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L’avis de valeur, une supercherie des agences ?

L’avis de valeur, une supercherie des agences ?
Pour un agent immobilier, l’entrée d’un nouveau mandat commence par une estimation du bien et la remise d’un « avis de valeur immobilier » plus ou moins argumenté selon les réseaux immobiliers.

On le voit quotidiennement, de très nombreux « conseillers immo » se contentent d’annoncer au client ce que celui-ci a envie d’écouter, pour s’assurer de la prise du mandat et surtout pour obtenir un mandat exclusif. Son travail, ensuite, consiste à faire baisser progressivement le prix pour se rapprocher de la réalité du marché et rendre le bien vendable pour un acheteur. On fait le tour avec vous des questions sur l’avis de valeur et notamment sur le contenu pour qu’il soit de qualité.

Qu’est-ce que c’est au juste l’« avis de valeur » ?

Un avis de valeur est un document écrit réalisé par un professionnel de l’immobilier. Le but est de donner un avis sur la valeur d’un logement, d’un terrain, d’un local ou encore d’un immeuble.

L’avis de valeur peut être réalisé par e-mail, mais le plus souvent, il est fait sur un support type Word ou PowerPoint avec l’ensemble des détails permettant de faire l’estimation.

L’« avis de valeur » est un document qui est payant mais certains professionnels l’offre à leur client en échange de la confiance que le propriétaire témoigne pour la vente de son logement. Aucune Loi ne régit un montant minimum ou maximum d’un tel document. Il revient à chaque professionnel de déterminer son niveau de travail et sa valeur ajoutée dans le travail rendu. Notez par ailleurs, que pour faire facturer l’avis de valeur, l'agent immobilier doit forcément être titulaire de la Carte de transaction et suivre régulièrement des formations pour se mettre à jour notamment sur les méthodes d’évaluation d’un bien.

Quand faut-il le demander ?

L’avis de valeur n’est pas un document officiel, mais il peut être intéressant de le posséder et de le transmettre dans le cadre suivant :

  • Divorce ;
  • Vente ;
  • Cession de part en SCI ;
  • Inventaire de patrimoine ;
  • Réaliser une hypothèque ;
  • Avis de décès
  • Calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Afin de garantir la fiabilité des données, il est vivement conseillé de réaliser au moins deux avis différents avec deux agents immobiliers ayant une sensibilité différente. Une moyenne peut être prise en compte pour couper la poire en deux pour un juge dans le cadre de l’application d’un partage lors d’un divorce ou d’une faillite d’entreprise.

Étapes de l’avis de valeur

Le rapport de l’avis de valeur à dire d’expert est ordonné de la manière suivante :

  1. La propriété et le relevé de propriété annexé
  2. La visite du logement et des annexes
  3. La situation géographique : situation générale et situation particulière
  4. Description : nature et consistance / Le terrain / La construction
  5. L’album de photographies
  6. La situation cadastrale
  7. La situation urbanistique
  8. Situation juridique : la propriété et modalité d’occupation
  9. Attractivité sur le marché de l’immobilier
  10. Plus ou moins-value possible
  11. Conclusion

Les éléments différenciant d’un l’avis à un particulier

Même sans règle, ce document proposé par les professionnels de l’immobilier prend souvent le même format avec différents types d’indications qui amène à l’estimation.

Premièrement, une analyse des biens immobiliers vendus récemment sur le secteur qui peuvent être équivalent au bien analysé. Le professionnel pour cela utilise d’une part ses propres ventes mais aussi celle de ses collègues et confrères puis utilise depuis 2018 l’outil Patrim permettant de faire un point sur les dernières ventes (outil intéressant mais toujours incomplet).

Deuxièmement, une analyse comparative des biens à vendre. L’immobilier est la rencontre des vendeurs et des acheteurs, il est primordial de réaliser un benchmark complet des logements disponibles sur le marché et le niveau de concurrence que cela va générer.

Troisièmement, on dit souvent que chaque bien est unique est c’est vrai et c’est pour cela que pour délivrer un avis cohérent d’un bien, il est coutume d’analyser point par point la maison, en commençant par les types de fondations et en finissant avec les différents impôts, frais généraux et taxes lié à l’achat du bien.

Ces trois éléments, s’ils sont bien traités, permettent d’affiner une estimation et de proposer un prix de vente avec une marge d’erreur d'environ 2 à 4 %. C’est là où la différence se fait ressentir avec un avis de valeur en ligne qui lui propose une fourchette de prix comprise entre 10 et 40 % du prix réel du bien. Il est donc indispensable de faire appel à un agent immobilier et non pas faire confiance à un algorithme.

Estimation ou avis de valeur en ligne ?

Même si son utilisation est répandue et son usage désormais plus courant, l’estimation n’est pas à proprement parler le terme approprié pour définir le processus de visite de votre bien suivi par la rédaction d’un avis de valeur. L’estimation est en effet un terme qui ne peut être utilisé que par des experts immobiliers, c'est-à-dire des agents inscrits auprès de la Chambre des Experts Immobiliers. Les agents immobiliers qui n’y sont pas inscrits vont quant à eux utiliser le terme d’avis de valeur pour définir le document déterminant la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, parking…) à une date donnée. On peut également parler d’évaluation dans ce deuxième cas.

Le saviez-vous ? L’avis de valeur rédigé par un agent immobilier n’engage pas la responsabilité de ce dernier, constituant un simple document informatif. L’estimation est un acte juridique, qui induit la responsabilité civile professionnelle de son rédacteur.

Publié le 23 septembre 2021
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