquement assujetti au régime réel.

Si vous optez pour un logement vide de meubles, vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pourrez bénéficier du régime du micro foncier si le montant brut de vos revenus fonciers ne dépasse pas les 15 000 € par an. Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30%.

Cependant, dans la majorité des cas, le bail d’un meublé sera établi pour une année contre 3 ans pour un logement vide. Ainsi, les locataires ont tendance à être davantage volatiles dans le cas d’une location meublée, cela entraîne donc un travail de gestion locative plus ardu que pour une location vide.

Réaliser les diagnostics techniques obligatoires

Avant de louer, vous devez vous assurer du bon état de votre appartement. Celui-ci doit répondre aux normes de décence conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Lors de la signature du bail, vous devrez remettre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant les documents suivants :

  • Le diagnostic de performances énergétiques (DPE)
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
  • État d’installation intérieure de l’électricité (Si les installations ont plus de 15 ans)
  • État d’installation intérieure du gaz (Si les installations ont plus de 15 ans)
  • Etat de risques et pollutions
  • A partir du 1er juin 2020 : Information sur les nuisances sonores et aériennes

Ces documents doivent être délivrés par un diagnostiqueur certifié et le DDT doit être transmis par voie dématérialisée sauf si le locataire s’y oppose.

  • Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante. Ce document n’est pas obligatoirement annexé au bail mais doit être mis à disposition du locataire sur simple demande. Il faut donc obligatoirement le réaliser en amont de la signature du bail.

Fixer le montant du loyer en fonction des prix du marché

En principe, le montant du loyer est librement fixé par le propriétaire.

Cependant, pour bien louer, il est important de se baser sur les prix du marché. Alors qu’un loyer trop bas entachera la rentabilité de votre investissement locatif, un loyer supérieur au prix du marché trouvera plus difficilement un locataire : vous vous exposerez alors à un risque de vacance locative et à une forte volatilité des locataires.

Ainsi, pour trouver « le juste loyer » il est recommandé de commencer par étudier les prix du marché en consultant les annonces du quartier dans lequel se situe votre bien en tenant compte de la présence ou non d’un ascenseur, de l’étage et du niveau de votre DPE et des rénovations effectuées.

Pour compléter votre travail d’enquête, vous pouvez également demander une estimation gratuite de votre loyer à une agence immobilière spécialisée dans votre secteur et vous renseigner auprès de l’ADIL ou de l’Observatoire des loyers.

Enfin, il se peut que votre bien se situe en zone tendue. Dans ce cas, il existe un encadrement des loyers à la relocation. Cela signifie que le loyer sera plafonné entre 2 locataires, vous ne pourrez donc pas l’augmenter pour le second locataire sauf si vous remplissez une de ces conditions :

  • Le loyer initial a manifestement été sous-évalué
  • Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration entre deux locataires
  • Si le logement n’a pas été loué depuis au moins 18 mois.

Vous pouvez vérifier si votre logement se trouve ou non en zone tendue en vous rendant sur les simulateurs accessibles sur le site officiel de l’administration Française.

Créer une annonce attractive

Les photos sont le premier élément que voient les futurs locataires, leur qualité est donc décisive pour espérer déclencher un coup de cœur. Les photos doivent permettre à l’aspirant locataire d’envisager le potentiel de votre bien.

Pour cela, il est très important de bien se préparer : un mannequin passe toujours sous les mains d’un coiffeur et d’un maquilleur pour mettre en valeur la marque qu’il représente. Il en est de même pour votre investissement locatif !

Ainsi, avant de prendre les photos, pensez à faire le ménage et bien ranger votre logement. Pour faciliter la projection des futurs locataires, désencombrer les pièces au maximum de toute décoration trop personnelle (Photos, bibelots…) pour qu’elle paraisse aérienne, ce qui donnera un aspect plus lumineux à votre bien.

De plus, veillez bien à prendre vos photos à la lumière du jour par beau temps pour accentuer la luminosité et n’hésitez pas à retoucher les photos avec des filtres ou en jouant sur la luminosité. Si vous souhaitez déléguer cette tâche, vous pouvez tout à fait faire appel à un photographe professionnel.

Même si les photos sont indispensables, les nouvelles technologies peuvent également vous aider à valoriser votre bien. Aujourd’hui certaines agences peuvent vous donner accès à la visite virtuelle : vos futurs locataires pourront directement se déplacer dans votre bien depuis leur smartphone, ordinateur ou tablette.

Ce type d’outil offre l’opportunité de faciliter la projection et ainsi, d’en finir avec les visites qui n’aboutissent pas sur la signature d’un bail. Lorsque le locataire verra l’appartement pour la première fois, il saura tout à fait à quoi s’attendre, s’il décide de le visiter c’est que l’intention de louer est bien présente.

La description quant à elle doit être précise, honnête et attractive. Elle doit fournir :

  • Une accroche bien travaillée en mettant en avant l’atout majeur de votre logement (par exemple : « Bel appartement proche des quais de Seine »).
  • La nature (maison ou appartement) et le type de bien (vide ou meublé)
  • La surface
  • La localisation
  • Une description assez détaillée du logement (Nombre de pièces, équipements disponibles, accès à la fibre, au câble…)
  • Indiquer la présence d’un extérieur, d’une possibilité de stationnement, d’une cave
  • L’accessibilité aux transports en commun et une description de la vie de quartier.
  • L’étiquette énergétique fournie par la DPE
  • Vos coordonnées en précisant par quels moyens vous contacter et les heures qui vous conviennent le mieux.
  • Le loyer et les charges en précisant ce qui est inclus dans les charges

Enfin, votre description ne doit contenir aucune mention discriminatoire telles qu’elles sont énumérées par l’article 225-1 du Code Pénal, vous devez respecter la loi !

Le choix du locataire

En France, le pourcentage de loyers impayés se situe autour de 3%. Ce chiffre peut sembler dérisoire, mais lorsqu’un propriétaire se retrouve face à cette situation, mettre fin au bail et engager une procédure d’expulsion est très difficile. Ainsi, il est important d’étudier sérieusement chaque dossier pour choisir le candidat.

L’évaluation des ressources :

  • Demander les 3 dernières fiches de paye et une attestation de l’employeur. Le candidat idéal aura un salaire dont le montant sera au moins 3 fois supérieur à celui du loyer. Si les candidats sont des travailleurs indépendants, il faudra demander leurs 2 ou 3 dernières déclarations de revenu, les 2 derniers bilans comptables (pour les dirigeants non-salariés), et les 3 derniers avis d’imposition. Cela pourra vous donner une idée de leur situation financière et vous permettra d’évaluer la régularité des bénéfices réalisés par ces candidats.
  • Demandez le montant des prestations sociales auxquelles ont droit vos futurs locataires (APL, prime d’activité, allocations familiales, pension alimentaire…) car elles représentent une source de revenu stable.

Les mêmes justificatifs doivent être demandés pour les garants : la solidité de leur situation financière est tout aussi importante que celle du locataire.

L’évaluation du comportement :

  • Récoltez les quittances de loyers des trois dernières années : elles vous permettront de voir si le locataire est un bon ou un mauvais payeur.
  • Utilisez les quittances de loyer pour contacter l’ancien propriétaire ou l’ancienne agence pour savoir si le logement a été rendu en bon état.
  • Choisissez un locataire poli, souriant et ponctuel qui saura vous envoyer un dossier complet assez rapidement : ces éléments sont une belle preuve de fiabilité !

Il est également important de vous prémunir contre les fraudes : vous pouvez vous assurer de la véracité des documents fournis en demandant les originaux pour effectuer la photocopie vous-même.

Comme pour la rédaction de l’annonce, les pratiques discriminatoires sont interdites sous peine de poursuites pénales.

Établir et signer le bail

Le bail est le document juridique qui matérialise l’accord. Il octroie les droits et obligations de chaque partie : il fixe les règles qui vont régir la relation entre le bailleur (le propriétaire) et le locataire.

Le bail doit être rédigé conformément aux règles de fonds et de formes qui régissent le droit des contrats. Ainsi, il est conseillé de se servir d’un modèle de contrat de bail que vous pourrez télécharger sur le site officiel de l’administration française.

Si vous décidez de rédiger votre bail vous-même, assurez-vous de disposer des bons documents juridiques. L’idéal est de faire vérifier le bail par un avocat ou tout autre professionnel du droit immobilier.

Publié le 5 mars 2020
avatar
Antoine Ortega
Growth Marketer
Découvrez le guide de l’acheteur
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !