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Louons les SCPI à crédit !
Louons les SCPI à crédit !

Aujourd’hui, plusieurs placements existent pour se constituer un patrimoine. Si les cryptos monnaies et la bourse ont le vent en poupe, il n’en demeure pas moins que les placements immobiliers séduisent par leur rentabilité et leur stabilité.

Dans le secteur de la pierre, ce sont les SCPI qui sont plébiscitées par les investisseurs. D’abord destinées à une clientèle haut de gamme et avertie, elles se sont peu à peu démocratisées notamment grâce aux acteurs en ligne s’ouvrant à de plus larges horizons.

Caractéristiques des SCPI

L’investissement pierre papier ou SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un excellent moyen d’investir dans le secteur immobilier sans avoir à assumer toutes les contraintes de la gestion locative tout en assurant une bonne rentabilité.

Comment cela fonctionne ?

Une société va investir dans des biens immobiliers et s’occupera de la gestion locative. Pour ce faire, elle va vendre des parts de SCPI à des investisseurs qui lui permettront d’investir dans la création d’un parc immobilier et de l’entretenir.

En clair, plutôt que d’investir en direct sur le marché immobilier, l’investisseur choisit de souscrire sous forme de parts auprès d’une société tiers à laquelle il déléguera toute la gestion.

Il ne reste plus qu’à la société de fixer la valeur de la part de la SCPI qu’elle souhaite vendre aux investisseurs.

Une fois la part achetée, le propriétaire de SCPI touchera des revenus réguliers grâce aux loyers payés par les locataires du parc dont il aura confié la charge.

L’avantage de la SCPI est que le bail est plus protecteur pour les propriétaires puisque le risque des loyers impayés est quasiment nul et les menaces d’affaiblissement du secteur sont mutualisés du fait de la diversité géographique et sectorielle du parc.

Autre avantage notable des SCPI à crédit, c’est que contrairement à un bien immobilier, l’investissement initial (ticket d’entrée) est plus accessible.

Il est même possible de loger des parts de SCPI dans des enveloppes telles que l'assurance vie ou le PER qui offrent des garanties fiscales très attractives.

On en revient donc toujours au même point, ce placement offre un cadre mêlant à la fois rentabilité et sécurité. Et ce ne sont pas les 4,18 % de rendement moyen en 2020 qui viendront démentir cet engouement pour la pierre papier.

Se pose toutefois la question de la manière de souscrire à des parts de SCPI. Que privilégier ? L’achat comptant ou la souscription à crédit ?

Nous avons notre petite idée sur la question…

Les avantages de la souscription à crédit

  Depuis plusieurs années les taux bas sont extrêmement favorables à l’investissement immobilier et permettent, à peu de frais, de se constituer un patrimoine. Ce contexte propice à l’investissement est un véritable vecteur de croissance pour le marché, à tel point que même les investisseurs jouissant d’un gros apport préfèrent le recours au crédit pour se lancer dans leur conquête patrimoniale.

Prenons place dans notre DeLorean, accrochons nos ceintures et remontons le temps dans les années 90. A cette époque, le taux d’emprunt à crédit avoisinait les 7 % annuels en moyenne.

En clair, si ces taux étaient les mêmes à l’heure actuelle, pour 100 000 € d’emprunt, il faudrait quasiment rembourser le double de la somme à l’échéance du crédit.

La situation actuelle est bien différente puisque le taux d’emprunt moyen est inférieur à 1,5 %.

Souscrire à des SCPI à crédit prend alors tout son sens et permet de bénéficier de revenus passifs, sans réel besoin d’apport et ce pour un coût extrêmement limité d’un point de vue financier.

« L’intérêt d’investir dans les SCPI à crédit est de profiter de ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit. Pour cela on peut jouer sur le taux d’emprunt, historiquement faible actuellement, et ajuster la durée de l’échéance de son crédit. », déclare Pierre Garin, directeur du Pôle immobilier chez LINXEA.

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que pour un investissement immobilier, la valeur de la location n’est en rien corrélée à la durée du crédit. Que vous empruntez sur 10 ans ou 20 ans cela n'influe pas sur le montant du loyer que vous percevrez.

Cependant, l’effort d’épargne que vous devrez consentir à faire pour un emprunt d’une durée de 10 ou de 20 ans peut quant à lui varier du simple au double. Plus vous augmenterez la durée de votre crédit et plus votre effort d’épargne baissera.

Les rendements permettent même en bonne partie de rembourser le crédit. L’investisseur peut donc capitaliser une somme conséquente via un effort d’épargne limité grâce à l’effet de levier offert par le crédit.

Dans ce contexte d’accalmie des taux, il est plus que jamais judicieux de profiter des avantages du crédit.

Une rentabilité au rendez-vous

Soyons honnêtes, si votre intérêt se porte sur les SCPI à crédit c’est avant tout pour leurs performances. Et vous avez raison !

Même si le rendement a tendance à légèrement s’éroder avec le temps, l’année 2020, marquée par une crise sanitaire sans précédent, a montré la résilience de la pierre papier. A 4,18 % de rendement annuel sur votre mise de départ, ajoutée à une revalorisation moyenne de +1,12 %, on arrive à une performance globale de 5,30 % pour 2020, la rentabilité est donc bel et bien au rendez-vous.

Mis à jour le 25 mars 2021
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