Quel type de bien pour un investissement locatif ?

Quel type de bien immobilier pour un premier investissement locatif ?

Lorsqu'on parle d'investissement locatif, on se représente immédiatement l'achat d'un appartement (plus rarement une maison) que l'on met à la location à l'année.

Pourtant, il existe de nombreuses configurations possibles pour placer son argent dans l'immobilier de façon rentable.

Parkings, garages, locaux commerciaux, maisons ou appartements : voici quelques conseils en immobilier pour aider les acheteurs qui investissent pour la première fois dans un bien locatif à y voir plus clair.

Acheter une maison ou un appartement

Investir dans une maison ou dans un appartement pour ce type de projet est une opération plus ou moins rentable en fonction des situations.

Dans l'ancien, les prix sont plus bas mais souvent synonymes de travaux ; dans le neuf, ils sont plus élevés mais l'acheteur peut bénéficier de la loi Pinel s'il choisit une zone éligible.

L'important reste avant tout de bien définir sa cible de locataires afin de ne pas se tromper lors de l'achat.

Les petites surfaces, idéales dans les villes étudiantes

Lorsqu'on souhaite investir dans une ville réputée pour attirer les étudiants et les jeunes actifs, il va de soi que les petites surfaces sont à privilégier afin de correspondre à la recherche des locataires potentiels.

Ce type de biens peut également convenir à des personnes seules ou des jeunes couples sans enfant.

Plutôt accessibles à l'achat, les studios ont surtout l'avantage d'être plus rentables au mètre carré par rapport à de plus grandes surfaces.

La rentabilité locative de ce type d'investissement varie généralement entre 4 et 7 %.

Par contre, il faut se préparer à déléguer la gestion locative de son appartement ou bien à y consacrer pas mal d'énergie :

  • les petites surfaces sont rarement habitées pendant longtemps (2 ans en moyenne) bien qu'elles se louent assez facilement, et un roulement conséquent implique forcément plus de démarches et un entretien plus régulier du logement.

Les appartements 2 et 3 pièces, pour un bon rendement locatif

Ils sont plus chers à l'achat qu'une petite surface, et légèrement moins rentables au mètre carré.

En revanche, ils correspondent à de nombreux profils de locataires et sont occupés plus longtemps (en moyenne 5 ans), ce qui sécurise la stabilité de l'investissement.

Les deux pièces et trois pièces n'offrent pas une rentabilité locative exceptionnelle ; jusqu'à 5 % par an environ.

Ils correspondent davantage aux acheteurs qui se projettent sur le long terme et qui souhaitent éviter au maximum la vacance locative.

Loin d'être un mauvais pari, l'achat d'une plus grande surface peut tout à fait se révéler pertinent lorsque l'emplacement est bien choisi, dans une zone à forte demande locative.

De plus, les grandes surfaces se font de plus en plus rares sur les marchés tendus, surtout dans les zones très prisées et où la pénurie de biens se fait ressentir :

  • à la revente, c'est donc à l'assurance de trouver rapidement un acheteur, voire de réaliser une plus-value en fonction des tendances du marché et des prestations du bien.

Investir dans un parking ou un garage

C'est un investissement idéal lorsqu'on a peu de moyens mais que l'on souhaite tout de même placer son argent dans l'immobilier locatif.

Acheter un parking ou un garage pour le louer est une opération plutôt sûre, qui ne présente pas vraiment de risques, à condition tout de même de le garder quelques années afin d'en dégager quelques bénéfices.

Dans certains cas, il est même conseillé d'en acheter plusieurs à la fois afin de ne pas tout miser sur le même bien, ce qui reste plutôt intéressant lorsqu'on sait que l'on peut acquérir un garage pour moins de 10 000 euros.

Plus souple qu'un contrat de location standard, la location de parkings ou de garages garantit des démarches simplifiées mais évite aussi la plupart des soucis liés à la location d'un logement.

Pas de travaux à effectuer, peu de charges, et peu de souci à se faire quant à son occupation : a priori, dans les grandes villes, ils sont pratiquement indispensables et se louent très facilement.

Avec 5 000 euros, il est donc possible de réaliser son premier investissement locatif tout en s'assurant une rentabilité allant de 5 à 8 % par an.

Investir dans des locaux commerciaux

Si l'emplacement est toujours un critère important en matière d'investissement locatif, c'est encore plus vrai lorsqu'il s'agit de louer des locaux commerciaux.

S'adressant plutôt aux acheteurs aguerris, ce type d'opération s'avère particulièrement rentable (jusqu'à deux fois plus que dans la location résidentielle) à condition d'en maîtriser les règles et les enjeux.

Il est conseillé de s'adresser à une agence spécialisée dans ce type de transactions afin de bénéficier de l'accompagnement d'un professionnel du secteur.

Si l'investissement est plus risqué, il est aussi plus intéressant : on peut espérer jusqu'à 10 % de rentabilité locative par an.

Pour s'assurer que le parking ou le garage se loue facilement, la situation géographique est donc primordiale.

En centre-ville, à proximité des grands axes, des arrêts de bus, des centres commerciaux : il faut que le site soit fréquenté et qu'il attire les locataires potentiels.

Avec un bail qui dure de 3 à 9 ans, le propriétaire peut être rassuré quant à l'occupation de ses murs commerciaux.

C'est donc un placement à la fois rentable et stable, qui demande néanmoins de s'y connaître un minimum afin de miser sur le bon emplacement et les bonnes prestations.

Publié le 2 juin 2020
avatar
Anthony Blaublomme
Chargé de marketing digital
Découvrez le guide de l’acheteur
Soyez prêt pour votre premier achat immobilier. Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !