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Quels avantages et inconvénients d’investir dans une colocation ?

Quels avantages et inconvénients d’investir dans une colocation ?

D’un côté, on a une demande forte en logements meublés ; de l’autre une augmentation constante du montant des loyers dans les grandes villes, en particulier dans les villes étudiantes. La colocation apparaît donc comme une solution pour nombre de locataires. Pour l’investisseur, elle l’est aussi : meilleure rentabilité, meilleure protection au risque. On fait le point dans cet article.

La meilleure des rentabilités

A surface égale, la somme des loyers d’un logement loué en colocation est supérieure à celui du loyer unique loué comme un bien seul. Le mieux est de prendre un exemple concret, celui d’un investissement dans un appartement de 86 m² (un T5) et de sa gestion locative à Toulouse. Si vous décidez de le louer comme un logement unique (monohabitation) à une famille, il faudrait que son loyer ne dépasse pas les 1 400 € (prix du marché) : une somme qui reste importante à débourser chaque mois pour un couple avec 2 enfants à charge.

En colocation, avec un découpage et un aménagement des pièces optimisé et conçu pour la vie en communauté, il est possible de le louer à 1 600 € en divisant le loyer en 4, pour autant de chambres à un prix de 400 € chacune, une somme accessible à des étudiants. Cela représente un gain annuel de 2 400 euros.

Une bonne protection au risque et une vacance locative réduite

Le risque d’impayé existe en colocation, comme pour les autres types de location. Le mieux est de prendre une garantie loyers impayés pour s’en prémunir mais de tels contrats imposent une sélection drastique des locataires, ce qui peut exclure des candidats ayant pourtant de bons dossiers.

La différence, c’est que dans le cas d’une colocation avec des baux individuels, le risque est divisé entre les colocataires. En effet, chaque locataire étant indépendant, si l’un d’eux ne paye pas son loyer, les autres continuent de payer le leur. Ainsi, vous continuez chaque mois de toucher une partie du loyer. Il est rare en effet que tous les colocataires partent ensemble.

Dans le cas d’une colocation avec un bail unique, vous êtes protégé par la caution solidaire qui est à mettre en place avec ce type de location. En cas de départ d’un colocataire, c’est aux locataires restants de lui trouver un remplaçant. Qu’il le trouve ou pas, vous continuez de toucher votre loyer total.

Le même raisonnement s’applique à la vacance locative si l’on opte pour des baux individuels : à moins d’un départ collectif, vous touchez chaque moi a minima une partie du loyer. Et il est plus simple de trouver des candidats seuls que des groupes déjà constitués.

La colocation : une gestion chronophage

C’est le revers de la médaille. La colocation implique une gestion chronophage due au turnover asynchrone des locataires. Et chaque départ implique : un état des lieux de sortie du locataire sortant, la publication d’une annonce, l’étude des dossiers de candidatures, des visites et un état des lieux d’entrée du nouvel arrivant.

Il est impossible de réduire ce temps dédié à la gestion. C’est pourquoi un grand nombre de propriétaires de colocation préfèrent confier la gestion locative de leur bien à des agences immobilières.

Certaines agences, comme Mon Bel Appart propose une alternative aux agences traditionnelles, avec un service entièrement digitalisé : visite virtuelle, dépôt de dossier en ligne. Ces agences immobilières en ligne ont souvent des tarifs plus avantageux que les agences immobilières classiques.

Baux individuels ou bail collectif ?

C’est un choix important à faire qui va déterminer la facilité à trouver des locataires. Les baux individuels intéresseront des personnes qui ne se connaissent pas entre elles. Elles seront libres de partir quand elles le veulent, indépendamment des autres colocataires.

Le bail collectif concerne des groupes déjà constitués qui cherchent ensemble. Pour une colocation sur une petite surface avec deux chambres, privilégiez un bail unique avec caution solidaire. Hermétique au risque, cette solution pour deux personnes conviendra à un grand nombre de candidats.

Au-delà, optez pour une colocation avec des baux individuels. Pourquoi ? Parce que la demande de groupe de personnes déjà constitué est difficile à évaluer. Plus intéressante sur le papier, elle se trouve être moins facile à manœuvrer dans les faits. Si vous faites ce choix, assurez-vous de mettre en location votre bien dans la période d’été.

En conclusion, investir dans une colocation est un choix pertinent aujourd’hui : il répond à un besoin sociétal et permet de viser une bonne rentabilité. Il n’est pas sans défaut ni contrainte: la gestion des locataires entrant et sortant, les nombreuses sollicitations. Il faut précisément savoir à quoi s’attendre ou faire appel à des professionnels. Le tout est de jongler entre rentabilité et sérénité.

Publié le 10 novembre 2021
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