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Faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels ?

Faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels ?

Lors du lancement de votre entreprise, dans un premier temps il est plus sûr de louer le local dans lequel vous allez exercer votre métier afin de limiter les risques et les investissements nécessaires au démarrage de votre activité. Cependant dès que cette votre société se développe de manière stable, faire l’acquisition de votre local professionnel à l’aide d’un prêt professionnel, qu’il s’agisse de bureaux, de murs de commerce, de locaux d’activité ou d’entrepôts logistique, est un choix judicieux. Voici quelques bonnes raisons d’acheter votre local professionnel.

Sécuriser votre activité professionnelle avec un bail que vous maitrisez

Lors de la prise à bail de votre local professionnel, vous avez signé un contrat qui vous lie au bailleur. Il s’agit d’un bail commercial ou d’un bail professionnel, selon votre profession. Les professions libérales disposent d’un accès au bail professionnel mais peuvent éventuellement établir un bail commercial avec le bailleur, tandis que les activités commerciales, artisanales et industrielles n’ont-elles accès qu’au bail commercial.

Ce contrat de bail a une durée définie. Dans le cadre du bail commercial, la durée de ce dernier est de 9 ans minimum. Vous pouvez de votre côté mettre fin au bail à la fin de chaque période triennale du bail commercial. Le propriétaire bailleur peut quant à lui choisir de mettre fin à la location au terme du contrat. Cependant il existe des exceptions qui permettent au bailleur de ne pas renouveler ce bail pour diverses raisons :

  • résiliation au terme du bail en notifiant le locataire au moins six mois à l’avance
  • résiliation après la prolongation tacite du bail commercial en donnant également congés au moins six mois à l’avance et en notifiant le motif du refus
  • résiliation pour refus de renouvellement du locataire. Si le bailleur n’a pas officiellement refusé le renouvellement du bail au preneur dans les 3 mois après sa demande, alors le renouvellement de ce dernier est tacite
  • résiliation du bail à la fin de chaque période triennale en cas de construction, reconstruction ou surélévation de l’immeuble, de réaffectation du local d’habitation à cet usage, d’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, ou d’une opération de restauration immobilière. Dans ce cas, le bailleur a l’obligation de verser une indemnité d’éviction au preneur ou de lui proposer un local professionnel de remplacement.
  • résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles en l’assignant devant le Tribunal de grande Instance Dans ce cas, le bailleur a l’obligation de verser une indemnité d’éviction au preneur ou de lui proposer un local professionnel de remplacement.
  • résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles en l’assignant devant le Tribunal de grande Instance.
Si l’un de ces motifs de non renouvellement du bail est invoqué (hormis le manquement aux obligations contractuelles), le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire pour compenser le préjudice subi. Pour y prétendre le preneur doit répondre aux conditions du renouvellement du bail commercial.

Dans le cas où votre bailleur décide de ne pas renouveler votre bail, alors l’activité de votre entreprise peut en pâtir. Par exemple, si vous exercez une activité libérale médicale, conserver votre adresse professionnelle peut revêtir une certaine importance et vous évitera potentiellement de perdre une partie de votre patientèle pour qui votre nouvelle adresse ne serait pas aussi pratique en termes d’accessibilité que l’ancienne.

En faisant l’acquisition de votre bureau, entrepôt, local commercial, hôtel, atelier, restaurant…vous sécurisez votre entreprise et évitez tout risque de résiliation du bail.

Constituer un patrimoine privé en profitant des taux de crédit immobilier bas

En tant que locataire de votre local professionnel, votre société paie un loyer à un propriétaire tiers dont la somme a été convenue dans le bail. Lorsque vous achetez vos bureaux ou vos locaux commerciaux en nom propre ou plus souvent via une société (SCI par exemple), vous percevez le loyer de votre société d’exploitation qui en est locataire. Attention, le loyer fixé doit correspondre au prix de marché pour éviter tout abus de bien social dans le cas où le loyer serait plus élevé que la normale. C’est aussi vrai dans l’autre sens, il ne faut pas désavantager votre société propriétaire du bien immobilier en louant les locaux à un prix moins élevé que celui du marché.

Pour acquérir un bien immobilier en vue de son utilisation par votre entreprise, le schéma traditionnel, régulièrement utilisé par les clients de Carte Financement, consiste à ce que le dirigeant ou/et les associés de l’entreprise fassent l’acquisition de leurs locaux via une SCI. La SCI loue ensuite le bien acquis à la société d’exploitation. De cette façon, le ou les dirigeants se créent un patrimoine personnel grâce à leur outil professionnel. Les loyers payés à la SCI remboursent ainsi le prêt immobilier souscrit à titre privé.
A l’heure actuelle, il est possible de souscrire à un crédit immobilier avec des conditions de financement très favorables. Ainsi vous pouvez vous endetter à bas coût afin d’acquérir un local professionnel à l’aide d’un prêt professionnel avec une belle surface et un bon emplacement. La localisation est en effet primordiale. Le prix d’un local varie fortement d’un emplacement à un autre. Avant d’acheter votre local vous devrez d’abord vérifier le loyer de marché que vous pourrez appliquer dans le bail qui sera signé entre votre SCI et votre société d’exploitation. Cette démarche n’est pas toujours naturelle pour une entreprise qui souhaite acheter ses bureaux mais elle est primordiale. Le montant de ce bail dépendra, notamment, de la typologie de l’actif et de l’emplacement. Une fois que vous aurez défini le montant du loyer, vous pourrez déterminer le montant de l’échéance du crédit. Le loyer doit être compris entre 100 et 120 % du montant de l’échéance du crédit. Par déduction, une fois que vous aurez calculé l’échéance du crédit, vous pourrez déduire le montant du prêt sur une durée à définir (traditionnellement 15 ans et exceptionnellement 20 ans).

Ainsi, vous comprendrez que lorsque vous achetez votre local, il est primordial de faire une étude de marché approfondie du loyer pratiqué dans la zone dans laquelle vous souhaitez acheter. Le loyer peut fortement varier d’un endroit à l’autre et d’un type de bien immobilier à l’autre. Et bien entendu, plus les mètres carrés disponibles se font rares, plus les loyers sont élevés. Là encore, il existe de fortes disparités d’une ville à l’autre ou d’un quartier à l’autre. Par exemple, selon une récente étude, le taux de vacance des bureaux en 2020 à Paris Quartier d’affaires (QCA) était de 3,6 % tandis qu’à La Défense il était de 17,7 %. Ce qui impacte nécessairement le prix des bureaux dans ces zones.

Comment financer des bureaux, des locaux d’activité ou de logistique ?

Pour financer un local professionnel, il faut distinguer l’investisseur de l’utilisateur. L’utilisateur fait l’acquisition d’un local pour y exercer son activité professionnelle alors qu’un investisseur le fait pour percevoir un rendement ou se constituer un patrimoine. Les banques sont toujours très friandes des utilisateurs et leurs proposent ainsi des conditions de financement souvent plus favorables que les investisseurs. Avant la Covid-19 les établissements bancaires finançaient parfois jusqu’à 100 % des biens immobiliers des TPE/PME utilisateurs de bureaux ou de locaux commerciaux sur les superficies de quelques centaines de m2, sous réserve que le loyer couvre le crédit. Désormais la quotité de financement maximum est bien souvent de 90 % et l’obtention d’un financement à hauteur de 100 % se fait beaucoup plus rare voire impossible. Les professions libérales restent toujours les mieux servies et peuvent parfois obtenir un financement à 100 % hors frais (droits de mutation de 7,5 % entre autres).

Votre financement dépendra également de la typologie d’actif que vous souhaitez acquérir. Certaines classes d’actifs sont moins appréciées car moins liquides ou trop spécialisées, vous n’aurez pas la même quotité de financement pour un bureau en centre-ville dans une grande métropole que des entrepôts en périphérie d’une ville. Dans tous les cas le banquier analyse les indicateurs suivants en vue de l’octroi d’un prêt professionnel :

  • le ratio LTV (Loan To Value) : il s’agit de la quotité de financement (montant du prêt rapporté à la valeur du bien acquis) qui reflète le niveau de risque que le banquier accepte de prendre. Plus le bien immobilier et l’entreprise locataire seront de qualité (typologie du bien, localisation, liquidité…), plus le banquier acceptera d’augmenter la LTV. Attention, la LTV sera nécessairement limité par le DSCR (cf. ci-dessous)

  • le ratio DSCR : il s’agit de la couverture locative, le loyer doit permettre de rembourser le prêt et couvrir entre 100 % à et 120 % des échéances pour que le bien soit finançable. Dans le cas nous concernant d’un utilisateur, les banques tolèrent un ratio de 100 %. Ce ratio passe souvent à 110 voire 120 % pour un investisseur. Ce ratio est fortement dépendant de la durée de financement. De nombreux établissements ne souhaitent pas dépasser 15 ans, occasionnellement nous parvenons à financer jusqu’à 20 ans. Selon la qualité de l’actif immobilier, il peut être envisageable d’adapter l’échéancier pour limiter la charge du remboursement.

Le chiffre d’affaires et le cash-flow (stabilité financière de la structure emprunteuse ou locataire…)

La qualité et typologie de l’actif (emplacement, architecture…)

En ce qui concerne le type de prêt, deux options s’offrent à vous : le crédit immobilier « classique » et le crédit-bail immobilier. Ce dernier consiste à ce qu’une société de crédit-bail immobilier acquiert le bien et vous le loue avec une promesse unilatérale de vente à l'issue du contrat de location. Dans tous les cas, il est préférable de consulter un courtier en crédit pour les entreprises spécialisé sur ces opérations qui vous conseillera sur le type de financement en vous orientant soit vers une SCI patrimoniale soit vers un crédit-bail immobilier selon votre projet.
Publié le 14 juin 2021
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