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Les avantages d'un investissement en nue-propriété dans le cadre d’une succession

Les avantages d'un investissement en nue-propriété dans le cadre d’une succession

La nue-propriété donne à son propriétaire le droit de disposer d’un bien immobilier sans lui en conférer ni l’usage, ni la jouissance, qui sont eux, réservés à l’usufruitier. Dans le cadre d’une succession, le démembrement de propriété est très souvent utilisé. Il offre des avantages aussi bien au nu-propriétaire qu’à l’usufruitier.

Les avantages d'un investissement en nue-propriété

Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’avantages parmi lesquels :

  • Transmettre son bien de son vivant

Le donateur de la nue-propriété a la possibilité de transmettre son bien immobilier de son vivant, et ce, sans avoir à se démunir de celui-ci. Si le nu-propriétaire reste propriétaire du bien, l’usufruitier peut quant à lui habiter le logement ou même le louer.

  • Protéger son conjoint survivant

Protéger son conjoint survivant est l’avantage majeur d’un investissement en nue-propriété. En effet, le conjoint survivant pourra rester dans le logement et jouir de cet usufruit. Si la nue-propriété est détenue par les héritiers du défunt, ils ne pourront bénéficier de la pleine propriété qu’au décès du dernier conjoint.

  • Les droits de donation

Lors d’une donation, seule la nue-propriété est transmise. C’est pourquoi les droits de donation ne seront calculés que sur cette partie.

  • Diminuer les droits de succession

Transmettre son patrimoine à l’avance permet d’éviter aux héritiers des droits de succession sans abattement.

Avancer la transmission de son patrimoine permet de profiter de meilleurs avantages fiscaux

Les droits de succession, familièrement appelés « les taxes de la mort » sont très mal perçues par les Français. Afin de les éviter, il est possible d’avancer la transmission de son patrimoine. Parmi les meilleures solutions, on note :

La donation

La donation consiste à donner un bien immobilier de son vivant dans le but de diminuer les droits de succession. Il existe deux types de donation, à savoir les donations en avancement de parts successorales (qui maintient l’égalité entre tous les héritiers) et les donations hors parts successorales (qui permet d’avantager un héritier).

La donation en démembrement

Le démembrement de propriété est un procédé qui consiste à séparer la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Utilisé lors d’une succession, le démembrement de propriété permet de réduire les frais d’une donation.

Créer une SCI (Société Civile Immobilière)

Créer une SCI est un excellent moyen de gérer des biens immobiliers, surtout après un décès. En effet, une donation de parts peut être accès sur une nue-propriété et les parents conservent l’usufruit des parts.

Les droits et les obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier

Chacune des 2 parties possède des droits, mais également des obligations. En ce qui concerne les différents postes :

Entretien et réparations

L’article 605 du Code civil définit clairement le rôle de chacun en cas d’entretien et de réparations d’un bien. Il confirme que l’usufruitier doit se charger des réparations d’entretien. Quant aux plus grosses réparations, elles sont à la charge du nu-propriétaire, à moins que ces réparations n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien en charge par l’usufruit.

Impôts

Il appartient à celui qui profite du bien immobilier et qui dispose donc du droit de jouissance de payer la taxe foncière. Cela signifie que c’est à l'usufruitier que revient le règlement de la taxe foncière. S’il habite dans le logement, l’usufruitier est également redevable de la taxe d’habitation. Enfin, on notera que le montant de ce bien rentre en ligne de compte quant à un éventuel paiement de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Droit de retour

Le droit de retour légal offre la possibilité à un parent de reprendre les biens donnés à son (ses) enfant(s), si ce dernier décède sans descendants. Le droit de retour légal se limite à la moitié de la succession de l’enfant décédé, soit 1/4 pour le père et 1/4 pour la mère. Si le bien immobilier ne peut pas être rendu, s'il a été vendu), le père ou la mère récupérera la somme d'argent équivalente à sa valeur.

Les différents types de nues-propriétés

Il existe 4 types différents de biens en nue-propriété et l’on peut donc noter :

  • La nue-propriété d’un bien immobilier, c’est la forme la plus classique. Souvent lors du décès d’un de leurs parents, les enfants se retrouvent nus propriétaire alors que le parent survivant est l’usufruitier, c’est-à-dire qu’il a le droit de rester vivre dans le bien jusqu’à sa mort. Il a également la possibilité de le louer.
  • La nue-propriété de parts de sociétés : la qualité d’associés donne effectivement un titre d’usufruitier alors que le PDG est le nu-propriétaire. On parle alors de démembrement de parts sociales.

  • La nue-propriété de contrats d’assurance vie : l’un des principaux avantages de l’assurance vie est d’organiser sa transmission de patrimoine. Au sein d’une assurance vie, l’usufruitier donnera à son bénéficiaire la jouissance du capital, après le décès du souscripteur du contrat.

  • La nue-propriété en SCPI : Avec un investissement en SCPI, la nue-propriété bénéficie d’avantages fiscaux, comme une absence de fiscalité pendant le démembrement.

  • Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont tous deux des devoirs et des droits légaux lors d’une succession. S’il existe plusieurs types de nues-propriétés, on notera que certains investissements sont plus intéressants que d’autres, ou s’adaptent mieux à certaines situations.

Mis à jour le 22 juillet 2021
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